上诉人郑州市伏牛**服务有限公司（以下简称：农贸公司）与被上诉人孟向一租赁合同纠纷一案

审理经过

上诉人郑州市伏牛**服务有限公司（以下简称：农**司）因与被上诉人孟**租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2012）中民二初字第902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农**司的委托代理人岳亚，被上诉人孟**的委托代理人尹*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年9月12日，余*全与郑州**具总厂签订《租赁合同》一份，约定郑州**具总厂将位于郑州市伏牛路50号的土地一块共计10亩出租给余*全，期限二十年，自2006年1月至2026年1月。2005年9月30日，余*全作为发起人设立郑州市伏牛**服务有限公司。2005年12月6日，被告与郑州**具总厂签订土地租赁协议，约定被告租用郑州市伏牛路50号场地，建设伏**农贸综合市场，每月租金3万元，租赁日期从2006年1月1日起。

2010年4月，原告与被告签订协议书一份，约定原告租赁被告市场服装区B23号营业房经营服装，年租金为5400元，租金每年交付一次，第一年租金为签订本协议当日交付给被告；原告承包营业房交纳押金，原告如不按时交纳租金、水电费及管理费的，被告有权终止协议收回房屋；协议期内，若遇市场拆迁或者不可抗拒的原因使合同无法履行的，市场将提前一个月通知商户，双方互不承担责任；协议有效期限自2010年4月16日起至2015年4月15日。协议还约定了其它相关权利义务内容。

2010年9月，被告与郑州**具总厂因土地租赁问题产生纠纷，并诉至本院。本院审理后于2011年7月12日作出判决，本院以伏**农贸综合市场长期不交租金，构成违约为由判决解除了双方的合同。2011年7月18日，被告与郑州**具总厂就双方终止伏牛路50号场地的租赁关系、市场拆迁补偿等事宜达成协议，约定双方关于郑州市伏牛路50号场地租赁关系及附属设施的租赁关系终止，被告应于2011年10月31日前将该场地、大棚及附属设施交给郑州**具总厂，郑州**具总厂补偿被告各类费用共计510万元人民币，该510万元补偿款根据被告的搬迁情况分批支付，市场内的商户搬迁安置由被告负责，因商户搬迁所产生的纠纷、责任及赔付由被告承担。协议签订后，郑州**具总厂已将补偿款510万元支付给被告。

2011年9月14日，被告向市场商户下发解除合同通知书，通知书的主要内容为：因土地被政府规划为开发用地，市场必须拆迁，根据协议第十条的约定和合同法的相关规定，通知市场商户在接到该通知书之日起七日内携带合同原件、身份证原件、押金收据到市场办公室办理解除合同手续，限市场商户于2011年10月15日之前搬出市场，2011年10月20日之后公司将对市场停止所有服务，并对市场进行清理工作。2011年10月30日，被告对市场尚未搬清的各商户下发通知一份，通知未搬清的商户，市场自2011年10月31日零时整开始关闭市场。2011年10月底，市场停业关闭。原告以被告违约为由诉至法院，请求解决。

另查明，合同签订后，原告向被告交纳了2010年10月16日至2011年10月15日的租金5400元，押金2000元。原告提起诉讼前已将合同原件和押金条收据交给被告，被告已将原告交纳的押金2000元退回。

上述事实，有当事人陈述、举证材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：原告和被告签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。原、被告双方均应严格以约全面履行合同义务。被告与原告签订的租赁协议期限为2010年4月16日至2015年4月15日。期间因被告的违约行为导致法院判决解除了被告与二砂总厂的租赁合同，在该判决生效前，被告于2011年7月18日与土地的出租方郑州二砂磨料磨具总厂协商终止了双方的土地租赁关系，致使原告与被告之间的租赁协议无法继续履行，据此，原、被告双方合同无法继续履行系被告原因造成，被告的行为应属违约，被告应对其违约行为给原告造成的经济损失承担赔偿责任。关于被告给原告造成经济损失的数额，因被告的违约行为客观上确实给原告造成了损失，且与原告情况相同的商户亦有80多户已提起同类诉讼，结合此类市场中小型商户装修、经营等实际情况，原告等商户要通过充分举证来证明其损失，客观上存在困难，但若因此否定商户的实际损失，又有悖于民法公平原则，且被告与郑**总厂之间的协议亦约定市场内的商户搬迁安置由被告负责，因商户搬迁所产生的纠纷、责任及赔付由被告承担，故结合被告收取原告的租金取得收益的情况，本院酌定按被告实际收取原告租金数额的70%计算原告损失，即本案被告赔偿原告经济损失3780元，对超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求解除双方租赁协议的诉讼请求，因被告与土地出租方之间的土地租赁合同已经解除，致使原、被告之间的租赁协议亦无法履行，原、被告之间的租赁协议应予以解除，鉴于原告已于起诉前将协议原件及押金收据交回被告，被告已将押金退还原告，据此可认定双方的租赁关系已于原告起诉前解除，本院不需另行解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告郑州市伏牛**服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟**经济损失3780元；二、驳回原告孟**的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告郑州市伏牛**服务有限公司负担。

