郭**、高**与郭铁重房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郭**、高**与被告郭**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由审判员郭**适用简易程序于2015年11月21日、2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告郭**及其委托代理人王*、郭**，原告高**及其委托代理人王*、郭**，被告郭**及其委托代理人郭**、汪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郭**、高**诉称，二原告系夫妻，原告郭**与被告郭**系同胞兄弟。天津市红桥区西于庄新建里某某号私产房屋是原告郭**与被告郭**的祖产。1988年父母去世后，未留有遗嘱，兄弟姐妹四人协商将诉争房屋由被告郭**继承，并配合被告郭**办理了过户手续。当时协商上述房屋允许被告郭**居住，但不允许变卖。1991年，被告郭**欲将上述房屋出售，原告提出购买该房，双方约定房屋价款10000元，原告向被告支付现金9000元，并约定剩余1000元待被告配合原告办理过户后再行给付。付款当日，原告便搬入诉争房屋居住，至今已经24年。自1991年至今，原告多次要求被告配合办理上述房屋过户手续，将上述房屋产权转移至原告名下，被告均以各种理由推脱至今，已经严重侵害了原告的合法权益。为此诉至贵院请求：1、依法确认天津市红桥区西于庄新建里某某号房屋买卖协议有效；2、由被告郭**配合原告郭**、高**办理房屋过户手续，将天津市红桥区西于庄新建里某某号房屋产权转移至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。

为了支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：

证据一，房屋所有权证，证明原告出资购买诉争房屋后被告将诉争房屋所有权证交予原告，原告搬至诉争房屋居住；

证据二，照片，证明自1991年开始原告一家一直在诉争房屋居住；

证据三，天津市土地使用费专用收据、电信业务发票、清洁费发票，证明自1991年开始诉争房屋的房屋使用权归原告，原告使用房屋时支付了各项费用；

证据四，五位证人的证人证言，证明原告出资购买诉争房屋后，被告将房屋所有权证交予原告，原告搬至诉争房屋居住；

证据五，房屋租赁协议、安全防火责任书、房屋出租治安登记证，证明小辛庄大街某某号三间平房系原告租赁经营使用并非原告所有的房屋；

证据六，营业执照、法人分支机构代码证书，证明原告租赁的小辛庄大街某某号三间平房系从事汽车维修经营活动使用；

证据七，赠与证明表，证明原、被告之间的买卖合同关系，系原告购买了诉争房屋后原、被告商量着办理过户手续事宜，能够证明原告主张待证事实成立。

被告辩称

被告郭**辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，诉争房屋原为原、被告之父母房产，在父母在世时留下遗愿，在百年以后诉争房屋由被告继承，所以在父母去世后，包括原、被告在内的兄弟姐妹六人共同到公证处为被告办理了公证继承，但是此公证继承并未附加任何条件，并不存在原告所述的被告只许住不许卖的约束；第二，原告所述的于1991年在被告处购买诉争房屋并交付了9000元的房款与事实不符。被告从未出售过诉争房屋，也未与原告签订过协议，更未收取购房款。原告虽曾向被告借用过诉争房屋，但是在2003年以后其不再使用该房，多年来该房一直空闲，并非原告所述其在诉争房内居住了24年。另外，原告有自己的住房，原告自1992年开始一直住在诉争房对面的西于庄小辛庄大街某某号三间平房内，其在该房居住了20多年。第三，原告是在诉讼前又重新抢占了诉争房，原因是该房已经确定征收，原告为达到被安置的目的，向拆迁部门提供虚假的赠与证明，欺骗拆迁部门将诉争房屋登记的产权人变为原告，后被被告发现后才予以纠正。综上，原告所述的买卖诉争房屋的事实并不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告郭**为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：

证据一，继承权证明书，证明诉争房系被告经过公证继承所得，该公证继承没有任何附加条件；

证据二，天津市房地产权证，证明诉争房系被告所有；

证据三，房屋现状调查表、《征收补偿方案》征求意见工作进度统计表、赠与证明表复印件，证明最初的拆迁调查表登记的诉争房产权人为被告，但原告为达到被安置的目的弄虚作假，向拆迁部门提供虚假的赠与证明，导致拆迁部门曾将诉争房屋的产权人变更为原告；

