宜**仁学校与中国**司宜阳矿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国**公司宜阳矿因与被上诉人宜**仁学校房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2013）宜城民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国**公司宜阳矿委托代理人史**、卢**，被上诉人宜**仁学校委托代理人张**、程**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2004年10月25日宜**仁学校、中国**司宜阳矿签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：中国**司宜阳矿将其原北单身宿舍楼一幢（共四层）、原职工食堂（含伙房、储藏室、仓库、餐厅等全套）、原子弟学校等出租给宜**仁学校；租期自2004年12月31日至2014年12月30日；租金每年25000元，每半年结算一次。合同签订后，宜**仁学校、中国**司宜阳矿均依法履行合同。因2009年2月27日中国**司宜阳矿与郑州**教育局签订补充说明，约定原宜**弟学校已移交郑州市上街教育体育局，宜**仁学校、中国**司宜阳矿所签协议中原**学校应得的租金由郑州市上街区教育体育局收取，中国**司宜阳矿将协议内容通知了宜**仁学校，故2009年宜**仁学校依约向中国**司宜阳矿和郑州市上街教育体育局分别交纳了15000元、10000元。2010年、2011年宜**仁学校分别向郑州市上街教育体育局交纳10000元，因中国**司宜阳矿未按合同约定履行检修、维修房屋义务，宜**仁学校未向中国**司宜阳矿交纳租金。为此双方发生纠纷，诉入法院，2012年7月6日该院（2012）宜民初字第20号民事判决书判决：宜**仁学校支付中国**司宜阳矿2010年、2011年房屋租金30000元；驳回宜**仁学校、中国**司宜阳矿的其他诉讼请求，宜**仁学校不服提出上诉，2012年11月9日洛阳**民法院（2012）洛终民字第2064号民事判决书判决：维持该院（2012）宜民初字第20号民事判决书第一项第二项及诉讼费，撤销第三项；限中国**司宜阳矿于判决生效后十日内履行其对宜**仁学校承租原北单身宿舍楼一幢（共四层）及宜阳矿原职工食堂（含伙房、储藏室、库房、餐厅灯全套）修缮义务。如中国**司宜阳矿未在本判决指定期限内履行修缮义务，宜**仁学校自行进行修缮，修缮费用由中国**司宜阳矿承担。判决生效后，中国**司宜阳矿没有依照判决履行修缮义务，宜**仁学校也没有按时支付房屋租金，宜**仁学校曾找中国**司宜阳矿相关人员对此事进行协商未果。2013年1月18日宜**仁学校向中国**司宜阳矿发出自行修缮房屋的通知书及预算清单，中国**司宜阳矿表示不同意宜**仁学校自行修缮，要求宜**仁学校支付房屋租金后由中国**司宜阳矿进行修缮，宜**仁学校没有向中国**司宜阳矿缴纳2010年、2011年的租金30000元，中国**司宜阳矿向法院申请强制执行。2013年1月18日宜**仁学校申请宜阳县公证处对房屋现状进行证据保全，2013年1月31日宜阳县公证处做出（2013）宜证民字第25号公证书，宜**仁学校支付公证费2500元。2013年2月1日宜**仁学校为修缮寝室26间、餐厅5间房顶支出修缮费用63082.50元，2013年1月21日支出餐厅顶棚材料费1260元，2013年3月3日支出餐厅顶棚施工费2400元，2013年3月3日支出餐厅墙体涂料粉刷费用1860元，以上共计68602.50元。后双方就修缮费用及租金协商未果。为此，宜**仁学校诉入法院要求中国**司宜阳矿支付房屋修缮费用97422.50元，扣除宜**仁学校应当支付中国**司宜阳矿2010年、2011年的房租30000元，中国**司宜阳矿再支付宜**仁学校67422.50元及公证费2500元，并由中国**司宜阳矿承担本案诉讼费用。本案在审理中，宜**仁学校表示不要求中国**司宜阳矿支付尚未修缮部分的费用21160元。另外，该院依据宜**仁学校的申请，依法裁定冻结了宜**仁学校交到该院执行局支付给中国**司宜阳矿的房屋租金30000元。

