大连万达**淮安分公司与刘*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告大连万达**淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告刘*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由代理审判员赵**任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵*、被告刘*的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告万达物业诉称：2011年9月30日我公司与被告刘*签订了物业服务协议，按合同约定，被告应履行缴纳物业费的义务，其仅支付了2011年10月1日至2013年12月31日的物业费，尚未支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费1584元，及由此产生的违约金289元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等方式告知，被告仍未履行义务。故请求依法判令：被告刘*支付欠缴的物业费1584元、违约金289元，合计1873元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告刘*辩称：对欠费期间及计费标准没有异议。原告在2011年9月交房时，向业主收取了暖气开户费，并承诺暖气已接到依据门口，时隔两年多，供暖一直没到位，给业主造成了损失，原告未按约定履行义务应承担违约责任。按物业协议约定，本案应适用仲裁程序。

本院查明

经审理查明：淮**公寓系淮安万**限公司开发建设，被告刘*为淮**公寓2号楼603室业主，房屋建筑面积73.34平方米。原告万达物业与被告刘*于2011年9月30日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告刘*所在的淮**公寓提供物业服务，物业收费标准为人民币1.8元／平方米／月（按建筑面积收取）。协议还约定在履行中如发生争议，由双方协商或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业管理公司所在地人民法院起诉。

被告刘*已交纳2011年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费，尚未交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。

以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、物业费催缴通知、物业费计费明细表，以及原、被告陈述为证，经质证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告刘*与原告万达物业签订的《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告辩称本案应适用仲裁程序，但依据双方签订的物业服务协议，双方约定如发生争议，由双方协商或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向物业管理公司所在地人民法院起诉，并没有关于仲裁的约定，故本院对被告刘*的辩称不予采信。2014年1月1日至2014年12月31日期间，原告万达物业为被告刘*所在的公寓提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益，故被告刘*应当根据物业服务协议约定，向原告万达物业交纳物业服务费1584元。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告刘*支付违约金的请求，本院不予支持。

被告刘*辩称供暖未到位问题，不属于本案理涉范围，可另案主张。

经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达**淮安分公司物业服务费1584元；

二、驳回原告大连万达**淮安分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘*负担。

本判决系终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日