武**与天津生**发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人武**、天津生**发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，均不服天**海新区人民法院（2014）滨汉民初字第3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人武**的委托代理人袁**，上诉人天津生**发有限公司的委托代理人任晓*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年2月18日，原告武**、被告天津**发有限公司（以下简称生**司）双方签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买由被**公司开发建设的坐落在天**生态城和韵路1342号景杉园2号楼-2101号住宅房屋（精装修）一套，该房建筑面积129.42平方米，每平方米单价人民币10，888.58元，总价款为人民币1，409，200元。该房交付日期为2012年6月30日前。除遇不可抗力外，被**公司如未按合同约定日期交房，逾期在90日内的，原告有权向被**公司追究已付款利息，利息自合同约定被**公司应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，原告有权要求被**公司继续履行合同，并向原告支付已付款利息，利息自合同约定被**公司应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。被**公司还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。上述合同还就商品房面积差异的处理、质量及保修责任、商品房配套设施的运行、商品房交接、商品房权属登记等内容进行了相关约定。该《天津市商品房买卖合同》及附件和补充合同签订后，原告依约向被**公司交纳了全部房款。2011年12月14日，被**公司向原告发出延期交房通知书，书面通知原告其所购房屋交付日期延期至2012年8月31日前（被**公司承诺按双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的约定执行），被**公司将在2012年8月31日前以EMS形式或其他方式再行通知最终交付日期，并提醒原告随时关注。原告收到被**公司发出的延期交房通知书后，对被**公司将其所购房屋的交付日期延期至2012年8月31日前的行为并未提出异议。被**公司未按双方合同约定的交房日期向原告交付涉诉房屋。2012年8月24日，被**公司以国内特快专递邮件（EMS）方式向原告变更后的新地址（天**发区新城西路爱丽家园西A3-1102）发出入住通知书，通知原告到被告处办理涉诉房屋入住手续。2012年8月27日，被**公司依法取得天津市新建住宅商品房（天**生态城和韵路1342号景杉园2号楼）准许交付使用证。原告否认收到过被**公司发出的上述入住通知书。2013年3月15日，原告与被**公司因追偿权纠纷诉至天**海新区人民法院，原审法院于2013年5月8日以（2013）滨汉民初字第1617号民事判决书判决被**公司给付原告维修原告所购房屋时产生的水费、利息及滞纳金合计人民币26.77元。原、被告双方因对原告是否签收入住通知书、原告所购房屋的装修质量、逾期交房利息及违约金、物业费和采暖费问题均不能达成一致意见，导致原告至今未办理涉诉房屋的入住手续。原告遂诉至原审法院。

原审法院为查明被告生井公司于2012年8月24日以国内特快专递邮件（EMS）方式向原告发出入住通知书的投递情况，于2014年9月12日和2014年9月23日到天津市**有限公司滨海新区分公司进行调查核实，该公司向原审法院出具了情况说明（无查询记录，原投递员已辞职；天津塘沽速递局分拣4日戳已停用，不能证明查询结果）。原审法院对该公司揽投部经理就邮件全程跟踪查询结果的真实性进行了询问，并制作了询问笔录。