证据四，房屋租赁协议，证明在2006年原告仍与天津**实业公司签订房屋租赁协议，由原告承租该公司的坐落于红桥区西于庄小辛庄大街某某号房屋，说明原告在该房屋内居住了20多年，而非在诉争房屋内居住了20多年；

证据五，照片两张，证实原告至今仍在小辛庄大街某某号居住的事实。

经庭审质证，原、被告质证意见如下：

被告郭**对原告郭**、高**提供的证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议。该证据是原告从被告手中骗取的，在被告向原告索取该证未果时，被告向房管部门申请并办理了新的房地产权证，因此该证已作废，已不能证明诉状房屋的情况，也不能证实原告所主张的原、被告之间存在房屋买卖合同关系。证据二只是几张照片，证实不了原告自1991年至今在诉争房屋居住的事实。对证据三真实性无异议，对关联性有异议，该组证据亦无法证实原告自1991年在诉争房屋居住的事实。对证据四有异议，首先对证人证言不予认可，上述证人无法证实原、被告之间的买卖关系发生的具体时间，同时证人更无法直接证实被告收取原告9000元购房款的事实，因此该证言从客观上是不能采信的，再者对于20多年前的事同时有三个人在场证明，这是不客观的，原告在请出证人证实其买卖关系的同时，还应提供相关的书证予以佐证，否则原、被告之间的房屋买卖合同关系是不能成立的。对证据五真实性、合法性无异议，对关联性有异议，实际上原告从1991年开始就使用小辛庄大街某某号三间平房，原告不仅在该房经营，而且原告一家人居住在该房内。对证据六真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。

原告郭**、高**对被告郭**提供的证据的质证意见为：认可证据一的真实性，但该继承权公证书形成于1990年2月6日，系房屋买卖合同关系发生之前。对证据二，被告明知该产权证在原告处，没有丢失、灭失的情况下，在房管部门补办的产权证，不符合补办产权证的法律规定，属于用骗取的方式在房管部门补办的产权证，故对证据二不予认可。对证据三中的房屋现状调查表和《征收补偿方案》征求意见工作进度统计表真实性予以认可，对证明目的不予认可，因原告确实支付对价，购买了诉争房屋，诉争房屋拆迁安置等相关权益理应由原告享有。其中赠与证明表原件在原告处，该证据能够补充证明原、被告之间房屋买卖合同系原告购买诉争房屋后原、被告商量着办理过户事宜手续，能够证明原告主张的待证事实。认可证据四的真实性，但对证明目的不予认可，原告确实从天津**实业公司租赁了小辛庄大街某某号房屋，因诉争房屋坐落在小辛庄大街某某号房屋对面，所以原告才出资购买诉争房屋方便居住，此事实不因被告的证据而予以否定。证据五显示的确系小辛庄大街某某号，但该证据不能体现出具体时间，与待证事实没有关联性，与被告的证明目的没有关联性。

结合原、被告双方的诉辩意见及质证意见，本院依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，认证如下：

原告提供的证据一房屋所有权证，来源合法，内容真实，与原告主张的出资购买诉争房后被告将诉争房产权证交予原告的待证事实相关联，对其证明力予以确认；证据二照片，照片上所显示的房屋不能证实为诉争房屋，该证据与原告所主张的自1991年居住于诉争房的待证事实缺乏关联性，对其证明力不予确认；证据三天津市土地使用费专用收据、业务发票、清洁费发票，具有真实性、合法性，但与原告主张的自1991年起居住诉争房的待证事实缺乏关联性，对其证明力不予确认；证据四证人证言，第一位证人郭一×的证言，由于该证言并非就证人亲身感知的事实所做陈述，对其证明力不予确认；第二位证人孟**证言，该证言能够证实原、被告买卖诉争房的过程以及房产证、购房款交付的情况，对其证明力予以确认；第三位证人郭**，该证言能够证实被告之妻曾对证人讲过将诉争房卖给原告，原告尚欠被告1000元购房款的事实；第四位证人丁**、第五位证人周**的证言，均能证明原告将购房款交付被告，被告将诉争房产权证给付原告的事实，对以上两位证人证言的证明力予以确认；证据五房屋租赁协议、安全防火责任书、房屋出租治安登记证，证据六营业执照、法人分支机构代码证明书，均具有真实性、合法性，与原告主张的系租赁小辛庄大街某某号房屋从事经营而非对该房屋享有所有权的待证事实具有关联，对其证明力予以确认；证据七赠与证明表，与原告主张的购买诉争房后与被告商量办理过户手续的待证事实不具有关联性，对其证明力不予确认。