上诉人诉称

农**司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实与适用法律均严重错误。一、原审判决没有查明租赁协议签订的具体日期，且签订B23号摊位的商户也不是孟**，原审法院仅依据孟**提供的协议书复印件，就对孟**主张的事实予以确认过于草率。租赁协议没有继续履行的原因，是因为双方之间不存在租赁关系；二、其与郑州**具总厂之间土地租赁合同的解除是政府规划建设的结果，并非拖欠租金构成违约造成的，且郑州**具总厂承诺的510万元拆迁费并未完全支付到位。其与各商户已自愿解除租赁合同，退还押金，各商户并未对此提出过任何异议。其已按约定提前一个月通知商户，不应再承担任何赔偿责任；三、原审法院对当事双方提交的证据均进行了屏蔽，以要求各商户证明其损失客观上存在困难为由，免除其举证责任，严重违反了最基本的证据规则；四、原审判决适用法律严重错误，判决中认定商户对其损失没有提交证据，但同时又引用了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，前后矛盾。另外本案当事人请求的是合同违约责任，而原审法院却以民法中的公平原则判决其承担赔偿责任；五、原审法院在诉讼费用的分担上严重违法，孟**的诉讼请求仅部分得到了支持，但却判决其承担全部诉讼费用，本案上诉费用的收取也不符合法律规定；六、原审判决开创了一个极不和谐的司法判例。为此，其提出上诉，请求撤销原审判决，驳回孟**的诉讼请求或将本案发回重审，并由孟**承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

孟向一答辩称：其与农**司签合同时，约定的是5年，房租是一年一交，但在其经营一年半时，农**司无故收回房屋，因此不存在其与农**司双方口头解除合同的情况;原审判决已明确认定是由于农**司的违约造成的其不能经营，拆迁是在农**司与其合同无法履行后2年才开始的；原审法院以公平责任判决来保护其的合法权益是符合法律规定的。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审事实基本一致。

本院认为

本院认为：孟**提起诉讼主张权利所依据的协议书虽然系复印件，但农**司已在原审诉讼中对孟**主张的承租事实予以明确认可，故双方之间的租赁关系应被确认。在该合同履行期间，因农**司的违约行为导致该院判决解除了农**司与郑州**具总厂的土地租赁合同。且在该判决生效前，农**司于2011年7月18日与土地的出租方郑州**具总厂协议终止了双方的土地租赁关系，致使此双方之间的租赁协议无法继续履行，构成违约，应承担相应责任，即农**司应对其违约行为给孟**造成的经济损失承担赔偿责任。关于原审判决对农**司给孟**造成的经济损失的数额的认定问题。基于：一、农**司的违约行为客观上确实给孟**造成了损失，且与孟**情况相同的商户亦有80多户已提起同类诉讼，结合此类市场中小型商户装修、经营等实际情况，孟**等商户要通过充分举证来证明其损失，客观上存在实际困难，但若因此否定商户的实际损失，又有悖于民法公平原则。二、农**司与郑州**具总厂之间的协议亦约定市场内的商户搬迁安置由农**司承担。三、农**司收取孟**的租金取得收益的情况。原审判决酌定按农**司实际收取孟**租金数额的70%计算孟**损失，并无不妥。故农**司的上诉请求无事实及法律依据，均不成立，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郑州市伏牛**服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一三年五月十三日