一审法院认为

原审法院认为：法院已经生效的判决文书，双方当事人必须遵照执行，拒不执行法院生效的裁判文书属于违法行为。中国**公司宜阳矿收到洛阳**民法院（2012）洛*终字第2064号民事判决书后，没有依照法院判决制定的期限履行房屋修缮义务，属违法行为，宜**仁学校依照判决代中国**公司宜阳矿履行了修缮义务，为此宜**仁学校支出的房屋修缮费用68602.50元，中国**公司宜阳矿应当承担给付责任，故宜**仁学校要求中国**公司宜阳矿承担其代为修缮房屋所支付的费用68602.5元的诉求，理由正当，符合法律规定，该院予以支持。宜**仁学校要求中国**公司宜阳矿承担法院判决书生效之前的房屋修缮费用，理由不足，该院不予支持。宜**仁学校要求中国**公司宜阳矿承担公正费2500元，于法无据，该院不予支持。中国**公司宜阳矿辩称其没有履行法院生效判决书的辩解意见，理由不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，判决：一、限中国**公司宜阳矿于本判决生效之日起二十日内付给宜**仁学校现金68602.5元；二、驳回宜**仁学校的其他诉讼请求。本案受理费1550元，由宜**仁学校承担550元，中国**公司宜阳矿承担1000元。

上诉人诉称

宣判后，中国**司宜阳矿不服一审判决，向本院上诉称：一审判决对事实认定不清，判决结果错误。请求依法撤销一审判决书第一项，驳回被上诉人的诉讼请求。1．被上诉人一审的诉求是，请求上诉人支付被上诉人对租赁房屋的自行修缮费用。该费用所依据的证据在一审审理时，上诉人不予认可，其理由也由上诉人予以驳回；一审法院（2013）宜城民初字第125号民事判决书在证据认定部分也指出，对被上诉人关于租赁房屋维修工程预算，因“被告有异议，原告又没有其他证据印证，本院不予确认”。但在该判决书第一项中，却判决上诉人给付被上诉人现金68602.50元。一审法院对事实认定与判决前后矛盾，令人费解。2．被上诉人一审向法庭出示的修缮费用的证据是其单方行为。什么地方需要修缮、维修的面积有多大、应当修缮到何种程度、修缮费用是否合理适当等等，均未得到上诉人的同意或认可。一审法院仅依据被上诉人单方的请求和理由就轻易判由上诉人承担上述修缮费用，有失公允。上诉人认为，即使判由上诉人承担修缮费用，也应经由双方认可的或人民法院指定的评估鉴定机构经过科学评估鉴定，然后才能确定由上诉人承担多少合理的修缮费用。3．上诉人是一个停产多年的国有老矿山，处境十分困难。为了缓解矿山面临的困难局面，盘活现有资产，征得上级公司的同意，上诉人才于2004年10月与被上诉人签订房屋租赁协议，以求通过房屋租赁形式获得一定租金，维护这些房屋的维修和使用，以缓解矿山的困难。上诉人若要维修上述房屋，必须在取得被上诉人交付的房租后，才有能力进行维修。而被上诉人一方面以房屋漏雨等理由要求上诉人对房屋进行修缮，另一方面又以上诉人没有对房屋进行维修为理由不支付到期的租金。这使上诉人处于两难境地，既要维修，又没有费用。上诉人的这些处境和理由在一审时均向法庭进行了陈述，但没有得到一审法院的理解和支持。上诉人认为一审法院对此是失当的，没有充分考虑国有老企业的困难处境，更与双方签订的房屋租赁协议的约定相违背。此外，当时约定的租金已十分低廉，随着时间的推移，物价的快速上涨，这些租金更是少得可怜。可就连这样可怜的一点租金，被上诉人也一拖再拖，法院判决了也拒不执行。4．上诉人对租赁房屋的维护和修缮负有义务，对此，上诉人的态度是一贯的明确的。上诉人一直强调由上诉人进行维修，这既是上诉人作为房屋所有人的权利，也是其应履行的义务，更是国有企业长期以来一以贯之的诚信责任。本案成讼的根本原因在于被上诉人过于片面、狭隘的对待上诉人，而将租金支付和房屋维修对立起来造成的。综上所述：请求撤销一审判决第一项，并判决驳回宜**仁学校的诉讼请求。

