周**、张**等与刘**、蔡**民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书

案件描述

原告金**与被告刘**、蔡**民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中，于2015年3月3日作出（2015）淮法执字第105号执行裁定书，查封了蔡**所有的位于淮安**康马路民营工业园11号楼西侧淮安丽源针织厂上下三层（908.29平方米）的房屋。案外人周**、张四成向本院提出书面异议。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

请求情况

异议人周**、张四成称，申请人于2014年2月16日与蔡**、刘**、淮**针织厂签订房屋买卖协议，约定将淮**马路民营工业区11号楼908.29左右平米房屋出售给申请人，总价145万元，申请已经实际支付了134万元，并实际占有。申请人于2015年2月28日向贵院起诉要求蔡**、刘**、淮**针织厂履行协议进行过户。后申请人才知道该房屋已被法院采取诉前财产保全，申请人遂撤回起诉。申请人认为，蔡**、刘**、淮**针织厂已将其所有的房屋已出售给申请人，申请人已经支付了合理对价并实际占有该财产，而申请人也一直要求过户，但涉案房屋是拆迁安置房屋，现在才符合过户条件。现因法院查封而未能要求蔡**、刘**、淮**针织厂完成过户登记，申请人不存在任何过错，因此要求予以立即解除执行查封并中止对该房屋的执行，以避免给申请人造成不必要的损失。

异议人向本院提供了以下证据材料：

1、房屋买卖合同一份，用以证明房屋买卖的事实；

2、水电费缴纳收据，用以证明其已实际占有使用的事实；

3、付购房款条据，用以证明已支付购房款的事实。

申请执行人没有提供相关证据。

被执行人没有提供证据。

本院查明

经审查查明，原告金**与被执告刘**、蔡**民间借贷纠纷一案，原告于2014年8月13日向本院提起诉讼。本院经审理查明，被告刘**、蔡**欠借款85万元、利息11万元，合计96万元未还。经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、被告刘**、蔡**共同偿还原告金**借款85万元、利息11万元，合计96万元，自2014年11月起于每月25前分别返还4万元，直至还清时止；二、原告金**放弃其它诉讼请求；三、如刘**、蔡**不按上述第一款约定的期限履行返还借款义务，原告可就剩余款项一次性向法院申请执行；四、其它无争议；五、本案件受理费12300元，减半收取6150元，由被告刘**、蔡**共同负担。本院于2014年9月26日作出（2014）淮法民初字第1287号民事调解书。该调解书生效后，刘**、蔡**没有按期履行义务，原告即向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年3月3日作出（2015）淮法执字第105号民事裁定书，查封了被执行人蔡**（淮**针织厂业主）所有的位于淮安**康马路民营工业园11号楼西侧淮**针织厂上下三层（908.29平方米）的房屋。案外人周**、张四成于2015年5月11日向本院提出书面异议，称其该房屋在本院查封该房前刘**、蔡**已将房屋出卖给其并已实际占有使用，并履行了付款义务。之所以至今未有办理过户手续是因为当时该房是安置房，现在符合条件未办理亦是因法院查封无法办理，不是其自身原因。故要求解除本院对淮**马路民营工业园区11号楼1-3层的查封。

另查明，异议申请人周**、张**提供2014年2月16日与蔡**、刘**、淮**针织厂签订房屋买卖协议复印件一份，协议约定将淮**马路民营工业区11号楼上下三层908.29左右平米房屋卖给异议申请人周**、张**，总价款145万元。异议人提供了蔡**收房款的条据复印件三份，总计130万元。异议人实际占用第三层（其中一、二层由原租赁人陈*用于电脑绣花）。该协议签订后，涉案房屋没有办理过户登记手续。申请人周**、张**于2015年2月28日向本院起诉要求蔡**、刘**、淮**针织厂履行协议进行过户。后申请人撤回起诉。

被本院查封的房屋，坐落于淮安**康马路民营工业园11号楼西侧，房屋登记时间为2014年11月24日，登记性质系所有权转移登记，登记建筑面积908.16平方米，所有权人为淮安丽源针织厂。

以上事实，有（2014）淮法民初字第1287号《民事调解书》、淮安市淮安区人民法院（2015）淮法执字第105号民事裁定书、房屋买卖合同复印件一份、水电费缴纳收据、付购房款条据复印件、谈话笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为，是否办理权属登记不影响转让合同的成立和效力，但是该原因行为并不具有对抗第三人的效力。虽然异议申请人与淮**针织厂和被执行人刘**、蔡**订立房屋买卖协议时，该房屋尚未办理登记手续，但在淮**针织厂2014年11月24日办理登记后，双方应及时到有关部门办理过户登记手续。其没有办理权属登记并依法办理房屋产权过户手续，说明并未有最终发生物权变动的结果。

依据《最**法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。本案中，异议申请人周**、张**与蔡**、刘**、淮**针织厂签订房屋买卖协议后，从异议申请人周**、张**提供的证据中可以看出，其既没有支付全部购房款，也未实际全部占有所购买的房屋。故异议申请人周**、张**提出异议申请，缺乏事实与法律依据，异议理由不成立，本院不予支持。据此，根据最**法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回异议人周**、张四成的异议申请。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日