苏州高**设有限公司与苏州市**有限公司、郑**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏州市**有限公司因与被上诉人**建设有限公司及原审被告郑**房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第01640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于苏州市虎丘区通安镇华金路225号的房屋为苏州高**设有限公司所有。2010年12月6日，苏州高**设有限公司（甲方）与苏州市**有限公司（乙方）签订《苏州高新区通安工业园房屋租赁合同》（合同编号为2010009B）一份，合同约定：乙方承租甲方所有的上述房屋中4518平方米的面积，租期三年，自2011年2月1日至2014年1月31日；甲方给予乙方1个月的装修免租期，于2011年1月1日交付乙方进行装修，租金和物业管理费自2011年2月1日起计收；乙方应向甲方支付房屋租金及物业管理费，房屋租金合计为515052元／年，租金中包含了物业管理费；房租及物业管理费每月支付一次，首期房租及物业管理费（2011年2月1日至2010年2月28日）42921元应于2011年1月15日之前支付，以后每期应于期满前15天内付讫；乙方应于合同签署之日起10日内缴纳保证金10万元；甲方向乙方提供电力容量200KVA，乙方按120元／KVA?年向甲方支付电力设施租用费24000元，于每年第四季度同房租一并支付。双方在合同中对租赁房屋的交接、装修、违约责任等内容均进行了约定。

合同签订后，苏州高**设有限公司按约将合同约定的房屋交付苏州市**有限公司使用，苏州市**有限公司也按约支付保证金10万元。因在使用上述房屋过程中拖欠租赁费等费用，苏州市**有限公司遂于2013年11月1日向苏州高**设有限公司出具《承诺》一份，载明：“苏州高**设有限公司：苏州市**有限公司于2010年向苏州高**设有限公司租赁通安镇华金路225号工业园的9#厂房，租赁面积为4518平方米。从租赁期起我司发生多起欠款，由于公司资金紧缺，华**司催讨多次，至2013年12月31日止累计欠交总额为53.3万元（已扣除10万元保证金，且不含2013年第四季度水电费）。现苏州市**有限公司明确对所欠款项的支付，给予付款承诺，分期付款如下：1、于2013年11月10日向华**司支付13.3万元人民币。2、于2013年11月20日向华**司支付10万元人民币（最晚不晚于2013年11月30日）。3、于2013年11月30日向华**司支付10万元人民币。4、于2013年12月15日向华**司支付20万元人民币。5、另外于2013年12月31日前结清2013年度第四季度的水电费（按实结算）。在上述款项未结清之前，我司所有出货（成品或设备）均会向贵司汇报并征得贵司同意，绝不擅自出货”，郑**作为担保人在上述承诺书中签字。

庭审过程中，双方一致确认苏州市**有限公司缴纳的保证金10万元已经折抵房租。苏州市**有限公司在2013年12月31日实际搬离承租房屋，双方并一致确认，截至2013年12月31日，苏州市**有限公司共计结欠房屋租金、水电费及其他费用74736.5元。

本案审理过程中，两原审被告提请何*作为证人出庭作证，原审法院予以准许。何*陈述：其是苏州市**有限公司的职工，担任售后服务部经理，郑**是其老板，苏州市**有限公司在2013年11月1日的承诺系在对方逼迫下出具的；因苏州高**设有限公司没有安装电梯而导致二层的租赁场地无法使用，故不再结欠房租；苏州市**有限公司是在2013年底彻底搬出租赁房屋的。

诉讼中，双方一致确认，苏州市**有限公司就其辩称的因本案租赁合同给其造成的损失问题，已经另案提起诉讼。

以上事实，由苏州高**设有限公司提交的《苏州高新区通安工业园房屋租赁合同》（合同编号为2010009B）、房屋权属登记信息、《承诺》，苏州市**有限公司提交的视频，证人何*的证言笔录，以及庭审笔录等予以证实。

原审原告苏州高**设有限公司的诉讼请求：1、判令苏州市**有限公司支付厂房租金及相关费用120456.68元；2、判令郑**对苏州市**有限公司的上述付款义务承担连带责任。本案诉讼费用由原审被告承担。

