付**、舒**等与李*、聂**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告付**、舒**诉被告李*、聂**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付**及其与原告舒**共同委托代理人熊剑频到庭参加诉讼，被告李*经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告付**、舒**诉称，2014年8月29日，原告将座落在抚州市清华锦园西边起四间店面及二楼、三楼、四楼三层写字楼（面积共计2900.42平方米）租赁给被告用于经营宾馆，双方签订《商铺租赁合同》。合同约定，租赁期限为10年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止，约定了租金、押金及支付时间等，其中租金每六个月支付一次，第一次支付时间为2015年2月1日前，第二次支付时间为2015年8月1日前。合同还约定了违约责任，其中约定如乙方（即被告）逾期七天未付租金，视为其根本性违约，甲方（即原告）可以解除合同。同时约定，如乙方根本性违约，甲方可解除合同，租赁保证金不予退还，所有装修及不可移动物品归甲方所有，并赔偿甲方因此造成的损失。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告向原告支付了押金及第一次半年的租金240280.2元。根据合同约定，被告应在2015年8月1日之前支付第二次六个月的租金，但被告至今未付。且因虽被告欠大量外债不能归还而躲避，导致一些债权人直接到租赁的房屋内拿走里面可移动物品。为避免一些债权人因泄愤而破坏租赁物及附属物，造成原告损失进一步扩大。现原告向本院提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告向原告支付自2015年8月1日至2015年8月31日的租金40046元及自2015年9月1日起到合同解除期间的租金（在诉讼过程中原告要求租金算至2015年12月份），确认租赁物内的装修及不可移动物品归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告李*、聂**未作答辩。

本院查明

经审理查明，2014年8月29日，原告付**、舒**出租方（甲方）与被告李*、聂**承租方（乙方）签订一份商铺租赁合同。合同主要约定：1、承租区域与用途：甲方同意将座落在清华锦园西边起四间店面及二楼、三楼、四楼写字楼，建筑面积共约2900.42平方米商铺（一楼店面四间总平方678.5平方，单价按23元每平方租于乙方；二楼、三楼、四楼总平方是2221.92平方，单价按11元每平方租于乙方；如面积跟甲方房产证面积有差错，甲方按多收退乙方，少收甲方可向乙方收取差额面积租金）。2、租赁期：本合同租赁期为拾年，租赁物履行时间约定为2015年2月1日至2025年1月31日止。3、租金和其它费用：租赁物整体每月租金为人民币40046.7元整，每年租金为人民币480560.4元整。第二年租金在原租金基础上递增5%是504588.42元每年租金，第三年是529817.841元每年租金，第四年是556308.73305元每年租金，以此类推，直到合同期满。4、付款方式和时间：租赁物（自2015年2月1日至2025年1月31日止）租金按每6个月支付一次（金额为人民币240280.2元整）。第一次交纳时间为2015年2月1日前、第二次交纳时间为2015年8月1日前、第三次交纳时间为2016年2月1日前，之后租金按每六个月支付一次，以此类推，直至2024年8月1日前。乙方应遵循“先交租后使用店面”的原则，在此日期内无条件按时交纳租金及不得以任何理由拖延时间交纳租金，否则视乙方为根本性违约。5、租赁保证金条款：自本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳人民币120140.1元作为租赁保证金，在乙方全部履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，并且乙方交还所租店面并交清所欠的一切费用后（包括水、电及电话等费用），甲方应于乙方退出租赁物之日十天内退还乙方租赁保证金（不计利息），但乙方必须凭此租赁合同和甲方开具的租赁保证金收据来退还所缴付的租赁保证金。6、甲方的义务：甲方应在收取租赁保证金及首期租金后，将该房屋交付乙方使用。7、乙方的义务：乙方在承租期间负责自行装修，装修时应严格按照消防部门有关规定进行装修，还应保证店面建筑安全，如因乙方原因和过错造成房屋损坏及原有的消防设施损坏，乙方应负责赔偿和恢复原状，一切手续及费用由乙方承担等。8、违约责任：1）、甲、乙双方自合同签订之日起，在本合同有效期内，如甲、乙双方任何一方违反本合同中任何规定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后通知违约方要求其予以纠正，在通知后三个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下，任何一方都有权解除并终止合同。如乙方未违反合同任何一条款项，而甲方擅自解除合同，则赔偿乙方所有装修费用，并赔偿违约金100万元整。2）、乙方有下列情况发生时，视同乙方为根本性违约，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任，租赁保证金不予退还，所有装修及不可移动物品归甲方所有，并赔偿甲方所有损失（甲方损失为双方合同解除后，甲方再将店面出租前的租金及再次租赁而减少的租金）。乙方逾期7天未付租金（以甲方收款收据及乙方提供的银行汇款单为依据认定付款是否），在甲方告知情况下，三天内再未交租金视为根本性违约，合同解除。9、合同终止：乙方在租赁期结束或提前结束（包括因乙方违约，甲方提前收回租赁房屋）迁出租赁店面后，如乙方遗留在租赁房屋内的任何装备或其它任何物品在迁出租赁房屋后的三日内未处理，均视为乙方放弃上述物品，甲方有权以任何方式处理上述物品，乙方不得有异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告。被告向原告支付了租赁保证金120140.1元及第一次半年的租金（从2015年2月1日至2015年7月31日止）240280.2元，合计360420.3元。在合同履行过程中，被告未在2015年8月1日之前支付第二次六个月的租金，经原告多次催讨，被告却以各种理由拒不支付。庭审中，原告陈述被告已联系不上，被告其他债权人对租赁的房屋进行破坏，将房屋内可拆除的装修拆走，可移动物品也搬走。目前不可移动物品只有部分装修墙纸及浴室内地砖，无其他不可移动物品。

