南昌新**限公司与王**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南昌新**限公司（以下简称新兴物业）因与上诉人王**物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人新兴物业的委托代理人崔**，上诉人王**及委托代理人芦朝瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2008年10月30日，新兴物业、王**签订《业主公约》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》，协议约定，“新兴物业对李家庄路59号康馨苑小区房屋提供物业管理服务，物业管理服务收费标准：多层：0.5元／m2／月，高层：0.9元／m2／月，逾期交纳物业费处以违约方每日3‰的滞纳金。”上述合同签订后，新兴物业一直为该小区全体业主提供物业服务，王**系李家庄路59号康馨苑小区9栋4单元402室（建筑面积91.04m2）房屋的业主，享受了新兴物业向小区全体业主提供的相应服务，但王**自2009年10月起以新兴物业未按约履行物业服务合同为由拒绝交纳物业费，自2009年10月起至2014年12月底止，王**共欠新兴物业物业费（91.04m2×0.9元／m2／月×63个月）=5161.96元。由于新兴物业、王**双方对争议无法协商解决，故新兴物业于2015年8月12日向一审法院提起诉讼。

一审法院认为

一审法院认为：新兴物业作为康馨苑小区的物业服务企业，为该小区全体业主提供了相应的物业服务，王**作为康馨苑小区9栋4单元402室的业主，与小区其他业主享受了相同的物业服务，按照物业服务合同的约定，新兴物业负有对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，王**负有交纳物业服务费的义务，双方均应按照合同履行各自的义务。由于康馨苑小区物业服务收费标准较低，新兴物业以此为由降低服务标准或者怠于履行管理责任，均属履行合同瑕疵，王**以新兴物业履行合同瑕疵为由拒绝交纳全部物业服务费，属不当行使抗辩权，综合本案的实际情况，酌定王**按照应付物业费的80%支付新兴物业物业费及相应的银行同期贷款利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条及最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王**在本判决生效之日起十日内支付南昌新**限公司2009年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费4129.57元及自2015年8月12日起至付清之日止的银行同期贷款利息；二、驳回南昌新**限公司的其他诉讼请求。南昌新**限公司预交案件受理费50元，由南昌新**限公司承担10元，由王**承担40元。

上诉人诉称

新兴物业不服一审判决，向本院上诉称：上诉人积极履行了物业服务，一审判决王**按照应付物业费的80%向上诉人支付物业费不当；王**应按每日千分之三向上诉人支付滞纳金，一审判决仅判令王**支付自2015年8月12日起的银行同期贷款利息不当。综上，请求二审法院判令：1、判令王**向上诉人支付其欠付的物业管理费4176.9元及滞纳金2788.6元（截止2014年12月），共计6965.5元；2、本案一、二审诉讼费全部由王**承担。

王**答辩及上诉称：诉争小区存在业主擅自改储藏室为住宅、严重侵占公共绿地、车辆乱停乱放、卫生条件恶劣、围栏破损严重等现象，新兴物业属于根本违约，上诉人有权不向新兴公司支付物业费用。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回新兴物业的一审诉讼请求；2、由新兴物业承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

新兴物业答辩称：答辩人不存在根本违约责任，王**应支付物业费。1、物业服务公司在小区内出现违章装修储藏间行为，只负有制止与及时向相关部门报告的义务。因物业公司不具有行政执法权，更不具有强制执行力，也无权强行拆除违章搭建物或装修。本案中，从被答辩人在一审举证也可以看出，答辩人多次贴出公告制止相应违规行为，履行了制止及报告义务，业主以物业服务企业未能阻止部分业主的上述行为为抗辩理由不交物业费不合理，也没有法律依据。2、小区围栏的破损是由于部分业主为了走近路擅自破坏的，为此，答辩人多次维修，最近一次维修在2013年，但维修一次，小区业主破坏一次。由于小区存在部分业主拒交物业费情形，答辩人近些年来一直负债经营，小区至今未能收取公共维修基金（维修公共设施应由公共维修基金支付），答辩人已经无力承担维修费用，但答辩人也没忘记自己的责任，故而只能简易维修。3、小区当时建设时车位少，满足不了现在的需求，但小区里面车辆能靠边有序停放，并未给业主生活带来困扰，答辩人至今未收取分文车辆停放费用。说卫生恶劣更是无凭无据。综上，答辩人虽然难以收取物业费，却也在负载经营之下，为小区业主提供了超值服务。本案中，答辩人依约履行了全部的义务，不存在任何违约的行为，被答辩人因此拒付物业费没有任何理由.请求驳回被答辩人的上诉请求。

本院查明

本院查明：本案诉争房屋所在的康馨苑小区存在业主擅自改储藏室为住宅、侵占公共绿地、围栏破损等现象及业主拒绝缴纳物业服务费的情况。

本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同。

本院认为

本院认为：新兴物业作为康馨苑小区的物业服务企业，为该小区全体业主提供了相应的物业服务，但存在一定的不足及改进空间，新兴物业应在今后的物业服务中努力提高服务质量并取得业主的认可；王**作为康馨苑小区9栋4单元402室的业主，亦得到了相应的物业服务，应按照物业服务合同的约定支付相应的物业服务费。对于应支付的物业服务费的金额，一审法院根据本案案情酌定为按照应付物业费的80%及相应的银行同期贷款利息并无不当。

综上，对于新兴公司及王**的上诉请求，本院均不予支持，一审法院判决正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由南昌新**限公司承担50元，王**承担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日