倪**与天津政**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告倪*奥诉被告天津政**限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月1日、2015年7月13日、7月27日三次公开开庭进行了审理。原告倪*奥及其委托代理人岳**、周**、被告天津政**限公司（以下简称“政**司”）的委托代理人朱**、杜**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买林*馨苑小区房屋一套，被告于2012年向原告交房后，原告发现购买的房屋出现多处问题。第一、房屋质量出现了严重问题，原告购买的花园洋房，根据相关标准，属于A类住宅房屋，但是原告刚刚入住不久，房屋就出现了横裂与纵裂纹，多达二十多处，水泥标号不符造成外墙体一触碰即掉粉末，同时墙体渗水情况严重，与此同时，林*馨苑的房屋还发生沉降不均匀的情况，造成外墙体和地基开裂，房屋存在明显的质量缺陷。房屋所铺设的电线不符合住宅标准，电路也属于隐蔽工程，一旦发生问题，会引起严重的安全事故，严重的威胁到了原告的生命和财产安全。房屋使用的外墙体保温材料不合格，我国民用建筑外墙保温材料的燃烧性能为不燃材料，而被告使用的外墙保温材料，不但不符合不燃材料，更是连可燃材料的标准也达不到，被告使用的外墙保温材料都是易燃材料，给原告的生命带来了严重的安全隐患。消防和安防设施也不符合规范要求，消防通道过于狭窄，消防车辆难以进入，且被告建造的消防蓄水池也未作防水，导致150余吨的消防用水泄漏，同时，原告居住的小区未安装任何的安防设施，作为人防工程的地下一层多项内容不达标，很多摄像设备也没有启用，导致小区多次发生被盗取的事件。原告发现上述质量问题后到天**建委档案馆调取了林*馨苑的设计图纸，通过比对，被告的建设以及建设使用材料不完全符合图纸的要求，与设计图纸相去甚远。第二，被告在其销售广告中做了虚假宣传，存在原告居住小区面积远远小于销售广告中的面积1000-2000平方米等问题，小区绿化率降低了，不符合花园洋房的标准。第三，被告违反了合同约定，被告至今尚未给原告办理房屋所有权凭证。综上所述，被告侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼要求：1、判令被告给付延期办理房产证的违约金31906元；2、判令被告赔偿原告小区面积缩水损失138094元、外墙保温材料不合格损失200000元、水泥不合格损失300000元、电线不合格损失50000元、未安装安防损失80000元，以上损失共计800000元；3、请求确认林*馨苑小区整体面积减少1000-2000平方米；4、诉讼费由被告承担。

原告提供如下证据材料：

第一组：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市新建商品住宅质量保证书》；2、照片。（以上均为复印件）

第二组：1、《天津市商品房买卖合同》及《天津市新建商品住宅质量保证书》；2、小区总平面图及结构设计施工总说明；3、涉及楼体外檐保温层的图纸及说明；4、室内外给排水管井图纸及说明；5、电气施工设计图纸及说明；6、售房宣传单；7、林**苑室外照片及光盘；8、通知；9、承诺书；10、信件及快递详情单5份、交寄邮寄计费单2份。（以上均为复印件）

第三组：1、《天房-林*馨苑》宣传册；2、2010年9月10日《今晚报》中天津地产板块；3、《检验报告》；4、《试验分析报告》；5、《天津市新建商品住宅使用说明书》；6、《天津市新建商品住宅质量保证书》；7、《林*馨苑小区入住通知书》；8、《致歉信》。

第四组：1、（2014）津河西证字第1814号《公证书》复印件；2、天房物业公司致林*馨苑小区业主的函、通知、施工方案及施工单位资质复印件；3、林*馨苑小区内部照片及光盘；4、政**司对林*馨苑住宅小区相关问题的修补方案及整改措施复印件；5、林*馨苑项目遗留问题完成情况汇总复印件；6、会议备案录复印件；7、政**司李会计发言稿复印件。

第五组：1、天房集团对于业主提出诉请的答复复印件；2、林*馨苑小区室外照片；3、协议书复印件；4、天房物业公司致林*馨苑小区业主的通知复印件；5、林*馨苑道路维修施工方案复印件；6、（2014）东行初字第0013号行政判决书复印件；7、关于（2014）东行初字第0013号行政判决书的二审判决书复印件。

第六组：1、天房**限公司维修散水的通知复印件；2、天房**限公司维修小区道路的通知复印件；3、天房**限公司维修小区楼内桥架的通知复印件。

被告辩称

被告辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一，原告购买的涉诉房屋质量合格，不存在质量问题。被告交付给原告的房屋质量合格，交付时已通过竣工验收，并依法办理了竣工备案手续。原告主张房屋存在多处质量问题，但原告未提供专业机构的鉴定结论，且不要求对涉诉房屋的质量问题进行鉴定，因此，原告的主张没有事实及法律依据。第二，被告不存在延期办理产权证的违约行为，双方在合同中已经约定对商品房权属登记的时间为“双方协商”，属于司法解释中的“有特殊约定”，且在交付商品房后，被告积极履行了上述义务，且已通知原告可以办理相关权属登记，因此，原告的主张没有事实及法律依据。第三，原告要求确认林*馨苑小区整体面积减少1000-2000平方米的诉讼请求没有事实及法律依据。第四，原告的购房款仅为1000000余元，现要求被告赔偿800000元，明显过高，不符合法律规定，且原告主张的损失并未实际发生，没有客观依据。

