周**与四川省南**有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人四**发有限责任公司（以下简称嘉**公司）商品房买卖合同纠纷一案，因不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明：2007年9月20日，周**与嘉**公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“周**购买嘉**公司开发建设的位于南充市顺庆区科苑街76号“时代主场”A号楼B单元13层8号房屋，该房建筑面积49.58平方米，房款148，612.00元。第十一条出卖人应当在2008年10月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记（一）初始登记。出卖人应当在2009年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付”。2007年9月20日周**向嘉**公司交房款48，045.00元，2009年2月18日周**向嘉**公司交房款100，567.00元，嘉**公司向周**出具了收款凭证。2007年10月26日周**用该房向南**业银行进行了抵押贷款壹拾万元，贷款期限为2007年10月26日至2020年10月25日止。2009年2月周**与嘉**公司购房款结算完毕后，嘉**公司通知南充市**有限公司给周**办理房屋物业管理等有关手续。2009年12月嘉**公司办理了房屋初始登记。

同时查明，2014年12月18日周**在南**管局已办理了房产证。

原审中，上诉人周**的诉讼请求为：1、请求人民法院依法责令嘉**公司继续履行合同，立即为周**办理所购商品房的房地产转移登记手续，并将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交付给周**。2、判令嘉**公司按已付购房款148，612.00元的日万分之一从2009年11月1日起，向周**支付违约金至其实际取得房地产权属证书之日止。

一审法院认为

原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，依法应当受法律的保护。依相关规定，房屋权属转移登记应由购房人自己申办，开发商应当履行及时完成初始总登记、按照约定或法定期限及时通知购房人领取分户转移登记手续、让购房人能够在约定或法定期限内取得房屋权属证书的义务。本案证据证明双方在2007年9月就签订了商品房买卖合同，该合同第11条约定“交房时间为2008年10月30日”，嘉**公司实际在2009年2月才将房屋交付给周**，按合同约定周**应在2010年2月取得房屋所有权证，从2010年2月起周**的权利就受到了侵害，其应当积极维权，至迟应当于2012年2月底前到人民法院进行诉讼，而周**在2009年2月收到房屋后一直不关注房屋所有权证的办理，同时，在小区大部分购房者办理了所有权证时，周**声称自己不知道房屋可以办证，存在怠于行使民事权利的行为，其也未提供证据证明自己在积极进行维权，且在审理过程中，嘉**公司也提出了原告的起诉超过了诉讼时效抗辩，故对周**要求嘉**公司承担签订合同后至未办理产权证期间的违约金的请求本院不予支持。另外，对周**请求责令嘉**公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求，因周**在诉讼中已办理了房屋所有权证，对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”《最**法院关于﹤审理民事案件适用时效制度若干问题的规定﹥》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释*及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决驳回周**的诉讼请求。案件受理费1，766元，公告费100元，共计1，866元由周**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人周**不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4415号民事判决；二、改判支持上诉人一审诉讼中要求被上诉人支付违约金中的11，370.51元的诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人嘉*房产公司在一审庭审辩论终结前并未就本案提出时效抗辩，根据相关规定，在辩论终结前未提出时效抗辩，人民法院不应当主动审查上诉人的请求是否超过诉讼时效，因而一审以上诉人的主张超出诉讼时效为由而不予支持是错误的；二、即使被上诉人在一审中提出了诉讼时效抗辩，一审法院也不应当将上诉人的全部诉讼请求驳回。上诉人主张被上诉人承担违约责任，而该违约责任是一种继续性债权而非一时性债权。继续性债权可以以日或月为单位独立形成。因此，被上诉人嘉*房产公司在2010年2月起逾期办证构成违约，上诉人从当日起便享有主张一天违约金的一个独立请求权，次日便有第二个请求权，至2014年11月1日，累计享有1630个独立的请求权，其应在每个独立债权形成后的两年期间内，分别计算并行使违约金的请求权。第一个请求权至迟不得超过2012年2月1日，最后一个请求权即在办理产权证后的两年内行使。而上诉人在2014年11月1日向法院起诉，即意味其2010年2月1日应行使的第一个请求权和至2012年10月31日期间应行使的请求权超过了两年的诉讼时效期间，依序逐个归于消灭，另从2012年11月1日起至上诉人办到产权证之日，这期间的请求权仍在两年诉讼时效期间内。因而从2012年11月1日起至实际办证之日止的违约金应予支持。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人嘉*房产公司答辩称：一审中，我方提出了诉讼时效抗辩，一审适用诉讼时效是正确的。上诉人关于诉讼时效的辩解不成立。请求二审依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审审理查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“第二十条产权登记…（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、路因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。

本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人周**与被上**产公司所签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当履行。因诉讼中周**已取得了案涉房屋所有权证，原审法院判决驳回周**责令嘉**公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求，是正确的。协助办理购房人所购买房屋的产权手续，是出卖人的合同义务，因而在该房屋能够办理房屋产权手续时，出卖人应当及时告知买受人。案涉房屋交付的时间为2009年2月，根据双方合同约定，应当于交房后365日内办理房屋产权证书，即被上**产公司应在2010年2月达到办理分户登记条件，并通知购房人。但根据本案中上诉人举证的情况，均无法认定被上**产公司按合同约定及时通知了上诉人王**办理房屋产权分户登记的事实，因而被上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任。

关于上诉人周**的请求是否超过诉讼时效期间的问题。被上**产公司在一审中提出了诉讼时效期间抗辩，因而一审法院审查上诉人周**的主张是否超过诉讼时效期间符合法律规定。审查上诉人周**的主张是否超出诉讼时效期间，其关键在于其诉讼时效期间的起算点。由于被上**产公司于2014年12月18日方协助上诉人周**办理了房屋产权登记手续，因而从2010年2月至2014年12月18日期间，被上**产公司均处于逾期办证的违约状态中，根据双方合同约定，对于逾期办证的违约金是按每日万分之一计算，属于按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，上诉人一审中主张2009年11月1日起至实际办证之日止的逾期办证违约金应按日分别计算两年诉讼时效期间。一审中上诉人周**起诉后，南**庆法院于2014年11月10日立案受理，因此从该时间点向前推两年，上诉人主张违约金的诉讼请求均应当认定为在诉讼时效期间，应当受到法律保护，即上诉人周**主张的违约金中，2012年11月11日后的违约金应当予以支持。即被上**产公司应当向上诉人周**支付违约金11，397.62元（以已付购房款148，612.00元为基数，按每日万分之一的比例，支付2012年11月11日至2014年12月18日的违约金）。合同约定该违约金于取得房屋产权证书之日起60日内支付，现早已超出支付期限，因而应当及时支付。

综上，原审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4415号民事判决；

二、被上诉人四**发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向上诉人周**支付逾期办证的违约金11，397.62元。

三、驳回上诉人周**的其他诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。

一审案件受理费1，766.00元，由上诉人周**负担766.00元，被上诉人四**发有限责任公司负担1，000.00元，公告费100元由被上诉人四**发有限责任公司负担；二审案件受理费84.00元，被上诉人四**发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日