原审庭审中，被告对原告提交的证据1-5的真实性均无异议，原告对被告提交的证据1-3的真实性均无异议，上述证据客观、真实、有效，与本案有关联性，原审法院对上述证据予以采信。被告对原告提交的证据6的真实性提出异议，主张该租赁合同未经依法备案，且武**的签名与商品房买卖合同上的原告签名笔迹不同，此证据与本案无关联性，不认可此份证据。原告提交的证据6无其它相关证据予以佐证该合同已经依法备案，原审法院对该证据的真实性不予认定，原审法院对该证据不予采信。原告对被告提交的证据4、5提出异议，主张上述证据均不能证明是原告本人已签收入住通知书，原告本人未收到过入住通知书，被告还应该提交有原告签名的邮件回执予以证实。原告对天津市**有限公司滨海新区分公司出具的情况说明和原审法院制作的询问笔录均无异议，被告对该情况说明的证明效力提出异议，主张需核实该公司与黄**支局的隶属关系。被告对原审法院制作的询问笔录内容无异议，但主张印章的管理是否符合公司内部管理规定与查询单据无关。天津市**有限公司滨海新区分公司出具的情况说明和原审法院制作的询问笔录客观、真实、有效，与本案有关联性，原审法院对上述证据予以采信。被告提交的证据4、5系非本案涉诉国内特快专递邮件（EMS）的交寄邮政网点所出具，且无原邮件交寄邮政（速递）网点盖章予以确认，亦无其它相关证据予以佐证其真实性和合法性，原审法院对上述证据的真实性不予认定，原审法院对上述证据不予采信。武**原审诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房利息人民币178，087.65元（2012年6月30日-2014年7月21日），违约金人民币105，690元（2012年6月30日-2014年7月21日），合计人民币283，777.65元；2、诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系原、被告双方在平等、自愿基础上协商签订，双方意思表示真实，内容合法、有效，并已实际履行，其行为不违反我国法律规定，应确认为有效合同，依法予以保护。原告依照该合同约定履行了交付全部房款的义务。2011年12月14日，被**公司向原告发出延期交房通知书，书面通知原告其所购房屋交付日期延期至2012年8月31日前。原告收到被**公司发出的延期交房通知书后，对被**公司将其所购房屋的交付日期延期至2012年8月31日前的行为并未提出异议，应视为原、被告对双方签订的《天津市商品房买卖合同》中涉诉房屋的交付日期予以了变更，原告认可被**公司将其所购房屋的交付日期延期至2012年8月31日前。被**公司于2012年8月24日以国内特快专递邮件方式向原告发出入住通知书，通知原告及时办理入住手续。原告对此否认收到过被**公司发出的上述入住通知书。被**公司向原审法院提交的相关证据不足以证实原告本人已签收该公司发出的入住通知书的事实，原审法院对被告主张的该事实不予确认。被**公司庭审中抗辩主张不管原告是否收到其发出的入住通知书，依照原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件五：补充协议第7条（对合同第十一条的补充）和第24条中的相关约定，被告依约向原告发出了涉诉房屋交付通知，被告已经尽到通知义务，原告逾期未到被**公司办理入住手续并接收涉诉房屋，则应视为被**公司已将原告所购房屋交付原告，该房屋毁损、灭失的风险和所有费用均应由原告负担。被告不应承担原告所主张的违约金及利息。被**公司的上述主张无相关证据证实其采取了合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的上述约定，且按照原告的要求，对该约定予以了说明，其依据的合同条款均属于格式条款，上述条款免除被**公司的责任，加重原告责任，排除原告主要权利，显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述格式条款应属无效，原审法院对被**公司的上述抗辩主张不予支持。被**公司未按双方签订的商品房买卖合同约定的相关内容履行，不能证实已将涉诉房屋的入住通知书送达原告本人签收，原审法院（2013）滨汉民初字第1617号民事判决书的内容亦可以证实原告所购房屋在2013年1月15日尚处于维修和修缮阶段，导致原告不能及时办理涉诉房屋的入住手续，造成原告经济损失，是形成此纠纷的根本原因，被**公司对此应承担全部民事责任。被**公司主张原告要求的逾期交房利息及违约金已经超过2年的诉讼时效，因原、被告均认可被**公司将其涉诉房屋的交付日期延期至2012年8月31日前（被**公司承诺按双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的约定执行），故本案诉讼时效应自2012年9月1日始开始计算，原告诉请被告赔偿逾期交房利息及违约金并未超过法定的诉讼时效期限，原审法院对被**公司的上述主张不予支持。原告依据合同约定和被**公司的承诺要求被**公司支付2012年7月1日-2012年8月31日的逾期交房利息的主张符合我国相关法律规定和合同约定，被**公司对此并无异议，原审法院对此主张予以支持。原审法院对原告与被**公司追偿权纠纷一案判决后，原告应知晓其所购房屋经被**公司维修和修缮后，已达到交付使用的要求，并应及时与被**公司协商办理涉诉房屋的入住手续。故原告向被**公司主张逾期交房利息及违约金的计算时间应截止至原审法院对原告与被**公司追偿权纠纷一案的判决之日（2013年5月8日）。原告主张被**公司向原告支付2012年9月1日-2013年5月8日期间逾期交房利息及违约金的诉讼请求符合我国相关法律规定和合同约定，原审法院对此主张予以支持。原告主张被**公司向原告支付2013年5月9日-2014年7月21日期间逾期交房利息及违约金的诉讼请求不符合我国相关法律规定和合同约定，原审法院对此主张不予支持。依据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第五条“除遇不可抗力外，甲方（被**公司）如未按合同约定日期交房，逾期在90日内的，乙方（原告武**）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权要求甲方继续履行合同，并应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。”的约定，被**公司应依法向原告支付为期312日（自2012年7月1日至2013年5月8日）的已付款利息，按照同期中**银行6个月至一年贷款基准利率6%计算为72，274.59元（1，409，200元×6%÷365日×312日）。被**公司应依法向原告支付为期160日（自2012年11月30日至2013年5月8日）的违约金22，547.20元（1，409，200元×1÷10000×160日）。

