洛**物业与刘**、被告刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

上列原告洛阳中**限公司诉被告刘**、被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2008年5月6日物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，依据本协议第七、八、九条，被告应在每月1号至10号支付物业管理费及水费、电费等费用；如被告不按约定时间向物业公司付费，依据协议第四十一条乙方按每天千分之一支付违约金。逾期30天仍不交纳者，物业公司有权采取必要的措施（特殊情况可申请法院拍卖被告房产），直到依法交齐所欠费用、违约金等为止。共同被告2008年所购该房产系2006年交付使用的现房，配套设施、绿化道路已正常交付使用。共同被告于2010年6月起以屋后道路距离其窗户太近，人员经过无法保护隐私权为由，近三年无理拖欠物业服务费等费用，经多次沟通、催要无果，我公司于2013年6月向贵院提起诉讼要求共同被告支付拖欠为由服务费、垃圾清运费、违约金等，一、二审均胜诉，原告通过贵院执行程序收回了拖欠的费用。但2013年4月1日至今的物业费等共同被告仍拒绝支付，原告多次派人向共同被告做工作无果。综上所述，首先共同被告买的是现房又不是期房，其次共同被告屋后道路与其窗户距离远近，物业公司无法改变。共同被告入住后，以物业公司不改变现状为由，长期不付物业费，严重损害了公司的合法权益，为早日实现合法债权，无奈向贵院提起诉讼，要求1、共同被告立即支付拖欠物业服务费共计5648.4元，以及计算至实际支付完毕之日的违约金（暂计至2015年5月31日违约金为2139元）。2、本案诉讼费、保全费等原告实现债权的费用由共同被告承担。

被告辩称

二被告共同辩称：1、不存在被告故意拖欠物业费问题。业主多次到社区反映物业费不能乱涨价，要按合同执行。社区潘**书记看过合同后。多次表示应按合同价1元／㎡交费，等成立业主委员会后，由业主委员会与物业协商再提出涨价问题。所以我每个月都按时去物业办交费，而物业公司不收，有人证证明。2、不执行合同。合同第七章第四十六条规定，没有成立业主委员会之前，合同有效。3、我们求情物业公司晒账，物业公司说物业执行是包干制，所以不晒账。既然是包干制，那就不存在物业涨价一说了。4、物业乱收费，小区居民收费分多钟。如有按1.35元／㎡，1.30元／㎡，1.25元／㎡，1.20元／㎡以及1.20元／㎡交一年免一个月等。请问属不属于乱收费。拿法律当儿戏。5、前期物业服务协议，是物业公司与每户签订，适用于每户。要涨物业服务费，应与每户协商，双方签订协议（见书面协议），而不是单方决定，先收费，合同相对性适用于双方。6、2015年物业费交费新规定，非保障性住房不再实行政府定价。7、强烈恳请法官，能到本小区现场开庭，听一听业主的呼声。单方面决定提高收取物业费，缺乏事实说服力，根本就不存在收取滞纳金一说，望法官明判。

