无锡红**镇江分公司与高军租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告无锡红**镇江分公司诉被告高*租赁合同纠纷一案，本院受理后，在适用简易程序审理过程中，发现被告高*下落不明，依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王**到庭参加了诉讼，被告高*经本院公告送达，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年12月11日，原、被告双方签订一份《租赁合同》，约定原告将坐落于镇江市红豆购物广场B3区105、106、107号3套商铺出租给被告从事餐饮营业活动，期限自2013年12月20日至2016年2月19日，租金每年68000元。同时，双方约定租金每半年先支付后使用，若逾期支付，则每日支付2‰的违约金；如逾期15天或擅自停业累计超过3天，原告有权解除合同并收回房屋。合同签订后，原告按照约定竞将房屋交付被告使用，被告仅交付了首期房租34000元，其后房租无正当理由一直未交纳并擅自关门停业至今，原告多次要求被告交付房租、恢复营业，但被告均拒之不理。故原告诉至法院，请求：1、判令解除租赁合同并由被告返还房屋；2、判令被告给付拖欠租金11495元及逾期违约金。

被告辩称

被告在法定答辩期间未向本院提交书面答辩状，庭审时缺席。

本院查明

经审理查明：2013年12月11日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于镇江市红豆购物广场内B3区105、106、107号商铺，用途为经营“皖烩饭店”，租赁期限自2013年12月20日至2016年2月19日，其中有2个月的装修免租期，在该期限内被告不支付租金。对于租金双方约定每年68000元，每6个月支付一次，先支付后使用，首期租金支付时间为房屋交付之日，金额为34000元，以后被告需在每一支付期开始的7天前全额付清。对于保证金双方约定被告在签订合同时向原告支付保证金5000元，如被告违反约定产生的违约金、损害赔偿金，原告可在保证金中扣除，且被告必须在接到原告付款通知后5天内补足保证金不足部分，若被告未在指定期限内补足保证金的，每逾期1日，支付未足额部分的2‰的违约金。在合同的第八条中还约定被告应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及其他各项应付费用。在租赁期限内逾期或不足额交付租金或物业管理费或水费或电费的，每逾期一天，应支付相当于应付未付款项2‰的违约金。

合同签订后，原告即向被告交付了租赁房屋，被告亦向原告支付了首期半年的租金34000元和合同约定的保证金5000元。被告在2014年7月左右停业至今，2014年8月20日至2015年2月19日租赁期间的租金按照合同约定应于2014年8月27日前支付，但被告一直未交纳。

2014年9月28日，原告向被告邮寄了《律师函》，催告被告按合同约定及时向原告、物**司交付租金和物业费，恢复正常营业，否则，原告、物**司将按约采取措施直至解除合同收回商铺房屋，同时将通过司法途径解决纠纷。对此，被告仍未交纳租金和物业管理费，并停业至今。

上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、律师函等证据材料证实。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人都应按照合同的约定全面、适当的履行各自义务。本案中，原告依照约定将涉案承租房屋交付被告使用，已履行了合同义务，被告即应当按照合同的约定及时足额支付租金、交纳物业管理费和正常营业。被告在仅支付了2014年8月19日前的租金和5000元的保证金后，并未按照合同的约定在2014年8月27日前交纳2014年8月20日至2015年2月19日的租金，且擅自停业至今，已违反了合同中对其义务的约定，且在原告向其送达书面的《律师函》催告履行后仍然不履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，守约方可以解除合同的规定，原告对该合同依法享有法定解除权。同时，合同中约定在被告“逾期或者不足额支付租金或物业管理费或水费或电费超过15天”和“未经原告书面同意，擅自停止营业累计超过3天”等几种被告违约情形下，原告享有合同约定解除权，故本案中原告请求解除合同的诉讼请求依法应予支持，被告应在合同解除后将承租房屋返还原告。

关于原告诉请的拖欠租金11495元的诉讼请求，双方合同中约定每年租金68000元，被告自2014年8月20日后的租金未交纳，经计算，截至2015年6月6日，被告欠付的租金应为52133元，原告仅诉请11495元，依法应予支持。

关于逾期违约金的诉讼请求，双方合同中约定被告每逾期一天，按照应付未付款项承担日2‰的违约金，故原告请求被告支付逾期违约金的诉讼请求亦应支持。被告向原告交纳的5000元履行合同保证金，合同中约定因被告违约产生的违约金、损害赔偿金，原告可在保证金中扣除，该约定不违反法律的规定，本院予以准许。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告无锡红**镇江分公司和被告高*2013年12月11日签订的《租赁合同》，被告高*于本判决生效之日起10日内将承租房屋返还原告无锡红**镇江分公司；

二、被告高*于本判决生效之日起10日内支付拖欠原告无锡红**镇江分公司的租金11495元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照基数11495元，日2‰的标准自2014年8月28日计算至实际付清之日止，扣除已支付的保证金5000元）；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费186元，公告费606元，合计792元，由被告高*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月六日