上诉人苏**与被上诉人**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏**与被上诉人**有限公司（以下简称三和物业公司）物业服务合同纠纷一案，三和物业公司于2015年3月4日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求依法判令苏**：一、支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费6973.41元、滞纳金3467.53元，合计10440.94元；2、承担诉讼费用。河南省郑州市中原区人民法院于2015年11月8日作出（2015）中民二初字第475号事判决。上诉人苏**不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人苏**，被上诉人三和物业公司的委托代理人徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年4月13日，三和物业公司、苏**签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：由三和物业公司向苏**所购置的世纪﹒豫花园28号楼2单元9楼144户，建筑面积为127.28平方米的房屋提供物业管理服务，服务内容包括房屋公用部位的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业管理服务收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，物业费每半年缴纳一次，上半年费用1月25日之前缴纳，下半年费用7月25日之前缴纳。苏**违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，三和物业公司有权要求苏**补交并从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。该协议签订后，三和物业公司向苏**提供物业服务，苏**自2011年1月1日至2014年12月31日期间未向三和物业公司缴纳物业费。

原审法院另查，三和物业公司主张违约金的时间为2011年1月1日至2014年12月31日。

原审诉讼中，三和物业公司称苏甲科所购置的世纪﹒豫花园28号楼2单元9楼144户房屋房屋所有权证上登记的房屋面积为126.33平方米，其诉讼请求中主张的物业费是按126.33平方米计算的。

一审法院认为

原审法院认为：三**公司、苏**双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。依据该合同约定，苏**应按其房屋的建筑面积127.28平方米、每平方米每月1.1元的标准向三**公司交纳物业管理费。三**公司将苏**房屋面积按126.33平方米计算，未超出《前期物业管理服务协议》约定的房屋面积，该院予以支持。由此计算出苏**应支付的2011年1月1日至2014年12月31日物业服务费金额为6670.22元（126.33平方米×1.1元×48个月）。对三**公司就物业费金额该部分诉讼请求，该院予以支持，超出部分，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。本案中，三**公司诉称之“滞纳金”，实为违约金，苏**应当依照《前期物业管理服务协议》之约定向三**公司支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该判决：一、苏**于判决生效之日起十日内向郑州三**限公司交纳物业费6670.22元；二、苏**于判决生效之日起十日内以日1‰的标准，自以下起始日至2014年12月31日至向郑州三**限公司支付以下物业费的违约金，分别为：2011年1至6月物业费833.78元，自2011年1月26日起；2011年7至12月物业费833.78元，自2011年7月26日起；2012年1至6月物业费833.78元，自2012年1月26日起；2012年7至12月物业费833.78元，自2012年7月26日起；2013年1至6月物业费833.78元，自2013年1月26日起；2013年7至12月物业费833.78元，自2013年7月26日起；2014年1至6月物业费833.78元，自2014年1月26日起；2014年7至12月物业费833.78元，自2014年7月26日起；三、驳回郑州三**限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由苏**负担。

上诉人诉称

宣判后，苏**不服原审判决，向本院提起上诉称：1、与三和物业公司只有服务协议，没有服务合同；2、三和物业公司无权收费，因为公司的收费许可证有效期于2010年12月到期；3、小区物业公司换了好几个；4、2011年1月后，三和物业公司没有以任何形式催缴物业费，物业费的请求权已经超过诉讼时效；5、小区物业管理混乱。如无交通标示，车辆被恶意划伤，门禁系统无法使用等等。6、《物业管理条例》约定，业主不缴纳物业费，业主委员会应限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业可以向人民法院起诉。这是一个强制性条款，在业主委员会没有催缴的情况下，物业公司无权直接起诉业主。综上，请求二审法院驳回三和物业公司的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人三和物**司答辩称：1、物业服务对象人数众多、服务过程具有持续性、服务内容具有复杂性，三和物**司自合同签订后一直按合同约定向苏**提供物业服务，交纳物业费是苏**的主要合同义务，苏**以管理服务没有达到合同约定为借口不交或少交物业费既没有事实依据，也没有法律依据。2、物业服务收费是平等主体之间的民事法律关系，只要双方不违反国家法律的强制性规定，可以自由约定收费标准，因此，苏**以“收费许可证到期”为由不交物业费没有事实和法律依据，应按照双方签订的协议执行。双方签订了《前期物业管理服务协议》，《物业管理条例》第四十二条明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”3、苏**欠费期间，三和物**司已经催其交纳，三和物**司的权利没有过诉讼时效，且根据相关法律规定，二审中以诉讼时效抗辩不应获得支持。4、苏**所称的车辆被人恶意划伤，是侵权行为，根据“谁侵权，谁承担”的过错归责原则，应是侵权人向被侵权人赔偿，与三和物**司无关。5、苏**认为“业主委员会督促业主缴纳物业费，是三和物**司起诉的前置程序。”是对《物业管理条例》第67条的曲解。苏**的上诉请求和上诉理由没有事实和法律依据。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：依据三和物业公司、苏**双方签订的《前期物业管理服务协议》，苏**接受了小区的物业服务，依法应当缴纳物业费用。物业服务对象人数众多、服务过程具有持续性、服务内容具有复杂性，苏**所谓物业服务中存在瑕疵的上诉理由，不能作为其不缴纳物业费的抗辩。综上，苏**的上诉理由并不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费62元，由上诉人苏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月九日