本院查明

经审理查明：被告刘**、刘**夫妻关系，二被告于2007年7月19日购买中泰华庭2号楼103室，于2008年8月入住该房。2008年5月6日原告物业公司（甲方）与被告刘**（乙方）签订《中泰华庭前期物业服务协议》，协议中注明，物业名称为u0026amp;amp;ldquo;中泰华庭u0026amp;amp;rdquo;，乙方所购房屋为高层住宅，建筑面积为181.04平方米。协议第七条约定，甲方收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（建筑面积以售房合同为准）缴纳，具体标准高层住宅为每月每平方米1.00元。协议第八条约定，物业服务费用应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月1日-10日履行交费义务。协议第三十七条约定，乙方应按照协议的约定按时足额交纳物业服务费用和采暖费用。协议第四十一条约定，乙方或物业使用人违反协议第七、八、九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用和采暖费的，应按日1u0026amp;amp;permil;的标准向甲方支付违约金。逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可采取停水、停电等措施，协议同时约定了其他相关条款。原告庭审中向本院提交了证据1、《中泰华庭前期物业服务协议》一份以及欠费明细一份。原告庭审中提交的证据2、为洛发改收费（2009）40号文件一份，证明洛**改委、房管局确定一级物业服务收费高层每平方米指导价1.35元；证据3、为2012年至2014年原告的物业服务收费许可证及收费标准附表、2014年7月16日关于中泰华庭小区物业服务收费标准的批复、全国物业管理示范小区奖牌，证明原告要求被告支付物业费标准为每月每平方米1.2元，调整价格低于指导价符合物价政策及其合同约定；证据4、为2013年3月21日关于中泰华庭物业服务费调价的通知、2013年4月1日关于中泰华庭物业服务费调价的补充说明、十一份与中泰华庭其他业主签订的物业服务协议及按照提高物业服务标准后收取的物业服务费收据11张，证明原告提高物业服务收费标准的时间是2013年4月1日，80%以上的业主已经按照此标准交费；证据5、为（2013）洛民终字第2668号判决书一份，证明被告长期拖欠物业费原告已于2013年起诉至法院，经一、二审审理法院强制执行，被告才交纳2013年3月底以前拖欠的物业费。

二被告对以上证据质证认为：1、协议的真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告的涨价是单方行为，应以合同约定为准缴纳物业费。欠费明细真实性有异议，未按合同计算。对证据2、3真实性有异议，证明方向无异议，不认可该文件及收费许可证等，认为涨价是单方行为，不合理，应以合同约定为准。对证据4也不认可，认为应以合同约定为准。对证据5无异议，认为判决书与本案无关，只能说明被告的物业费交到2013年3月底。

二被告当庭出示两份证据：1、为幼儿园证明一份及其业主签名的请求书一份，证明这道路是物业公司出面协调的。原消防通道阻塞，幼儿园从被告房后走，影响被告正常生活等。证据2、为七十余名业主写的说明一份，证明被告与这些业主按照合同约定给原告交纳物业费，他们不收。原告对以上证据质证认为证据1是复印件不再质证，依据二审判决书被告所述的原告擅自改变小区道路问题不属于本案审理范围。证据2业主写的材料，无人到庭，真实性有异议。另该证据恰能证明原告是2013年4月1日调整物业收费标准。

又查明，二被告居住的中泰华庭住宅小区至今未成立业主委员会。二被告2013年4月1日至今的物业费仍未支付，现原告要求判如所诉。

本院认为

本院认为：原被告双方于2008年5月6日签订的《中泰华庭前期物业服务协议》是双方真实意思表示，属有效协议。原被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在二被告居住的中泰华庭住宅小区未成立业主委员会之前，原告于2013年4月1日根据洛发改收费（2009）40号文件、洛阳市**理办公室为其颁发的收费许可证（有效期2012年10月至2014年2月）及洛龙价收费（2014）021号u0026amp;amp;ldquo;关于中泰华庭小区物业服务收费标准的批复u0026amp;amp;rdquo;（有效期至2015年6月30日），实行政府指导价，并经过公示后，将物业服务费标准上调为每月每平方米1.2元并无不妥之处。二被告应按期交纳物业服务费5648.4元（自2013年4月1日止2015年5月31日共26个月u0026amp;amp;times;181.04平方米u0026amp;amp;times;1.2元）。原告要求违约金按日千分之一计算，要求过高，应按中**银行同期贷款利率计算从2013年4月1日起至实际支付之日止的利息，并加付该利息的30%计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，经合议庭评议，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**、刘**于本判决生效后十日内支付原告洛阳中**限公司物业服务费5648.4元，并按中**银行同期贷款利率计算从2013年4月1日起至实际支付之日止的利息，并加付该利息的30%计算违约金。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由二被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日