原告（反诉被告）衡阳市**限公司与被告（反诉原告）向典雄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）衡阳市**限公司（以下简称人**公司）与被告（反诉原告）向典雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈**担任审判长，人民陪审员王**，刘**参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员李*担任记录。原告（反诉被告）人**公司委托代理人陈**，被告（反诉原告）向典雄及其委托代理人罗**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）人**公司诉称：2011年10月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份租赁期限自2011年10月1日起至2019年9月30日止的《租赁合同》，约定由被告承租原告1144平方米的房产用于经营餐厅项目，保底租金起始为每平方米48元／月，即前三年每月保底租金55000年／月，如每月营业额在687500元以上的，按照8%的扣点进行提点，自第三年开始，保底租金逐年递增5%。原被告双方后来经协商一致将保底月租金标准自2012年12月14日调整为52886元／月。

合作以来，被告多次拖延支付租金与电费，截止至2014年6月底，被告已拖欠合计381473.68元。原告体谅被告的经营困境，于2014年7月2日与被告签订了《补充协议》，同意由被告最迟在2014年12月底之前分期偿还该笔拖欠款项，并由被告退租310平方米面积。另外，虽然退租时间是2014年7月份，但原告同意对被告将退租后的租金标准38006元／月提前至2014年2月份开始实行。原告多次体谅被告的经营难处并予以大力支持帮助，但被告仅仅依照《补充协议》支付了10万元和三笔各38006元的租金后就继续违约，不仅拖欠了2014年6月底之前的租金与电费，而且也拖欠2014年7、8、9月的电费以及2014年10月份以后的租金。被告在未经原告的同意于2014年9月底开始停止营业并继续占用场地至今。在多次沟通后，被告仍然不履行合同义务，不予支付拖欠的租金等费用。请求判令：1、解除原告与被告于2011年10月15日签订的租赁合同；2、被告支付原告租金人民币483917.25元及滞纳金24679.78元（滞纳金按中**银行同期贷款利率暂计至2015年10月28日，实际计算至支付之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。

原告（反诉被告）人**公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、崇尚百货的租赁合同，用以证明原、被告的租赁关系；2、补充协议，用以证明被告确认欠款与分期缴付拖欠租金方案；3、催缴租金及费用的知会函，用以证明原告催缴租金与费用及逾期解除合同；4、快递详情单及投递记录单，用以证明知会函已送达被告；5、银行回单，用以证明被告部分履行补充协议；6、房产租赁合同，用以证明原告部分享有涉案房产的出租权。

被告（反诉原告）向典*对原告（反诉被告）提供的证据发表如下意见：对证据1真实性无异议，对内容的合法性有异议；对证据2真实性无异议；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4-6无异议。

被告（反诉原告）向典雄反诉并辩称：反诉人经营多年，考虑到租赁场址的品牌布置，即崇尚百货五楼经营运动休闲、健身器材、电影院、自助餐厅，还有总服务台的环境优势，遂与被反诉人签订了一份房屋租赁合同，期限8年。被反诉人从签订合同开始就缺乏诚意，租赁房屋建筑面积只有1101.79平方米，却以1144平方米对外出租。反诉人开业后，被反诉人只享受权利，不承担义务。装修期间，天花板多处漏水，试营业用不到一个月，四楼餐厅厨房排烟管道漏油烟，呛得顾客无法就餐，员工无法工作。这是致命的因素，导致反诉人亏损累累，反诉人多次反映给被反诉人，被反诉人就是不闻不问，从而使该房屋不能保持做餐厅的用途。2013年6月，被反诉人商场五楼停业装修，顾客到不了五楼，导致客源骤减，遍地装修垃圾，导致环境恶劣；装修噪音让顾客无法就餐。2014年6月，双方就退租310平方米达成协议，被反诉人承诺无条件为反诉人店铺预留商场进出通道。2014年9月，承租该310平方米的餐厅开始营业，进出商场通道不存在，结果直接导致哈特波波倒闭。2014年10月10日，哈特波波被迫营业，反诉人就停业致函被反诉人并要求被反诉人尽快解决问题，被反诉人不理不睬，至今没有解决。2015年6月，被反诉人擅自将反诉人租赁的部分场地租赁给湘财证券。反诉人看中崇尚百货的商业氛围，才投入近300万元巨资在崇尚百货的五楼经营哈特波波巴西烤肉自助餐厅，其中两笔最大的不能再利用的是餐厅装修85万元，中央空调25万元。由于被反诉人不履行法律规定的义务，致使反诉人投入的资金血本无归。请求判令：被反诉人赔偿反诉人经济损失82.5万元。

被告辩称

被告（反诉原告）向典雄为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：1、2012年11月19日申请维修报告，用以证明餐厅在装修过程中天花板多处渗水，要求原告解决；2-9函告，用以证明2013年1月3日至同年12月6日，被告多次向原告反映四楼排烟管道漏烟要求解决以及五楼停业装修影响餐厅经营要求减免房租；10-11函告，用以证明2014年7月餐厅隔壁施工队进场施工，因噪音、灰尘，通道被堵，要求原告解决并酌情减租；12-13函告，因隔壁餐厅装修没有按要求留出由商场进入被告店内的通道，被告无法继续经营，被迫于2014年10月停止营业，14、崇尚百货五楼品牌分布图，用以证明五楼布局通道对被告餐厅经营的重要性；15、投资清单，用以证明哈特波波餐厅投资明细，合计299.19万元；16、光盘，用以证明通道被堵塞，湘财证券已进驻五楼被告租赁场地。