被告提交如下证据材料：

第一组：1、林**苑住宅小区1-7号楼、公建、地下车库建筑电气材料检验报告及原材料验收记录（六）；2、林**苑住宅小区6号楼混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，结构实体检验报告（二）；3、林**苑住宅小区地下车库混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，技术复核，安全与功能，电气运行，给排水、电梯控制材料（二）；4、林**苑住宅小区1-7号楼、公建、地下车库给排水、采暖检验报告及原材料进场验收记录（四）；5、林**苑住宅小区地下车库混凝土、砂浆试验报告及钢筋隐蔽，技术复核，安全与功能，电气运行，给排水、电梯控制材料（二）；6、林**苑住宅小区1-7号楼公建、地下车库钢筋质量证明书及复试报告，原材料验收记录（一）。

第二组：7、工程物质进场报验申请表；8、电线、电缆检验报告；9、供货单位资格报审表及相关证照；10、聚氯乙烯阻燃C类固定布线用电缆检验报告。

第三组：11、天津市建设工程竣工验收备案书。

第四组：12、建设工程设计方案审定通知书；13、建筑设计方案图纸、林枫馨苑住宅小区项目围墙方案设计。

第五组：14、商品房买卖合同；15、关于办理产权证的《通知》及《情况说明》；16、短信通知业主办理产权证聊天记录；17、林*馨苑产权转移登记申请证件签收表；18、林*馨苑办理产权证过程情况说明。

第六组：1、林*馨苑商品房买卖合同补充协议书；2、林*馨苑违约金签收单；3、天津市新建住宅商品房准许交付使用证；4、天津**民法院判决、天津**人民法院判决。

第七组：1、天津市商品房买卖合同；2、林*馨苑产权转移登记申请证件签收表。

本院查明

经审理查明，2011年2月11日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0055313）。合同约定原告购买座落河东区北十五经路东侧林*馨苑7-1-303号房屋，建筑面积85.37平方米，每平方米价格为13920元，总价款为人民币1188350元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：1、变更合同。2、解除合同。3、予以延期”。合同第十二条约定：“双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属登记：…3、双方协商。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：…3、双方协商”。后被告未能依约按期交付上述房屋，2012年5月4日，原、被告双方经协商后，共同签署《林*馨苑〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定被告承诺在2012年6月30日前按照国家和天津市有关规定完成《新建住宅商品房准许交付使用证》办理实现交房入住，以《准入证》办理下来之日为正式交房日；并对“正式交房日”之前的赔偿标准和“正式交房日”之后的违约赔偿方式进行了约定。2012年6月27日，原告签署了《林*馨苑违约金签收单》收取被告给付的违约金55445元，该《签收单》中载明：“林*馨苑项目已于2012年6月20日取得《新建住宅商品房准许交付使用证》”。2013年3月15日，被告张贴《通知》，载明：“林*馨苑业主：请本人携带购房合同、采暖费收据及现金贰仟伍*（2500）元到物业楼领取办理产权证件，时间安排3月18日1、2号楼，3月19日3、4、5号楼，3月20日6、7号楼”。

2013年5月21日，天津市建**督检测中心出具《检验报告》（报告编号：AA13-5-2448）一份，其中载明：“样品名称：电线，委托单位：林*馨苑，委托人：周**，检验项目：导体电阻、截面积，结论：该样品经检测，导体电阻不符合GB／T5023.3-2008《额定电压450／750V及以下聚氯乙烯绝缘电缆第3部分：固定布线用无护套电缆》中的要求。该样品经检测，截面积不符合DB29-126-2010《天津市民用建筑节能工程质量验收规程》中的要求”。2013年6月7日，该中心出具《试验分析报告》（报告编号：STA2013034）一份，其中载明：“样品名称：硬化后砂浆，委托单位：林*馨苑，委托人：周**，样品描述：硬化后砂浆（已经过破碎处理），分析项目：砂浆胶凝材料成分分析，试验依据：本中心制定试验方法，试验结果：经检测，该砂浆的组成是：水泥占18%，石灰占17%，河沙占65%，比例为1：1：3.5。胶凝材料部分石灰未见异常。水泥成分中，熟料含量较正常范围偏少，且水化凝胶生成量较少”。

另查，在被告提供给原告的《天津市新建商品住宅使用说明书》第三项房屋配置设施中载明：“（可视）对讲系统为立林，型号JB-2000，产地厦门”，但至今尚未安装上述设施。被告在庭审中表示同意给予安装，但不同意原告的赔偿要求。

