储*与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人储*因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人储*、被上诉人金**司破产管理人的委托代理人方*、张**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

储*一审诉称，储*与金**司签订商品房买卖合同，购置金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区1号楼1单元1605室、12号楼1单元301室、12号楼2单元304室商品房3套，该房屋所在小区由黑龙江**限公司承建，承建单位需变现资金，由金**司出售给储*。储*已交清全部房款1138296元。后金**司被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人仅确定储*对所购1号楼1单元1605室房屋依法优先享有购房款210094元，其他两套房屋未予确认。现要求金**司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。

一审被告辩称

金**司一审辩称，对储*、金**司双方签订商品房买卖合同及储*向金**司交付购房款的事实无异议。涉案房屋处于抵押状态，且已经得到抵押权人的同意出售于储*，涉案房屋中12号楼1单元301室、12号楼2单元304室两套房屋在出售给储*之前已经被法院查封。储*非沭阳本地人，其购房并非消费性质。管理人认为储*的购房款应该按照普通债权处理，管理人将在最终的确认表中对之前的确认情况予以变更。现金**司不同意继续履行合同，请求驳回储*的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明，储*于2012年12月1日向金**司购置金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区1号楼1单元1605室、12号楼1单元301室、12号楼2单元304室商品房3套，交清房屋价款1128297元。涉案房屋已于2011年9月27日被法院查封。查封前，涉案房屋被抵押给该小区承建单位黑龙江**限公司，该套房屋的出售取得了抵押权人同意。双方约定的房屋尚未完工，不具备交付条件。因经营不善，不能清偿到期债务，金**司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，储*向金**司破产管理人要求确认对涉案房屋的所有权，破产管理人确定储*对所购1号楼1单元1605室房屋依法优先享有购房款210094元，其他两套房屋未予确认，现要求金**司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。一审法院向储*释明如确认合同已解除，可以向金**司主张赔偿，但储*仍坚持要求金**司继续履行商品房买卖合同并交付房屋。

一审法院认为

一审法院认为，储*、金**司之间签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。金**司辩称该抵押房屋被查封后，双方签订的买卖合同系无效合同，因所交易的房屋系抵押房屋，法院查封行为在该房屋办理抵押登记之后，金**司在处分该房屋时经抵押权人同意，亦系抵押权人实现抵押权的行为，故查封行为对抵押权人实现债权的行为无约束力，储*与金**司签订的合同有效。现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金**司因经营不善，不能清偿到期债务，已被法院裁定进入破产清算程序，储*与金**司签订的商品房买卖合同已无法继续履行，管理人在法定期间内没有通知储*继续履行合同，合同已视为解除。一审法院向储*作法律释明，如确认合同已解除或被认定为无效，可以向金**司主张赔偿，但储*仍要求金**司继续履行合同并交付房屋，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回原告储*对金**司沭阳金利置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由储*负担。

上诉人诉称

上诉人储*不服一审判决，向本院提起上诉称：储*购买金**司开发的江南枫景小区1号楼1单元1605室、12号楼1单元301室、12号楼2单元304室商品房3套，并交清房屋价款1128297元。金**司被法院裁定进行破产清算，但双方签订的合同仍然有效。金**司进入破产程序并不直接导致合同不能继续履行。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，储*已一次性付清房款，金**司无权终止商品房买卖合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金**司继续履行合同，交付房屋。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称：金**司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，储*要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回储*的上诉请求。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：储*与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司是否应向储*交付案涉房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，储*履行了支付购房款的义务，享有请求金**司交付合同约定房屋的权利。但是，储*享有的请求金**司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，储*并未取得涉案房屋的物权，因金**司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，储*对金**司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金**司能否将房屋交付给储*，需要在破产程序中依法处理。储*直接起诉请求法院判决金**司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。

《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。储*以此主张金**司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。

综上，上诉人储*的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人储俊负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十二日