原告（反诉被告）人**公司对被告（反诉原告）向典雄提供的证据发表如下意见：证据1-13部分函件盖的印章不是有效的公章；证据14与本案无关；证据15是被告单方面制作，没有相关证据佐证；证据16视频及照片没有日期，是近期拍摄的，被告自行将自身物品搬离，可以认定为租赁合同已解除。

本院查明

本院对原、被告提供的证据认证意见如下：对原告提供的证据1-2，被告对其真实性不持异议，本院予以确认；对证据3，被告虽对费用的数额有异议，但原告向被告催收租金的事实本院予以确认；对证据4-6被告无异议，本院予以确认。对被告向典雄提供的证据1-13原告认为函件印章不是单位行政公章，但加盖的系原告单位对外客服公章，足以证明被告就上述问题与原告单位工作人员沟通的事实存在，对其反映的渗水，排烟管道漏烟以及装修给被告经营造成影响的事实本院予以确认；对证据14品牌分布图的真实性予以确认，但与本案无关联，对证据15投资清单是被告单方所列，没有其他证据证实，本院不予确认；对证据16湘财证券入驻被告租赁场地及甜蜜蜜餐厅未留有通道给被告餐厅的事实本院予以确认。

根据本院分析认定的证据及原、被告双方当事人的陈述，确认本案如下事实：2008年6月25日，衡阳崇**有限公司（甲方）与深圳**有限公司（乙方）签订《房产租赁合同》，租期为20年，甲方同意将其位于衡阳市解放路与蒸阳南路交汇处的崇业广场负一层至地上五层的全部商业房产转租给乙方使用，乙方有权在租赁期限内将租赁房产转租给乙方的商业合作伙伴。2011年10月15日，衡阳市**限公司（甲方）与向典雄（乙方）签订《崇尚百货专柜租赁合同》，约定：甲方同意在其经营的崇尚百货人人乐衡阳分店五楼建筑面积1144平方米为乙方租赁经营场地；租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日止；租赁房屋作为经营餐厅，保底租金为没平方米48元／月，每月55000元，第三年开始遂年递增5%，月销售收入达687500元以上，按8%进行提成；合同生效前，乙方须向甲方缴交2个月租金作为租赁保证金，即110000元，合同期满半年后扣除各项费用后无息返还乙方；乙方应于合同终止后15日内将恢复原貌的承租场地交还甲方并将自备设备及物品全部自行搬出商场；乙方进场装修前须向甲方交纳装修押金10000元和进场施工管理费；合同还对物业管理费、商场管理等事项进行了约定。合同签订后双方均能按约履行。因市场竞争原因，商场五层调整经营范围，造成被告经营压力，原告同意被告退租310平方米的建筑面积，以缓解被告经营压力，双方于2014年7月2日签订《补充协议》，其主要内容为：建筑面积存在差异双方协商将租金标准调整为52886元／月，自2012年12月14日开始执行；协议签订后，被告应在2014年12月31日前交纳经营期间所有欠缴原告的所有费用381473.68元，此等费用截止到2014年6月30日；退租部分面积后，原告无条件为被告预留商场进出通道；退租部分面积后按建筑面积以48元／m2标准计算租金，自2014年2月1日起生效。被告退租310平方米的部分另行开办了甜蜜蜜餐厅，该餐厅于2014年7月-9月进行装修，装修后没有给被告留有通道。湘财证券于2015年5月进驻被告租赁场地，2014年10月，被告餐厅停业。截止2014年6月，被告尚欠原告381473.68元，2014年6月30日被告支付10万元，实欠原告租金及电费计281473.68元，2014年7月至9月，被告退租后按新面积交给原告租金114018元，尚欠电费88425.6元。截止2014年9月，被告实欠原告租金及电费369899.28元。

本院认为

本院认为：原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应受法律保护。被告在经营期间，多次向原告反映餐厅渗水、漏烟等情况，原告均未解决，在一定程度上影响了被告的经营。退租后，又未给被告留有通道，加上被告经营管理不善，致使餐厅停业，导致合同不能继续履行，双方均有责任。原告主张解除双方于2011年10月15日签订的租赁合同，本院予以支持。根据实际情况，被告已于2014年10月停止营业，故2014年10月以后的租金本院不予支持。双方在2014年7月2日签订的《补充协议》中，已对被告此前所欠总费用予以结算，本院对此予以确认。2014年7月至9月期间因原告未按协议给被告留有通道导致营业受损，可酌情减除部分租金即114018元×60%＝68410.8元。被告反诉请求判令原告赔偿其经济损失82.5万元，因缺乏证据证实，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

1、解除原告（反诉被告）衡阳市**限公司与被告（反诉原告）向典*于2011年10月15日签订的《崇尚百货专柜租赁合同》；

2、被告（反诉原告）向典雄在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）衡阳市**限公司房屋租金369899.28元，扣除减租部分68410.8元，实应支付301488.48元；

3、原告（反诉被告）衡阳市**限公司在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）向典雄租赁保证金11万元及装修押金1万元，共计12万元；

4、驳回原告（反诉被告）衡阳市**限公司其他诉讼请求；

5、驳回被告（反诉原告）向典雄的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费8886元，反诉受理费6025元，合计14911元，由原告（反诉被告）衡阳市**限公司负担8946元，被告（反诉原告）向典*负担5965元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日