以上事实有双方当事人当庭陈述及提供的证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。原、被告互为合同的相对方，均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于原告主张被告应给付延期办理房产证的违约金一节，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在合同中对取得房屋权属证书的约定为“双方协商”，并没有约定具体的办理时间，因此，应当认定为双方约定不明，应当按照相关的法律规定履行。被告于2012年6月20日通知原告交付房屋，故被告应于2012年9月18日前为原告办理房屋所有权登记手续，但被告至2013年3月20日起方可办理房屋所有权登记手续，故被告已经逾期，经本院核算，原告主张的逾期办理产权证的违约金31906元并未违反相关法律规定，本院予以支持。

关于原告主张涉诉房屋存在质量问题一节，本院分述如下：

第一，关于水泥质量问题。原告主张被告使用的水泥质量不合格，造成房屋墙面开裂等现象，并提供天津市建**督检测中心出具的《检验报告》（报告编号：AA13-5-2448）证明其主张，被告对此不予认可，认为原告提供的证据缺乏合法性。对此本院分析认为，依据原告提供的上述报告显示，样品系原告方自行提供，并非检验机构现场取样，亦未经过被告对送检样品来源的确认，因此，原告单方委托上述质检部门做出的《检验报告》证明效力存在瑕疵。同时就此报告中关于“硬化后砂浆”的试验分析报告结论，本院依法向该中心工程师进行调查询问，其表示：该报告系实验分析报告，属于学术性质，不属于正式的“检验报告”，而且其报告首页上没有“CMA”字样的标注；其次，检材系委托人送检，不是检验单位到现场采样；第三，报告中施工单位一栏中写明的“信达思（天津**有限公司”的字样系笔误，该栏中应为空白。委托单位一栏中的“林枫馨苑”字样系按照委托人周**的陈述填写；第四，结论中“水泥成分中，熟料含量较正常范围偏少，且水化凝胶生成量较少”的内容中的“偏少”，应当理解为就是比正常范围的少而不是在正常范围内偏少，但不能就此说明水泥的质量一定不合格，因为水泥的质量是否合格主要看水泥的抗压性能，只要抗压性能合格，那么水泥的质量就是合格的。故结合该中心工程师对上述《检验报告》结论的相关解释，进一步说明原告仅提供上述证据不足以证实水泥质量不合格的主张。

第二，关于电线质量问题。原告主张被告使用的电线质量不合格，并提供天津市建**督检测中心出具《试验分析报告》（报告编号：STA2013034）证明其主张。对此本院分析认为，该报告所依据的样品亦由原告自行提供，在样品来源未经确认的情况下出具的上述报告，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。同时经本院询问，该中心工程师进一步解释关于电线的检验报告称：首先，该报告系正式的检验报告，首页也有“CMA”的字样；其次，检材也系委托人送检，委托单位“林枫馨苑”的字样也系按照委托人周**的陈述填写；另，从检验结果来看，1、该电线导体电阻不符合检验依据中GB／T5023.3-2008《额定电压450／750V及以下聚氯乙烯绝缘电缆第3部分：固定布线无护套电缆》中的要求，检验依据中的GB的意思为国家标准，T为推荐的意思，也就是说该标准系国家推荐使用的标准；2、该电线截面积不符合DB29-126-2010《天津市民用建筑节能工程质量验收规程》中的要求，检验依据中的DB为地方标准，对该项检验没有国家标准，上述两项GB、DB标准为送检人要求按此两标准进行检验。故结合该中心工程师对电线检验标准的陈述，亦证明该《试验分析报告》不足以证实电线质量存在问题。

第三，关于外墙保温材料质量问题。原告主张涉诉房屋的外墙保温材料存在质量问题，但并未就此提供相关的证据予以证实，故对于原告主张外墙保温存在质量问题，本院不予认定。综上，原告虽主张房屋质量存在问题，但在审理过程中原告并未就上述问题申请司法鉴定，仅就原告目前提供的相关证据来看，不足以认定涉诉房屋存在质量问题，因此，对于原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告可在提供相关证据后，另行主张权利。

关于原告主张被告提供的消防及安防设施存在安全隐患，要求被告赔偿损失一节。本院认为，首先，依据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。被告按照上述规定履行了相关的备案手续，原告主张消防设施存在安全隐患，但其提供相关的证据不足以证明其主张，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。其次，在被告提供给原告的《天津市新建商品住宅使用说明书》中，对安防设施中的可视对讲系统已经做了明确的表述，被告应当按照上述承诺继续履行，且被告当庭表示同意继续履行，因此，对原告要求赔偿的诉讼请求，本院不予支持。

关于原告主张确认小区面积减少并赔偿由此产生的损失一节。本院认为，根据原告主张涉诉小区实际面积并提供的相关证据显示，关于涉诉小区面积已在行政诉讼相关判决中予以认定，故本院不再就此进行确认。现原告主张因面积缩水要求被告予以赔偿，但未能就其主张的实际损失提供证据，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决生效之日起十五日内，被告天津政**限公司一次性给付原告倪*奥逾期办理产权证违约金31906元；

二、驳回原告倪**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12040元，由原告倪**负担11560元，由被告天**有限公司负担480元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十五日