另查明，原告付**与支婷系夫妻关系，原告舒**与邹*如系夫妻关系。上述租赁物座落于临川大道北侧（京福高速公路西侧）清华锦园1栋101室（产权人：付**，产权证号：临上-0014132号，产权人：支婷，产权证号：临上-共0006970号，产权人：舒**，产权证号：临上-共字第0006971号，产权人：邹*如，产权证号：临上-共0006972号，按份共有，四人各占用比例：25%，建筑面积为678.50平方米）、201室（产权人：付**，产权证号：临上-0014133号，产权人：支婷，产权证号：临上-共0006973号，产权人：舒**，产权证号：临上-共字第0006975号，产权人：邹*如，产权证号：临上-共0006976号，按份共有，四人各占用比例：25%，建筑面积为678.50平方米）、301室（产权人：付**，产权证号：临上-0014134号，产权人：支婷，产权证号：临上-共0006977号，产权人：舒**，产权证号：临上-共字第0006978号，产权人：邹*如，产权证号：临上-共0006979号，按份共有，四人各占用比例：25%，建筑面积为771.71平方米）、401室（产权人：付**，产权证号：临上-0014135号，产权人：支婷，产权证号：临上-共0006980号，产权人：舒**，产权证号：临上-共字第0006981号，产权人：邹*如，产权证号：临上-共0006982号，按份共有，四人各占用比例：25%，建筑面积为771.71平方米）。

以上事实有原告身份证、被告常住人口信息、商铺租赁合同、房产证、结婚证、照片、当事人陈述等相关证据在案佐证，并经庭审核实，足以认定。

本院认为

本院认为，两原告与被告李*、聂**签订的商铺租赁、合同是双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同，应予确认其法律效力。合同签订后，原告已按合同约定将租赁物交付给被告使用，履行了合同义务。被告未按合同约定及时交纳租金，违反了合同约定，应承担违约责任，其应按合同约定支付拖欠的租金，租金应按每月40046.7元从2015年8月1日起计算至12月1日止。被告在合同履行过程中，以自己的行为表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，经原告催告后在合理期限内仍未履行，依照双方约定解除合同的条件，原告可以要求解除双方签订的租赁合同，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定了被告违约后，其所交纳的租赁保证金不予退还，违反了法律规定，合同解除后，原告应将收取的租赁保证金退还给被告，该租赁保证金可冲抵被告所欠原告的租金。关于原告要求确认租赁物中所有装修及不可移动物品归其所有的诉请，虽然双方在合同中约定了被告违约后，租赁物中所有装修及不可移动物品归其所有，但从原告庭审中的陈述及照片可以看出，被告其他债权人已将租赁物中可拆除的装修拆走，房屋内没有可移动物品，现租赁物中不可移动物品只有部分装修墙纸及浴室内地砖，按照合同约定应归原告所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告付**、舒**与被告李*、聂**签订的商铺租赁合同；

二、被告李*、聂**于本判决生效之日起五日内将承租店面及写字楼返还给原告付**、舒**；

三、被告李*、聂**承租店面及写字楼中不可移动物品归原告付**、舒**所有；

四、被告李*、聂**于本判决生效之日起五日内支付原告租金160186.8元（从2015年8月1日起按每月40046.7元计算至2015年12月1日止）；

五、原告付**、舒**于本判决生效之日起五日内退还被告李*、聂**交纳的租赁保证金120140.1元（该款可冲抵被告李*、聂**所欠租金）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3503元，由被告李*、聂**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州**民法院。

本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定，在二年内向本院申请执行。

裁判日期

二〇一六年三月十六日