综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、被告天津生**发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告武**逾期交房已付款利息人民币72，274.59元；二、被告天津生**发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告武**违约金人民币22，547.20元；三、驳回原告武**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5556元，由原告武**负担人民币3385元，被告天津生**发有限公司负担人民币2171元（上述款项原告已预交，本院不再退还，被告天津生**发有限公司负担的费用人民币2171元于本判决生效后十日内给付原告）。”

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人武**、生井公司均不服原审判决，向本院提起上诉。

上诉人武**上诉请求：1、变更原审判决，在原审判决的基础上加判生**司支付2013年5月9日至2014年7月21日的逾期交房利息105813.06元以及同期逾期交房违约金83142.8元，合计加判188955.86元；2、诉讼费用由生**司负担。主要理由：2013年5月双方当事人另案诉讼时生**司并未通知武**交房，且该时涉诉房屋尚在修缮中，客观上并不符合交付条件。

上诉人生井公司辩称，不同意武**上诉请求，请求支持己方上诉请求。

上诉人生**司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回武**原审诉讼请求；2、诉讼费用由武**负担。主要理由：1、生**司在EMS网点查询并打印的两份《邮件全程跟踪查询结果》，该文件加盖有邮政部门的印章，可以证明生**司2012年8月邮寄发送了交房通知，原审法院自行调取的证据不能推翻上述查询结果的真实性；2、武**自2012年6月30日即知道自己的权利受损，诉讼时效应自该时起算。

上诉人武**辩称，不同意生井公司上诉请求，请求支持己方上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，2015年5月14日，上诉人生井公司向上诉人武**实际交付了涉诉房屋的钥匙等物品。

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，并予以确认。

本院认为

本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点在于逾期交房利息及违约金应计算的起止点。双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应履行合同约定的义务。上述合同约定，上诉人生**司应于2012年6月30日前向上诉人武**交付涉诉房屋，交房条件为竣工验收合格，商品房交付时，上诉人生**司应书面通知武**办理商品房交接手续。该合同的补充合同约定，生**司应在合同约定的交付日之前，以挂号信或特快专递或电话的方式通知武**办理交付手续。2011年12月14日上诉人生**司向上诉人武**送达了《ParkTower景杉延期交房通知书》，该通知书写明涉诉房屋需延期交付，预计交房时间为2012年8月31日，生**司将在该日前以EMS形式或《天津市商品房买卖合同》及补充合同约定的其他形式再行通知最终交付日期以及违约金的数额。涉诉房屋已于2012年8月27日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，该事实足以证明涉诉房屋已具备交房条件。生**司主张其于2012年8月24日以国内特快专递邮件方式向武**发出入住通知书，并于一审期间提交《邮件全程跟踪查询结果》以证明该特快专递已送达武**，但经原审法院向邮递部门核实，上述《查询结果》不能证明上述特快专递已送达武**，而生**司并未提交其他证据证明武**收到生**司发出的交房通知，因此依现有证据不足以证明生**司已向武**送达了交房通知。

涉诉房屋价值昂贵，且系不动产，武**可随时了解涉诉房屋的建设进度。武**作为涉诉房屋的购房人，在生**司通知的预计交房日期2012年8月31日后，即使未收到生**司的通知，也应对己方购买的房产积极过问、密切注意交房情况。2013年5月8日，武**因另案起诉生**司，且与生**司均到庭审理，此时，作为涉诉房屋的购房人，武**有足够的条件向生**司询问关于涉诉房屋是否可以交房的情况，而此时距离生**司通知的预计交房日期已超过8个月，在此期间内武**有足够的时间了解涉诉房屋已具备交付条件的事实。因此，武**对于涉诉房屋长期未能实际交付的损失的扩大负有一定责任，原审法院认定生**司应负担自2012年7月1日至2013年5月8日已付款利息及自2012年11月30日至2013年5月8日违约金，并无不妥。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二上诉人的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费6250元，由上诉人武**负担4079元，由上诉人天**发有限公司负担2171元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十九日