被上诉人辩称

宜**仁学校辩称：一、本案是一起房屋租赁合同履行中，上诉人不履行房屋修缮义务而引发的纠纷。在一审时，被上诉人提供了2011年10月8日宜阳县人民法院（2011）宜*二初字第27号民事判决书，2012年10月6日宜阳县人民法院（2012）宜*二初字第20号民事判决书，2012年11月9日洛阳**民法院（2012）洛*终字第2064号民事判决书，证明被上诉人租赁上诉人的房屋自2008年就有漏雨现象，而上诉人一直没有按照合同约定履行房屋修缮义务，致使被上诉人所租赁的房屋不能有效使用，特别是原北单身宿舍楼一幢第四层根本就不能使用。被上诉人通知上诉人履行房屋修缮义务，而上诉人拒绝修缮房屋。人民法院生效的判决认定的事实是本案的客观事实。所以说，本案是一起房屋租赁合同履行中，上诉人不履行房屋修缮义务而引发的纠纷。二、上诉人拒不履行人民法院生效判决，对被上诉人承租的房屋拒绝修缮，洛阳**民法院（2012）洛*终字第2064号民事判决书第二项判决：“限中国**司宜阳矿于本判决生效之日起十日内履行其对宜**仁学校所承租的原北单身宿舍楼一幢（共四层）及宜阳矿原职工食堂（含伙房、储藏室、库房、餐厅等全套）修缮义务。如中国**司宜阳矿未在本判决指定的期限内履行修缮义务，则由宜**仁学校自行进行修缮，修缮费用由中国**司宜阳矿承担。上诉人于2012年11月18日已经接到洛阳**民法院（2012）洛*终字第2064号民事判决书，一直到2012年11月28日前没有履行中级法院判决确定的房屋修缮义务。三、被上诉人按照人民法院生效判决，对所租赁的房屋进行修缮，所产生的房屋修缮费用，应当由上诉人支付。被上诉人是在上诉人拒不履行人民法院终审判决的情况下，才依据人民法院的判决自行出资修缮。在修缮房屋前，被上诉人申请宜阳县公证处对现场证据进行保全，并委托相关人员对修缮项目进行预算，书面通知上诉人，之后才进行修缮，共支付房屋修缮费用68602.50元。被上诉人支付的修缮费用，应当由上诉人承担。四、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。l、被上诉人是按照法院生效判决进行修缮房屋的，修缮前已经书面通知上诉人，被上诉人修缮房屋均是委托第三方进行预算和维修的，所有费用被上诉人均已支付；2、本案在一审时，被上诉人申请法院对自己出资修缮的项目和费用的合理性进行评估鉴定，一审法院征求上诉人的意见时，上诉人不同意评估鉴定，致使被上诉人的申请鉴定搁浅。3、无论上诉人是老国企，也无论上诉人处境是否困难，均应遵守法律规定，不能只收取租金，而不履行房屋修缮义务；被上诉人是一所私立学校，本身就资金困难，加之租房办校，更是难上加难。租用上诉人的原北单身宿舍楼，而该楼房屋顶漏雨，导致顶层不能使用，形成危房，在校学生不能在第四层宿舍正常就寝，学生家长纷纷要求退学，本来就生源不足的私立学校，招生更困难，学校难以正常运转。被上诉人为了保证在校学生的就寝安全，在无可奈何的情况下，才按照法院生效判决，借资对上述房屋进行修缮。4、本案双方的争端主要追溯于2008年，当时房屋漏雨，被上诉人请求上诉人修缮，上诉人不但不按照合同约定修缮房屋，还处处事事刁难被上诉人。上诉人先是通知被上诉人解除合同，后是要求被上诉人交纳房租。而被上诉人则认为，上诉人出租的房屋无瑕疵是合同的前提，上诉人出租给被上诉人的房屋漏雨，导致被上诉人租用的原北单身宿舍楼顶层不能使用，被上诉人不能充分实现合同价值。被上诉人也是在无奈的情况下，才依法行使合同法赋予的前先履行抗辩权，暂时不支付上诉人的房屋，待上诉人修缮房屋后，如数给上诉人房租。就这样，双方的矛盾不断升级，才酿成今天的纠纷。被上诉人修缮房屋是根据人民法院生效判决进行的，并无任何不当，所以，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明：一审时，宜**仁学校申请对其修缮租赁房屋的费用进行鉴定，中国**司宜阳矿不同意进行鉴定，并拒绝选择鉴定机构，致使无法鉴定。

本院认为

本院认为：本院作出的（2012）洛*终字第2064号民事判决判决，判令中国**公司宜阳矿在指定期限内对租赁物进行修缮，逾期宜**仁学校可自行修缮，修缮费用由中国**公司宜阳矿承担。该判决生效后，中国**公司宜阳矿未在指定的期限内履行房屋修缮义务，宜**仁学校依照判决代中国**公司宜阳矿对房屋进行了修缮，中国**公司宜阳矿应当承担修缮费用。一审时，宜**仁学校申请对修缮房屋的费用进行鉴定，中国**公司宜阳矿不同意进行鉴定，其应当承担相应的不利后果。一审法院根据宜**仁学校提供的房屋修缮费用票据，认定修缮费用为68602.50元，并无不当。综上，中国**公司宜阳矿的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1515元，由中国**公司宜阳矿承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日