南京瑞安**仪征分公司与龚*物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）

审理经过

原告南京瑞安**仪征分公司与被告龚*物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月4日立案受理，依法由代理审判员刘**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京瑞安**仪征分公司的委托代理人陈*、被告龚*及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告南京瑞安**仪征分公司诉称，被告系业主，与我公司于2008年3月19日签订了前期物业管理服务协议、小区业主公约及承诺书，约定我公司为被告提供物业服务，物业管理服务费按月缴纳，标准为每平方米0.3元／月。被告应依约缴纳相关的物业管理服务费，不按期缴纳，自逾期之日起按每日万分之五缴纳滞纳金。现被告拖欠原告物业管理服务费，经我公司书面催要仍未交纳，故诉请法院判令被告龚*立即给付2013年3月19日至2014年6月15日的物业管理服务费583元（0.3元／平方米／月×129.66平方米×15月）、生活垃圾处理费135元（9元／月×15月）、公摊水电费150元（10元／月×15月）、滞纳金156.6元，合计1015.6元，并承担本案的诉讼费用。

原告提供证据为：1、原告的营业执照、物业服务资质证书、资质等级证明及电子认证系统查询费用发票和软件、数字产品使用授权书；2、前期物业管理服务协议1份；3、业主临时公约及承诺书1份；4、物业费催收通知单及挂号信回执；5、物业公司人员工资发放表；6、2014年香缇丽舍维修记录；7、电费、垃圾处理费、绿化费用收据；8、照片14张；9、证人蒋*、曹*、胡*、王*的证言。

被告辩称

被告龚**称：1、原告是南京瑞**限公司的分公司，主体不适格；2、原告物业资质已过期，其与被告签订的前期物业管理服务协议无效。即使协议有效，因原告总公司与香缇丽舍小**开发有限公司签订的前期物业管理委托合同约定，合同期限至小区首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时终止，现首届业主大会已召开，业委会与仪征市**有限公司也签订了物业服务合同，故原告总公司与被告之间的物业服务合同关系已在2014年6月15日之后终止；3、2014年12月22日，原告进行催缴是事实，被告已经收到。被告的物业费确实从2013年3月19日开始没有缴纳，但2014年10月16日，业委会向全体业主发了通知，要求业主暂不缴纳物业费。即使被告的物业费未交，原告的主张也已过诉讼时效。4、对于滞纳金的计算应从催缴次日起计算，垃圾处理费用的收取没有依据，公摊水电费原告也未能提供该约定的依据，即使能提供也是无效的约定。所以原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。

被告提供证据为：1、南京瑞**限公司与扬州永**有限公司签订的前期物业管理委托合同2份；2、仪**管局关于同意香缇**业委会备案的批复及就该问题向南京瑞**限公司所在地方行政部门发出的函；3、仪**管局关于审查南京瑞**限公司资质问题的函。4、仪征市**主委员会告业主书。

本院查明

经审理查明，被告龚**业主，其房屋建筑面积129.66平方米。2008年3月19日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，物业管理服务费原则上按月缴纳，按建筑面积计收，标准为每平方米0.3元／月，小区道路及楼道公用照明电费及单元内照明等耗材费用由业主按户分摊。物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护。被告应按时缴纳物业费和其他相关费用，不按期缴纳，自逾期之日起按每日万分之五缴纳滞纳金（水、电费滞纳金按本市公用事业部门规定执行）。合同签订后，原告为香缇丽舍小区提供了物业服务。被告自2013年3月19日起未能缴纳物业服务费。2014年12月21日，原告将物业费等费用的催缴通知张贴于被告门口，次日又以挂号信的形式向被告进行书面催缴，被告对催缴通知已收悉。

以上事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、业主临时公约和承诺书、物业费催收通知单及挂号信回执、照片及原、被告当庭陈述等证据予以证实，对此本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告虽系南京瑞**限公司的分公司，但其已取得营业执照，有一定的组织机构和财产，属于民事诉讼法规定的其他组织，是本案适格原告。原告经营范围包含物业管理，其与被告签订的合同符合法律规定，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。原告提供的证据能够证明其已按约履行了物业服务义务，被告应按时缴纳物业管理服务费。对被告所持南京瑞**限公司与建设单位签订的前期物业委托服务合同已终止，原、被告不存在物业服务合同关系，原告诉讼请求应予驳回的主张。本院认为，被告已自认南京瑞**限公司与建设单位签订的前期物业委托服务合同终止时间为2014年6月15日之后，在此之前原、被告之间存在物业服务合同关系，原告有权主张物业服务费，故被告的抗辩意见，本院不予采信。对原告诉讼请求的诉讼时效问题，本院认为，原告要求被告给付2013年3月19日至2014年6月15日的物业管理服务费583元（0.3元／平方米／月×129.66平方米×15月），并未超出法律规定的诉讼时效期间，本院予以支持。对该期间的公摊水电费，双方在合同中约定按实际发生额分摊，并由原告每年单独公布，但原告未提供充分证据证明其已单独公布该账目，也未提供该费用的实际发生数额，故不予支持。对该段时间的生活垃圾清运费，双方已在合同中约定，物业管理服务费主要用于物业管理人员工资、公共环境保洁、绿化、公共设备设施的日常养护和公共秩序的维护，该项费用已包含在物业管理服务费的公共环境保洁中，故不予支持。虽然被告未按时缴纳物业服务费，但依据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告应向被告书面催缴，而原告向被告发出书面通知是在2014年12月21日，其通知中已明确被告应于通知发出之日起十日内缴纳，故滞纳金应自被告收到催缴通知之日起十日开始计算，即自2015年1月1日起计算。该时间已超出原告主张滞纳金的期间，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

被告龚*于本判决生效之日起10日内给付原告南京瑞安**仪征分公司2013年3月19日至2014年6月15日的物业管理服务费583元。

驳回原告南京瑞安**仪征分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告龚*负担。此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费50元。

裁判日期

二〇一五年三月十八日