北京金融街第**公司天津分公司与天津北**责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告北京金融街第一太平戴维斯物**津分公司与被告天津北**责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的法定代表人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告北京金融街第一太平戴维斯物**津分公司诉称，原告于2010年4月26日与案外人金融街津塔（天津**限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向津塔项目内全体业主或租户提供物业服务，物业服务费用的缴纳标准为48元／月／平米。被告承租了此项目写字楼1套，房号为××号商铺，面积为×平方米。双方签订了《物业管理服务协议》，并在协议中约定了物业费及违约金的缴纳标准。根据物业服务合同约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向被告的写字楼实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告经原告多次发送付款通知后仍拖欠并拒不缴纳2015年11月1日至2016年1月31日期间的物业服务费10944元及违约金1597.82元，共计12541.82元。违约金标准为自逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金。同时，被告拒不缴纳2015年10月21日至2016年1月20日期间的能源费2416.68元。原告为维护自身合法权益，依据合同及相关法律规定，现起诉要求被告：1、支付2015年11月1日至2016年1月31日期间的物业服务费10944元及违约金1597.82元，共计12541.82元；2、支付2015年10月21日至2016年1月20日期间的能源费2416.68元；3、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交物业管理服务协议、商铺租赁合同、入住文件签收单、缴纳电费、水费收据及发票若干、维修单5份、微信若干条及津塔写字楼用户手册。
被告辩称
被告天津北**责任公司辩称，1、2015年3月20日至4月中旬，津塔写字楼地下一层公共排污管道堵塞造成污水向上冒，导致被告承租的房屋厨房和消毒间排污口向上冒水，店内实木地板变形翘起、发霉及电路损坏，电闸无法合闸。被告一个月没有经营，产生1个月租金损失。2、2015年3月至9月底，津塔写字楼商业街入口的门紧锁，通向地下一层的扶梯也关闭。被告要求将商业街入口门打开，期间虽然开了半个月之后又关闭了，造成被告客源损失。3、津塔写字楼夏天空调不制冷。4、被告商铺附近通向厕所的防火门坏了，原告至今没有修理。5、大厦公共区域的照明时间是每天7：30至17：30，而被告的营业时间至21：30，要求原告将公共区域的照明时间延长。6、2015年7月开始屋顶的绿化带渗水，屋顶虽然修好了，但目前仍在渗水。7、冬季室内温度过低，影响营业收入。因此，物业公司未尽到服务责任，不同意支付物业费及违约金，要求物业公司赔偿损失。同意支付能源费2416.68元。为支持自己的主张，被告向本院提交物业管理服务协议、视频及照片若干、律师函的回复及温度时间表。
本院查明
经审理查明，2015年1月16日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为津塔写字楼提供物业服务，被告承租津塔写字楼地下一层×号商铺，每月物业服务费3648元，合同期限自2015年1月16日至2018年3月31日，其中2015年1月16日至同年3月31日为装修期。同时双方约定，被告应在每月5日之前支付本月的物业服务费，付款人如遇特殊情况不能及时付款，应以书面方式通知被告延期交费的日期，每逾期一日，按照应付金额的千分之三支付违约金。被告未交纳2015年11月1日至2016年1月31日期间的物业服务费10944元。
《物业管理服务协议》第三条第一款约定，“乙方（原告）需在甲方（被告）租赁房屋交付前向甲方（被告）提供《津塔写字楼用户手册》、《津塔写字楼装修手册》、并按照手册规定为甲方（被告）提供服务。”被告于2015年1月16日签收了《津塔写字楼用户手册》。
《津塔写字楼用户手册》规定，公共设施服务一栏中物业公司办公时间为星期一至星期五，8：30至17：30，周六日及法定节假日休息。办公楼开放时间为星期一至星期五，8：00-18：00，商业区开放时间为星期一至星期日，9：30-21：00。供热系统采用市政集中供暖。
另查，2015年3月25日，由于排污管道出现问题，被告承租的地下一层×号商铺内的排污口向上冒水，物业公司维修人员立即查看现场，并派保洁员予以清理。之后连续一周左右一直出现该情况，物业人员都查看现场并及时清理。该管道于2015年清明节（4月4日至4月6日）放假期间修复完毕。
2015年7月开始，被告承租的地下一层×号商铺内楼梯下方的房间屋顶出现漏水，物业公司维修人员现场检查后认为是结构性漏水，一下大雨就漏水，应由开发商统一修复，并将该情况告知被告。该屋顶于2015年10月26日修复完毕。
再查，本院对蜀湘缘餐厅（津*写字楼地下一层××商铺）职工袁安静进行调查，其陈述：兴安路与大沽北路交口最近的门和电梯通常都是开着的，冬天特别冷的时候大约有半个月的时间，门和电梯是关闭的，但是物业已经提前通知我们关门关电梯。我们就去走其他电梯和门。我们在这里经营一年多了。
