郭**与南昌市**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**因与被上诉人南昌市**有限公司（以下简称安得兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省安义县人民法院（2015）安**初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭**的委托代理人闵**，被上诉人安得兴物业公司的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：被告郭**于2007年1月13日购买了位于安义县蔚蓝嘉园D3栋B单元104室房屋，房屋产权登记面积为139.7㎡。原告与被告的委托代理人闵*和于2008年1月28日签订的《物业管理合同书》一份，约定由原告为被告郭**提供物业管理服务，并在合同中约定了双方的权利义务、物业管理服务内容及质量等，同时约定蔚蓝嘉园多层住宅按建筑面积每月每平方米0.36元收取物业管理费，每半年交纳一次物业管理费，逾期不交纳物业管理费的，按每天处以应交纳款额3‰收取滞纳金。后原告一直为被告提供物业管理服务，在安义县**委员会成立后，原告于2013年6月29日与安义县**委员会补充签订《物业管理合同书》，约定合同期限自2013年1月1日起至2016年1月1日止，多层住宅物业管理费按照每月0.56元／㎡的标准收取，该收费标准在安义县物价局备案登记，同时约定业主应按期交纳物业管理费，因工作其他原因不便，可以延期，但最终不得超过半年时间，半年后逾期按日千分之三收取滞纳金。被告郭**在购买该栋房屋后，被告从2012年1月1日起没有向原告交纳物业管理费，至2015年6月30日止，被告共欠原告物业管理费本金2949元未交纳（2012年1月1日至2013年1月1日，共计12个月，139.7㎡×每月0.36元／㎡×12个月=603.5；2013年1月1日至2015年6月30日，共计30个月，139.7㎡×每月0.56／㎡×30个月=2346.96元），产生滞纳金1592元（2949元×3‰×180天=1592.46元）。

一审法院认为

一审法院认为：本案中蔚蓝嘉园住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会时，不可能通过业主大会选聘物业服务企业来管理该小区的物业，为保证小区内居民的正常生活秩序，原告作为建设单位选聘的物业服务企业，对该小区提供前期物业服务是必要的，并不违反法律法规的强制性规定，其与被告签订的《物业管理合同书》，系双方真实表示，合法有效，双方构成前期物业服务合同关系。在安义县**委员会成立后，原告与安义县**委员会签订的《物业管理合同书》，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，且依据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原、被告之间形成物业服务合同关系。被告认为上述两份《物业管理合同书》违法，原、被告不存在合法的物业服务合同关系的答辩意见，原审法院不予采纳。原告对蔚蓝嘉园住宅小区提供了物业管理服务，有权依物业服务协议的约定向业主收取物业管理费，被告在享受原告提供物业管理服务同时，应履行缴纳物业管理费的义务。被告辩称原告根本没有提供物业管理服务，并提供6份照片予以佐证。原审法院认为该证据仅能证明原告在物业服务方面不是尽善尽美，存在一定瑕疵，但未根本性的违反《物业管理合同书》的约定，被告据此拒付物业管理费不当，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，原审法院予以支持。另原告要求被告支付滞纳金的诉请，因原告未提供证据证明其已向被告书面催要过物业费，故原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最**法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告郭**于本判决生效后三日内，给付原告安**业公司2012年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理费人民币2949元；二、驳回原告安**业公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告郭**负担。

上诉人诉称

郭**不服一审法院判决，向本院上诉称：请求撤销安**法院（2015）安*初字第169号民事判决第一项；驳回被上诉人安得兴物业公司诉讼请求。其理由是：本案前期物业服务合同系被上诉人与上诉人小区业主签订，因为本案小区分三期建设，被上诉人提供物业服务，既不是建设单位选聘，也未经物业所在地的安义县人民政府房地产行政主管部门批准，据此，涉案《物业管理合同书》与本案被上诉人主张的物业费无关；本案一审中被上诉人未提供其物业服务资质证书，不能确定其物业服务水平，自2013年1月1日起收费标准为每月每平方米（建筑面积）0.56元系业主委员会开会通过，而不是业主大会业主共同决定，涉案合同书属无处分权合同，在未得到业主大会追认前是无效的；本案一审被上诉人是否提供了相应的物业服务未提供证据，一审法院认为物业服务只是存在瑕疵属于明显错误；书面催交物业费是物业服务公司提起诉讼的前提，而本案被上诉人物业服务公司未向业主（上诉人）书面催交，一审在被上诉人未提供书面催交证据前提下，受理本案欠妥，且上诉人有拒绝交纳诉争物业费的理由，一审法院判决物业费错误，属程序违法。

被上诉人辩称

安得兴物业公司辩称：被上诉人成为蔚蓝家园的前期物业公司程序合法，上诉人与被上诉人于2008年1月28日签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，合法有效，2013年6月29日被上诉人与蔚蓝家园业主委员会补充签订《物业管理合同书》合法有效，对上诉人具有拘束力，被上诉人具有物业服务企业二级资质证书，且该证书经过江西省住房城乡建设厅备案，合法有效，被上诉人符合法律规定的资格，上诉人主张被上诉人没有提供相应的物业服务没有事实依据。一审法院程序合法。

本院查明

双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本案的争议焦点：上诉人郭**是否应当支付涉案物业费给被上诉人安得兴物业公司，若支付如何计算。

本院认为：本案中，为保证小区内居民的正常生活秩序，建设单位选聘安**业公司对该小区提供前期物业服务是必要的，安**业公司与郭**于2008年1月28日签订的《物业管理合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方构成前期物业服务合同关系。在该小区成立业主委员会后，安**业公司与该小区业主委员会于2013年6月29日签订的《物业管理合同书》，系双方的真实意思表示，合法有效，该物业服务合同，对业主具有约束力。安**业公司对涉案的小区提供了物业管理服务，有权依物业服务协议的约定向业主收取物业管理费。上诉人认为安**业公司没有提供物业管理服务，与事实不符，本院不予采信，安**业公司在服务过程中存在一定瑕疵，应予以改进。郭**认为安**业公司未提供证据证明其书面催要过物业费，原审法院受理本案明显不当的主张，没有依据，本院不予支持。

综上，上诉人郭**的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人郭**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月七日