被告提供的证据一继承权证明书、证据二诉争房屋房地产权证，均真实、合法，与被告主张的通过合法途径取得诉争房所有权的待证事实相关联，对其证明力予以确认；证据三房屋现状调查表、《征收补偿方案》征求意见工作进度统计表来源合法，内容真实，其中的赠与证明表真伪不明，且双方当事人对其亦未申请笔记鉴定，故本院对该组证据证明目的不予确认。证据四房屋租赁协议、证据五照片两张，来源合法，内容真实，但与被告主张的待证事实没有关联，本院对该证据的证明力不予确认。

关于诉争房买卖的口头协议是二原告与被告达成还是原告郭**与被告郭**达成，考虑传统风俗、交易习惯、家庭伦理，认为作为弟弟的原告与作为哥哥的被告二人商谈房屋买卖并达成买卖协议的可能性远高于由二原告与被告共同商谈达成该协议的可能性，故推定涉诉房屋的买卖协议在原告郭**与被告郭**之间订立。

关于口头买卖协议是约定一次性付款后办理房屋所有权转移登记手续，还是先付9000元购房款，等办理房屋所有权转移登记手续后再付剩余购房款的事实。结合证人郭**证明的事实，即原告已向被告支付9000元购房款，尚欠1000元购房款，及其曾为原、被告调解由原告给付被告100000元，被告不同意的事实，考虑尚欠1000元购房款在总的购房款中所占比例较小的事实，并结合交易习惯，推定被告协助原告办理所有权转移登记手续在先，原告支付剩余1000元购房款在后。

本院查明

根据上述认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：

原告郭**与原告高玉玲系夫妻关系，原告郭**与被告郭**系同胞兄弟关系。诉争房屋系坐落于天津市红桥区西于庄新建里某某号3号间平房一间，建筑面积16.75平方米，原系郭**、郭**之父郭**房产。郭**于1988年去世，被告郭**依继承权证明书继承诉争房屋，并于1990年3月22日将诉争房屋所有权人变更为被告郭**。

1991年原告郭**与被告郭**达成口头协议，被告郭**将诉争房屋卖给原告郭**，价款10000元。原告郭**给付被告郭**购房款9000元，被告郭**将诉争房屋所有权证交给原告郭**，约定待变更房屋所有权人之后再由原告郭**将剩余房款1000元给付被告郭**。后因故原、被告一直未将该房所有权人予以变更，原、被告姐妹郭一×和郭**为此曾多次在原、被告之间做调解工作未果。郭**于2008年5月15日、2009年3月12日曾为诉争房屋缴纳过土地使用费。2013年1月8日，被告郭**补办了诉争房屋的房地产权证。

本院认为

本院认为，公民合法的民事权益应依法受到保护。在被告否认房屋买卖事实的情况下，原告诉请确认合同有效，无诉的利益，对该诉讼请求不予支持。原告郭**与被告郭**达成口头协议，被告郭**将诉争房屋卖给原告郭**，且原告郭**给付了部分价款，被告将诉争房屋所有权证交付给原告郭**。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条之规定，原、被告之间的房屋买卖合同成立并生效，原告郭**应给付被告郭**剩余款项，鉴于自1991年至今房屋升值幅度很大的事实，酌情由原告郭**向被告支付20000元，被告郭**协助原告郭**办理诉争房屋产权转移登记手续。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告郭**协助原告郭**办理坐落天津市红桥区西于庄新建里某某号3间号房屋所有权转移登记手续，由原告郭**取得坐落天津市红桥区西于庄新建里某某号3间号房屋的所有权，原告郭**取得该房屋所有权后五日内给付被告郭**剩余购房款20000元；

二、驳回原告郭**、高**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2980元，减半收取1490元，被告郭**负担（于本判决生效之日起十五日内给付）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十四日