一审法院认为

原审法院认为：苏州高**设有限公司与苏州市**有限公司签订的《苏州高新区通安工业园房屋租赁合同》（合同编号为2010009B）系双方当事人真实意思的表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方在庭审中已一致确认苏州市**有限公司结欠的租金及其他相关费用为74736.5元，故苏州市**有限公司应依法支付。郑**作为担保人在上述承诺中作为担保人签字，双方未约定担保方式，故应视为连带责任保证，因双方未约定保证期间，故苏州高**设有限公司有权在债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人履行保证责任。本案中，苏州高**设有限公司并未举证证明其在债务履行期限届满后6个月内向郑**主张保证责任，故保证期间已经届满，郑**得以免除保证责任。

关于苏州市**有限公司和郑**辩称苏州高**设有限公司未为其安装电梯导致其无法使用所承租的二层房屋的意见，原审法院认为，原审被告对其辩称的上述事实仅仅提供了其从承租房屋中搬离之后的视频，该视频不能证明与租赁期间的实际情况具有关联性。证人何*作为苏州市**有限公司的员工，与本案存在利害关系，其证言的证明力明显较弱，故上述证据并不足以证明其辩称的上述事实存在。即使上述事实客观存在，因双方在租赁合同中对安装电梯一事未进行约定，故不能认定由此导致的损失应由苏州高**设有限公司负责。

据此，依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：

一、苏州市**有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州高**设有限公司租金及相关费用共计74736.5元。

二、驳回苏州高**设有限公司的其他诉讼请求。

如采用转账方式支付，请汇入当事人的指定账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街支行，账号：54×××24。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2708元，减半收取1354元，由苏州市**有限公司负担840元，由苏州高**设有限公司负担514元。

上诉人诉称

上诉人苏州市**有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。我公司于2013年11月1日出具的《承诺》是在受到胁迫的情况下出具的，当天苏州高**设有限公司向我公司催要租赁费，因为其一直未将厂房内一楼至二楼的货用电梯安装完毕，导致我公司二楼厂房闲置而产生损失，故我公司拒付租金。矛盾激化后苏州高**设有限公司将厂房大门堵上，导致我公司无法正常出货，无奈之下才向其出具了《承诺》。我公司在一审中提供的视频资料证明直到我方搬离租赁厂房，其货用电梯仍未安装完毕。证人何*虽然是我公司员工，其证言的证明力较弱，但是仍然能够证明电梯未安装的事实及《承诺》出具时的背景，应予认定。原审法院对上述证据未予采信，且认为双方在合同中未对电梯安装进行约定是错误的。我公司从事大型设备的生产经营，必须通过电梯进行设备运输，由于房屋租赁合同是对方提供的格式合同，我公司无法修改，所以双方仅对电梯安装进行了口头约定。被上诉人苏州高**设有限公司对货运电梯进行了安装，只是未及时安装完毕，足以证明双方之间口头协议的存在，以及对方违约的事实。根据相关法律规定，我公司未支付的74736.5元应当与苏州高**设有限公司因违约给我方造成的损失进行折抵。请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人**建设有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人苏州市**有限公司出具的《承诺》，由其法定代表人郑**签字，并加盖了公司印章，不存在任何威逼、胁迫的情况，应属合法有效。上诉人苏州市**有限公司对租金和水电费的金额没有异议，其主张的电梯安装问题合同中未作约定，双方也不存在口头协议，也不影响其对租赁厂房的正常使用。请求驳回上诉，维持原判。

原审被告郑**二审中未作陈述。

本院查明

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：被上诉人**建设有限公司是否存在违约行为，以及苏州市**有限公司主张折抵租金及其他费用是否应当得到支持？

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务。本案中上诉人苏州市**有限公司未及时支付租金及水电等其他费用，违反了合同约定，现出租人苏州高**设有限公司要求其继续履行于法有据，应予支持。上诉人苏州市**有限公司主张其承诺书是在受胁迫的情况下出具的，但是未能提供相应的证据证明，对其上诉请求本院依法碍难支持。其另主张出租方未及时安装一楼至二楼的货运电梯，影响了承租人对租赁厂房的使用，属违约行为，但是双方在租赁合同中就电梯安装事宜未作明确约定，其也未能举证证明双方之间存在口头协议，故对其该项上诉理由本院同样不予采信。其以此为由主张折抵拖欠的租金和其他费用因缺乏事实及法律依据，二审同样不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1680元，由上诉人苏州市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日