赵**与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉**有限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第00955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人赵**、被上诉人金**司破产管理人的委托代理人方*、张**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

赵**一审诉称，赵**与金**司签订商品房买卖合同，约定赵**购置金**司开发的江南枫景小区9号楼1单元1301室商品房1套，价款为364776元，赵**已经付清。后金**司被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人以赵**未办理预告登记为由未确认赵**的物上请求权。要求判决赵**与金**司签订的《房屋认购协议书》合法有效并确认赵**对江南枫景小区9号楼1单元1301室房屋享有房屋购买权。在诉讼过程中，赵**变更诉讼请求为：判决金**司继续履行商品房买卖合同，向赵**交付江南枫景小区9号楼1单元1301室房屋。

金**司一审辩称，对赵**诉称其曾从金**司处购置房屋，双方达成商品房买卖合同及交付款项等事实均予以认可，但金**司已经被法院裁定进入破产清算程序，赵**、金**司所签订的商品房买卖合同中所确定的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金**司也未与赵**达成继续履行合同的意思表示，合同不能继续履行。依照法律规定，管理人有权解除合同。不同意赵**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院审理查明，赵**于2012年9月24日购置金**司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区9号楼1单元1301室商品房1套，价款为364776元，赵**已经付清。该房屋于2011年9月2日抵押给该工程的总承建商黑龙江**责任公司江苏分**（以下简称黑建江苏分**）。2012年9月24日，经黑建江苏分**同意，金**司将该房屋出卖给赵**。目前该房屋尚未完工。因经营不善，不能清偿到期债务，金**司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，破产管理人确认赵**就所购置的房屋享有优先债权364776元。赵**要求判决金**司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。一审法院向其释明如合同不具备继续履行条件，其是否变更诉讼请求，确认房款及赔偿损失，但赵**称坚持原诉讼请求。

一审法院认为

一审法院认为，金**司作为抵押人，为清偿债务，经抵押权人黑建江苏分公司同意将涉案房屋出卖给赵**，并与赵**签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金**司已被法院裁定进入破产清算程序，双方达成的商品房买卖合同已不能继续履行。赵**对金**司主张涉案房屋尚未竣工验收的事实虽有异议，但并未提供相关证据加以证明。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，符合法律规定。一审法院向赵**作法律释明，赵**仍要求判决继续履行合同并交付房屋，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，一审法院判决：驳回原告赵**对被告沭**限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告赵**负担。

上诉人诉称

上诉人赵**不服一审判决，向本院提起上诉称：赵**与金**司于2012年9月24日签订商品房认购协议书，购买金**司开发的江南枫景小区9-1-1301室商品房，赵**依约付清了全部购房款364776元。金**司被法院裁定进行破产清算，但双方签订的合同仍然有效。金**司进入破产程序并不直接导致合同不能继续履行。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，赵**已一次性付清房款，金**司无权终止商品房买卖合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金**司继续履行合同，交付房屋。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称：金**司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，赵**要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回赵**的上诉请求。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院查明

二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

本院认为

本案争议焦点为：赵**与金**司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金**司是否应向赵**交付案涉房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，赵**履行了支付购房款的义务，享有请求金**司交付合同约定房屋的权利。但是，赵**享有的请求金**司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，赵**并未取得涉案房屋的物权，因金**司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，赵**对金**司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金**司能否将房屋交付给赵**，需要在破产程序中依法处理。赵**直接起诉请求法院判决金**司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。

《最**法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。赵**以此主张金**司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。

综上，上诉人赵**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十二日