上诉人董**、汪**与被上诉人**司钟山支行、南京宏**有限公司金融借款合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人董**、汪**因与被上诉人**司钟山支行（以下简称南京**支行）、南京宏**有限公司（以下简称宏**司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人董**、汪**的共同委托代理人董*，被上诉人南京**支行的委托代理人林*、王*，被上诉人宏**司的法定代表人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

南京**支行一审诉称：2006年10月19日，南京**支行与董**、宏**司签订《个人住房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定董**向南京**支行借款112万元，用于购买南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋，借款期限自2006年11月2日起至2016年11月2日止；董**将购买的上述房产抵押给南京**支行，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金及实现债权的费用；宏**司对董**的借款提供连带责任保证担保，保证范围包括借款本金、利息及实现债权的一切费用。2006年11月2日，南京**支行按约发放贷款112万元，董**在借款期限内多期逾期还款，已构成违约。故南京**支行有权提前收回贷款，并要求宏**司承担保证责任。汪*青系董**的配偶，本案借款发生在两人夫妻关系存续期间，汪*青应承担共同还款责任。特提起诉讼，请求判令：1、董**、汪*青共同偿还借款本金206755.65元，利息、罚息、复利共计3380.91元（截至2015年9月29日），并按合同约定标准继续支付自2015年9月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、董**、汪*青支付律师费11000元；3、宏**司对上述债务承担连带清偿责任；4、南京**支行对董**抵押的位于南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由董**、汪*青、宏**司承担。

一审被告辩称

董**、汪**一审辩称：1.董**在2009年与宏**司通过调解的方式解除了双方签订的房屋买卖合同，根据法律规定，如果房屋买卖合同解除，当事人要求同时解除贷款合同的，人民法院应予支持。董**在与宏**司解除房屋买卖合同的同时解除了与南京**支行的贷款关系。2.宏**司在个人住房借款合同当中既是保证人，又是收款人，在房屋买卖合同解除后，宏**产公司没有出售房屋，而取得了银行的贷款，构成不当得利，且民事调解书由宏**司归还贷款，故应由宏**司承担还款责任。3.诉讼过程中，南京**支行亦向法院提交了前述民事调解书，说明南京**支行知晓董**与宏**司解除合同以及还款人发生变化的事实，但其仍起诉董**、汪**，诉讼主体有误，请求法院驳回南京**支行的起诉。

宏**司一审辩称：宏**司确与董**调解解除了双方签订的房屋买卖合同，同意由宏**司还款，但仅同意偿还剩余借款本金、利息，罚息、律师费和保全费不同意承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：董**与汪筠青系夫妻，2006年10月19日，董**（甲方）与南**业银行钟山支行（乙方，2006年12月20日更名为南京**限公司钟山支行）、宏**司（丙方）签订《个人住房借款合同》一份，约定：甲方向乙方申请商用房按揭借款，丙方自愿为甲方向乙方申请的借款提供担保，乙方同意发放借款；合同项下借款金额为112万元，借款用于甲方购买南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋，借款期限自2007年5月23日起至2017年5月23日止；借款年利率为5.7‰，为浮动利率，在借款期内如遇中**银行调整基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率调整浮动利率；合同项下借款逾期的罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；甲方不可撤销地授权乙方将借款直接划至丙方的帐户；还款方式为按月等额本息还款法；发生甲方超过本合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息等情形的，乙方有权宣布本合同项下借款提前到期，要求甲方立即偿还所有债务，或依法处分抵押物；甲方应按时足额支付本合同项下的律师服务费、评估、登记、保险、公证、保管、鉴定等费用；丙方自愿为乙方向甲方发放的借款提供连带责任保证担保，丙方保证担保范围为本合同项下借款本金及利息（包括罚息和复利）、违约金、损害赔偿金以及乙方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等），保证期间为本合同生效之日起至办妥抵押登记将他项权证交乙方执有为止，当甲方未按本合同约定履行其债务时，无论乙方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），乙方均有权直接要求丙方在其保证范围内承担保证责任；甲方自愿以本合同所列之房产为其借款提供抵押担保。

同日，上述甲乙丙三方还签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：董**与宏**司签订宁房买卖契字第200640936号《南京市商品房买卖契约》载明的南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋抵押给南京**支行，为借款提供担保，抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。该抵押合同在南京市房地产市场管理所办理了抵押登记，但抵押房产至今未办理产权证，南京**支行未取得他项权证。2006年11月2日，南京**支行向董**发放贷款112万元。在借款期内董**多次逾期还款，且自2015年7月起再未还款，截至2015年9月29日，共欠借款本金206755.65元，利息、罚息、复利3380.91元。

另查明，2010年2月8日，董**与宏**司在南京市秦淮区人民法院达成调解协议，南京市秦淮区人民法院出具（2010）白民初字第621号民事调解书，记载双方达成的协议如下：一、解除董**与宏**司签订的关于南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋的宁房买卖契字200640936号《南京市商品房买卖契约》；二、南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋剩余的按揭贷款由南京宏**司支付，支付完毕后由宏**司办理有关解除《南京市商品房买卖契约》的撤销登记手续；三、董**与宏**司关于南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋债权债务全部结清；四、案件受理费450元由宏**司负担。调解协议达成之后，董**未及时将这一情况告知南京**支行，亦未向南京**支行主张解除双方签订的个人住房借款合同。

