黄**与马修桥房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人马修桥因与被上诉人黄**房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城洋民初字第0941号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

黄**诉称：2013年6月29日，马**将位于陈集镇的九龙花苑小区二幢1单元501室房屋以175000元出卖给黄**，并签订了《房屋转让协议书》。双方签订协议后，黄**已经给付马**购房款140000元。2014年1月，黄**对该房屋进行装潢，案外人王**声称黄**购买的房子系其所有并出示了购买该房屋的手续。其后，王**将黄**已经装潢好的房屋砸坏。后经当地派出所处理，马**同意返还黄**购房款140000元，并写了保证书予以确认。后黄**多次向马**催要，马**均以各种理由拒绝返还。现请求依法判令马**返还购房款140000元，并承担诉讼费用。

一审被告辩称

马修桥辩称：本起诉讼是案外人王**的侵权行为导致的，马修桥交付房屋后，视为合同履行，实施侵权行为的是案外人王**和杨**，应该把王**和杨**列为被告，马修桥作为被告主体不适格；黄**、马修桥签订的房屋买卖合同没有违反合同法的规定，是双方真实的意思表示，马修桥没有违约，不应退还房款；马修桥已交付房屋，黄**也实际入住，解除合同必须符合合同法94条的规定；杨**与陈*供销社签订的房屋改造协议可以证实此类房屋应由政府进行规范，此类案件应由政府处理。请求法院依法驳回黄**的诉讼请求。

原审反诉原告马修桥诉称：马修桥与黄**于2013年6月29日签订房屋转让协议，黄**尚欠35000元房款。现请求依法判令黄**给付马修桥购房款35000元及利息（以35000元为基数，从2013年6月29日起按银行同期贷款利率四倍计算至给付之日），诉讼费用由黄**承担。

原审反诉被告黄**辩称：涉案房屋系小产权房，双方之间的买卖合同无效，不应支付马**35000元及利息；如果房屋买卖合同有效，也不认可欠马**35000元，房子并非马**所有，房屋的真正合法所有人应当是案外人王**，马**根本没有权利处分该房屋，马**已经保证退还140000元，即已经协商解除了合同。故请求驳回马**的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年6月29日，黄**（乙方）与马**（甲方）签订房屋转让协议书一份，协议书约定：甲方通过购买方式拥有宿迁市宿城区陈集镇九龙花苑小区二幢一单元501室，经双方协商，甲方将该房屋转让给乙方，总房款175000元，为此达成如下条款：1.甲方确保对上述房屋拥有所有权，无其他产权纠纷，也无他项权利；2.甲乙双方房屋转让协议签订后，乙方先付100000元，下欠75000元春节前付清；3.该房屋现无法办理产权证，在办证条件成熟后，甲方协助乙方办理产权证；4.甲乙双方签订协议且房屋交付后，乙方把剩余的75000元付清；5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力；6、本协议签订且房屋交付后生效。该协议签订后，黄**在2013年及2014年初共支付马**购房款140000元。2013年8月，马**向黄**交付了涉案的九龙花苑二幢一单元501室房屋。黄**收到房屋后进行了装潢。2014年2月15日，案外人王**以上述房屋系其所有为由与黄**发生争执并将上述房屋内的装潢砸坏。2014年4月12日，马**向黄**出具保证书一份，载明：“本人保（证）在一月内退还黄**买房款（必须在处理打砸事情以后）共计拾肆万元整，140000.00保证人：马**2014年4月12”。2014年4月30日，黄**与案外人王**就王**砸坏上述房屋装潢一事达成如下协议：1.王**一次性赔偿黄**所有的装潢等损失计50000元，2014年5月2日前支付到位；2.黄**不再与王**争要该九龙花苑二幢一单元501室房屋及装潢，若黄**违约，加倍返还王**赔偿款；3.黄**谅解王**损坏其装潢行为。其后，黄**向马**索要140000元购房款未果，因而成讼。

原审法院另查明：涉案房屋所在的宿迁市宿城区陈集镇九龙花苑小区（以下简称九龙花苑小区）未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

一审法院认为

原审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。该案中，九龙花苑小区建设项目未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》，因此黄**与马修桥就九龙花苑小区二幢一单元501室房屋签订的买卖合同无效。现黄**向马修桥主张返还140000元购房款，应予支持。马修桥关于应将王**和杨**列为被告，其作为被告主体不适格的辩解，因本案是合同纠纷案件，黄**的合同相对人是马修桥而非王**、杨**，故对马修桥的上述辩解，不予支持；马修桥关于其没有违约及黄**须依据合同法第94条才能解除合同的辩解，因涉案的房屋买卖合同无效，故不存在是否违约及我国合同法第94条合同法定解除的问题，故对马修桥的相关辩解，不予支持；马修桥关于涉案的房屋应由政府进行规范，此类案件应由政府处理的辩解，无法律依据，亦不予支持。关于马修桥提起的反诉，因涉案的房屋买卖合同无效，故对马修桥提出的给付35000元购房款及利息的诉讼请求，不予支持。退一步讲，即便本案中房屋买卖合同有效，马修桥出具保证书的行为可表明其愿意解除合同并退还购房款，黄**无异议，双方协商一致解除合同，故对黄**的本诉请求予以支持，对马修桥的反诉请求不予支持。本案经调解不成。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第二十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、马修桥于判决生效之日起三日内给付黄**140000元；二、驳回马修桥的反诉请求。本诉案件受理费3100元（黄**已预交），反诉案件受理费675元（马修桥已预交），合计3775元，由马修桥负担。

原审法院判决宣判后，马修桥不服，向本院提起上诉，请求依法改判或者发回重审，其主要上诉理由为：原审法院认定涉案房屋买卖合同无效，仅判令上诉人返还被上诉人购房款，而未要求被上诉人返还涉案房屋错误，在上诉人提出反诉时也未予以法律释明。

被上诉人辩称

被上诉人黄**答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人马修桥和被上诉人黄**的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应裁定予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城洋民初字第0941号民事判决书；

二、驳回上诉人马修桥和被上诉人黄**的诉讼。

一审本诉案件受理费3100元（黄**缴纳）、反诉案件受理费675元（马修桥缴纳）、二审案件受理费3100元（马修桥缴纳），分别退还上诉人马修桥、被上诉人黄**。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年三月一日