黄**、付**等与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**、付**、郑**与被告王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄**、付**及三原告委托代理人熊剑频，被告王**及其委托代理人吴**均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原告诉称

原告黄**、付**、郑**诉称，2007年8月22日，原告三人分别与被告签订搭建房屋协议书，约定在被告拥有的国有土地上合作建房，房屋建成后，房屋的二、四、六层产权分别转让给三原告，由被告办理分户产权证，办理费用由被告承担，协议书中还约定了三原告应支付的建房款。协议签订后，原告按约定给付了建房款，被告将建成后的房屋交付给了原告，但被告一直未为原告办理产权证。2009年，三原告起诉要求确认协议有效，被告为原告办理房产证。2010年7月7日，抚州**法院（2009）临民初字第1317号民事判决确认原被告签订的搭建房屋协议书有效，但以民事诉讼中不能代替行政审批行为，对原告要求办理分户产权证的诉请暂无法解决为由未直接判决。该判决生效后，抚州市人民检察院提出抗诉，抚州**民法院作出再审判决，维持抚州市临川区人民法院（2009）临民初字第1317号民事判决，同时说明由于王**在房屋建成后，没有依照规定办理房屋所有权登记及划拨土地房屋转让审批手续，不能直接判决其为三原告办理房屋所有权登记。也就是说，如果王**办理了房屋产权证，即可为三原告办理房屋过户登记手续。不久前，原告得知被告办理了文昌大道东侧1幢201室、401室、601室的房屋产权证。原告认为，根据建房协议的约定，被告应当为三原告办理房屋过户登记，且办证所需费用由被告承担。基于此，三原告诉至法院，要求：一、判令被告王**为三原告办理文昌大道东侧1幢201室、401室、601室的房屋产权过户登记手续，所需费用由被告承担；二、本案诉讼费用由被告王**承担。

被告辩称

被告王**辩称，她与三原告于2007年8月22日分别签订搭建房屋协议书是事实，她也收取了三原告的房款，协议书也确实约定了她在房屋建成后应该为三原告办理房产证，但该块土地是她以置换、安置、划拨的方式取得的，属于安置私房性质。在未依照相关法律、法规办理登记、审批手续之前，她是无法为三原告办理房屋产权证的，而现在办理登记、审批手续也是办不了的，她根本没有办法将自建私房变成商品房。综上，搭建房屋协议书的约定与行政法规相悖，她无法履行协议书的义务为三原告办理房产证，属重大误解合同，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告王**因拆迁安置以国家划拨的形式获得一块150平方米的土地，该块土地位于抚州市临川区文昌大道东侧、冬至陈**房屋，南至周复康房，西至文昌大道，北至熊煌房。该块土地办理的国有土地使用证编号为抚国用（2007）第050045号。2007年，被告在该块土地上建房，并分别于2007年1月22日办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，于2007年7月29日办理了建设用地批准书。2007年8月20日和2007年8月22日，被告王**分别与三原告签订了三份搭建房屋协议书。双方约定：所建楼房共六层，楼房建成后，被告将第二、四、六层分别转让给原告黄**、付**、郑**，其中第二层和第四层房屋按每平方米1200元转让给原告黄**、付**，第六层房屋按15万元转让给原告郑**；被告动工时，原告黄**、付**应给付原告10万元，待房屋建到四楼时，再支付被告6万元，剩余2万元押房产证；原告郑**在被告动工时给付7万元，待房屋封顶时再支付6万元，剩余2万元押房产证；被告应当为三原告办理好分户产权证，办证费用由被告承担，如被告不履行协议或不办理产权证则其双倍退还原告已付的房款，如原告不买或到期未付清房款，被告有权将房屋收回并不退回原告已付房款；被告应保证房屋在2008年4月28日前竣工，并保证质量等内容。协议签订后，被告按照约定施工、竣工，并将所建楼房的二、四、六层分别交于三原告，亦分别收到黄**、付**房款16万元，收到郑**房款13.2万元。之后，三原告要求被告办理分户产权证未果并诉至法院。二0一0年七月七日，抚州**法院以被告王**在其划拨土地上办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书后将房屋售予三原告，没有违反房地产相关法律法规禁止性规定等为由，作出（2009）临民初字第1317号民事判决，判决确认三原告与被告签订的搭建房屋协议书为有效合同，但因该宗国有划拨土地在进行转让、办证过程中的行政审批手续尚不完善，判决书没有支持三原告要求办理分户产权证等诉讼请求。该判决书发生法律效力后，被告王**不服该判决申请抗诉。二0一一年五月五日，江西省**民法院作出（2011）抚民再终字第04号民事判决书，以签订协议时双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实，且协议内容未违反相关法律法规禁止性规定为由作出维持抚州**法院（2009）临民初字第1317号民事判决的再审判决书。2012年1月10日、2012年3月15日，涉诉的三套房产均登记在被告王**的名下，产权证号分别为抚房权证字第0000010、00××09、0000008号，房屋坐落具体表述为文昌大道东侧1幢201室、401室、601室。

以上事实，有原被告当庭陈述，原告提供的三原告身份证、授权委托书、三份搭建房屋协议书、临**法院（2009）临民初字第1317号和抚**法院（2011）抚民再终第04号两份民事判决书、涉诉三套房产登记证书；被告提供的被告身份证、授权委托书、委托代理人身份证、建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书、建设项目选址意见书、城镇居民建房征用农村土地申请书两份、临川区政府办公室于2007年元月29日出具的一份证明等证据在卷，经庭审质证核实，足以认定。

本院认为

本院认为，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的相关规定，划拨土地使用权未办理出让手续、补交出让金的，不得转让、出租、抵押。涉诉房产所用的土地系被告王**因拆迁安置以国家划拨的形式取得，根据相关法律法规规定，目前状况下不能将涉诉三套房屋过户至三原告名下。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黄**、付**、郑**的诉讼请求。

案件受理费人民币9000元由原告黄**、付**、郑**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省**民法院。

本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日