还查明，南京**支行与江苏联创伟业律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师林*、王*代理其进行本案诉讼，南京**支行按照有关律师收费标准的规定实际支付该所律师代理费11000元。

上述事实，有南京**支行提交的个人贷款申请表、共有人声明书、结婚证、个人住房借款合同、南京市房地产抵押合同、借款借据、个人贷款对帐单、委托代理合同、律师费发票、支付凭证，董**、汪**提交的民事调解书及原审法院庭审笔录等证据加以佐证。

一审法院认为

原审法院认为，南京**支行与董**、宏**司签订的个人住房借款合同、南京市房地产抵押合同系各方当事人真实意思表示，且抵押房产已办理预抵押登记，均合法有效。虽然董**与宏**司协商解除了双方签订的商品房买卖契约，但董**、宏**司与南京**支行之间的个人住房借款合同及南京市房地产抵押合同并未解除，其所欠南京**支行的债务尚未结清，抵押登记尚未注销，故上述合同对董**、宏**司仍具有法律约束力。南京**支行按约向董**发放了贷款，董**未按约还款，构成违约，应承担违约责任。故南京**支行有权宣布贷款提前到期，其主张董**偿还借款本金206755.65元，支付利息、罚息、复利3380.91元，并按合同约定标准继续支付2015年9月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，原审法院予以支持。南京**支行主张董**支付律师费11000元，有事实和合同依据，且该金额未超过江苏省律师服务收费标准的规定，原审法院予以支持。汪**与董**系夫妻，汪**对于其与董**夫妻关系存续期间的共同债务应承担共同还款责任，对南京**支行要求汪**承担共同还款责任的诉讼请求，原审法院依法予以支持。宏**司按约应对董**的上述债务承担连带清偿责任。董**将位于秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋抵押给南京**支行，且已办理抵押登记，在其出现违约行为后，南京**支行有权对上述房屋进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最**法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、董**、汪**于判决生效之日起十日内偿还南京**支行借款本金206755.65元，支付利息、罚息、复利3380.91元，并按合同约定标准继续支付自2015年9月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；二、董**、汪**于判决生效之日起十日内支付南京**支行律师费11000元；三、宏**司对上述债务承担连带清偿责任；四、南京**支行有权对位于南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，减半收取2300元，保全费1770元，合计4070元，由董**、汪**、宏**司负担。

上诉人诉称

宣判后，董**、汪**不服向本院提起上诉，要求撤销一审判决改判董**、汪**不承担还款责任，并由南京**支行、宏**司承担本案诉讼费用。主要理由为：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.（2010）白民初字第621号民事调解书中已经确认案涉按揭贷款的归还主体是宏**司，该调解书已进入执行程序。一审法院对该调解书的真实性予以确认，但对调解书的执行情况却置之不理，对董**、汪**的合法权益造成侵害。2.根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，董**在与宏**司解除房屋买卖合同后，房屋按揭贷款的还款责任主体已经变为宏**司，同时免除了董**对南京**支行的债务。3.一审法院保全程序违法。一审法院保全董**名下位于南京市建邺区汉中门大街1号21层A座房产，违反了民事诉讼法第一百条的规定，在董**提出复议申请后，仍作出违法裁定，严重侵害了董**的合法权益。二、因宏**司未履行生效调解书造成银行贷款逾期的事实，董**在本案中无过错，一审法院在董**已无案涉房屋所有权的情况下，作出要求董**偿还银行贷款的判决，显失公平，且完全违反了法律惩罚过错方，保护无过错方的公平原则。

被上诉人辩称

被上诉**山支行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人宏**司答辩称：同意董**、汪**的上诉意见。

本院查明

本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：董**对南京**支行的债务是否已经转由宏**司承担。

本院认为，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，南京**支行与董**、宏**司签订的《个人住房借款合同》是各方的真实意思表示，对各方均具有约束力。2010年2月8日，董**与宏**司达成调解协议，解除双方之间的《南京市商品房买卖契约》，将南京市秦淮区御道街56号正阳大厦113室房屋剩余的按揭贷款债务转由宏**司归还，但未告知并征得债权人南京**支行的同意。诉讼中南京**支行明确表示其不同意董**将案涉债务转移给宏**司，故董**与宏**司之间的约定对南京**支行无拘束力，董**仍应对该债务承担偿还责任。2015年7月起董**未再还款，构成违约，应负违约之责。南京**支行根据合同约定有权宣布本合同项下借款提前到期，有权要求董**立即偿还所有债务，或要求宏**司履行保证责任或依法处分抵押物。故南京**支行要求董**立即偿还全部贷款、宏**司承担保证责任，符合合同约定，本院予以支持。因《个人住房借款合同》明确约定董**的债务范围和宏**司的保证责任均包括本合同项下的律师服务费用，而南京**支行为实现案涉债权所支付的律师费用11000元并未超过《江苏省律师服务费收取标准》的规定，董**、宏**司应予负担。案涉借款发生在董**与汪**的婚姻关系存续期间，汪**亦与董**一起向南京**支行申请案涉购房贷款，故案涉债务系董**、汪**的共同债务，汪**应共同承担还款责任。

综上，上诉人董**、汪**主张案涉债务已转移由宏**司承担的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费4600元，由上诉人董**、汪**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十一日