本院对中国**天津分行职工葛**进行调查，其陈述：我公司餐厅在被告商铺对面，2015年3月25日左右，被告商铺地上排污口向上冒水，物**司及时派人到现场，并打扫卫生，前前后后大约1周时间，每次物**司都派人来看现场，帮助做卫生。我们餐厅的排污口也向上冒水，清明节过后就修好了。今年1月中下旬，由于几十年不遇的寒冷天气，确实有几天地下一层温度不到18度，物**司及时通知我们温度不够，让我们采取措施，物**司还将商业街的门封堵来保暖，因为商业街的门离我们很近。大约有1周时间不到18度，其他时间都达到18度了。
本院对上海三**天津分公司职工冯*进行调查，其陈述：津塔写字楼地下一层的所有电梯都是由我们给予维修保养的。2015年3月初商业街入口的扶梯不能运行，要求换零件，这个零件是进口的，需要从日本进件，周期比较长，2015年9月初，零件到货后我们立即更换，将电梯修好了。期间物业公司也常常催促我们抓紧时间修电梯。
又查，被告向本院提交的证据视频中显示，2015年4月1日，被告经营的店铺内已经有顾客前来购物。
被告未交纳2015年10月21日至2016年1月20日期间的能源费2416.68元，庭审中被告表示同意交纳。
原告提出如果法院对于其主张的物业服务费全部予以支持，其放弃主张违约金。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院调查材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告提出的店铺内排污口向上冒水问题，经查，2015年3月25日开始出现管道堵塞排污口向上冒水，持续一周左右，于2015年4月6日修复完毕。另，根据合同约定，2015年3月31日以前为被告商铺的装修期，被告提交的视频证明，被告于2015年4月1日已经开始经营。加之，每次排污口向上冒水原告都派员工进行临时处理，之后又及时予以修复。物业公司进行物业管理服务，完成约定义务需要一定的时间，并根据相关流程统一进行安排，原告已履行了相应的义务。对于被告提出的财产赔偿问题，属于另一法律关系，可另行解决。关于被告提出2015年3月至9月期间，津塔写字楼商业街入口的门及附近扶梯关闭，造成被告客源损失问题，根据本院向上海**限公司天津分公司调查，原告关闭扶梯的原因是由于客观原因造成的，并非原告的主观故意，并且，津塔写字楼有五个入口门，两套扶梯、一部垂直电梯及一个楼梯，加之，被告对其提出的客源损失并未提交相关证据，因此，被告该抗辩意见本院不予支持。关于被告提出津塔写字楼夏天空调不制冷，及商铺附近通向厕所的防火门坏了，至今没有修理问题，亦未提交相关证据，故本院不予支持。关于被告提出公共区域的照明时间是每天7：30至17：30，而被告的营业时间至21：30，要求原告将公共区域的照明时间延长问题，根据《津塔写字楼用户手册》规定，公共设施服务一栏中物业办公时间为星期一至星期五，8：30至17：30，周六日及法定节假日休息。办公楼开放时间为星期一至星期五，8：00-18：00，商业区开放时间为星期一至星期日，9：30-21：00。原告已经按照该手册规定履行，因此，被告该抗辩意见本院不予支持。关于被告提出2015年7月至今屋顶渗水问题，物业维修人员检查现场后认为是结构性漏水，应由开发商予以修复，被告对此并未提出异议，因房屋质量问题产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。关于被告提出冬季室内温度过低，影响营业收入问题，由于极端寒冷天气出现后，确实出现温度低于18度的情况，但根据《津塔写字楼用户手册》规定，供热系统采用市政集中供暖，不是物业公司自行为之，物业公司已经及时采取封堵等措施，并不存在怠于行使管理职责的情况，因此，被告该抗辩意见，本院不予支持。
本院认为
物业服务具有公共性，是对整个服务区域进行管理。物业费用于设施维护的保养及正常秩序的维持等。个别人拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业公司的利益，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，最终损害的是其他正常交费业主的利益。综上所述，原告为被告提供了物业服务，尽到了相应的义务，被告应当交纳物业费。对于原告起诉要求被告支付2015年11月1日至2016年1月31日期间的物业服务费10944元的请求，本院予以支持。关于原告提出如果法院对于其主张的物业服务费全部予以支持，其放弃主张违约金，符合法律规定，本院予以照准。关于原告起诉要求被告支付2015年10月21日至2016年1月20日期间的能源费2416.68元，庭审中被告表示同意交纳，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
裁判结果
一、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2015年11月1日至2016年1月31日期间的物业服务费10944元；
二、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2015年10月21日至2016年1月20日期间的能源费2416.68元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费174元，减半收取87元，由原告负担20元，由被告负担67元（本判决生效之日起十日内送交本院）。
本判决为终审判决。
裁判日期
二〇一六年三月二十二日
