北京金融街第**公司天津分公司与北京和**有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有**齿科技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的法定代表人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告北京金融街第一太平戴维斯物**津分公司诉称，原告于2010年4月26日与案外人金融街津塔（天津**限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向津塔项目内全体业主或租户提供物业服务，物业服务费用的缴纳标准为48元／月／平米。被告承租了此项目写字楼1套，房号为××号商铺，面积为×平方米。双方签订了《物业管理服务协议》，并在协议中约定了物业费及违约金的缴纳标准。根据物业服务合同约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向被告的写字楼实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告经原告多次发送付款通知后仍拖欠并拒不缴纳2015年11月1日至11月15日期间的物业服务费2784元，违约金1002元，共计3786元。违约金标准为自逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金。同时，被告拒不缴纳2015年10月21日至2015年11月20日期间的能源费991.44元。原告为维护自身合法权益，依据合同及相关法律规定，现起诉要求被告：1、支付2015年11月1日至11月15日期间的物业服务费2784元，违约金1002元，共计3786元；2、支付2015年10月21日至2015年11月20日期间的能源费991.44元；3、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交物业管理服务协议、商铺租赁合同、入住文件签收单、缴纳电费、水费收据及发票若干、付款通知单若干、律师函、电量抄录表及杀虫灭鼠确认表。

被告辩称

被告北**术有限公司辩称，被告承租的商铺旁边是垃圾房，原告的保洁人员没有按照干湿垃圾分开的原则堆放垃圾，造成臭味弥散，墙面霉变，鼠害猖獗，老鼠将被告的设备线路咬坏。原告未能完成物业维护义务，管理不善造成环境损伤，直接影响被告的营业收入，造成人身健康及设备损失，应当给予赔偿。被告多次申请物业公司改善环境，一直未得到真正解决。由于屋顶漏水，造成被告财产及经营损失。因此，不同意支付物业费及违约金。同意支付能源费991.44元。为支持自己的主张，被告向本院提交照片10张、赔偿协议、给原告的回函及收据。

本院查明

经审理查明，2012年9月20日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为津塔写字楼提供物业服务，被告承租津塔写字楼地下一层×号商铺，每月物业服务费5568元，合同期限自2012年9月16日至2015年11月15日。被告应在每月5日之前支付本月的物业服务费，付款人如遇特殊情况不能及时付款，应以书面方式通知被告延期交费的日期，每逾期一日，按照应付金额的千分之三支付违约金。被告未交纳2015年11月1日至11月15日期间的物业服务费2784元。

本院于2016年3月7日进行现场勘验，情况为：垃圾房正在维修中，老鼠洞已经填补好，被告商铺大厅内的水渍有1处，从屋顶到下方约80公分左右，是2015年最后一次雨季物业粉刷后仍然漏水造成的。双方当即约定于2016年3月20日对该水渍进行粉刷。现垃圾房已经改造完毕。

另查，原告委托案外人北京市**服务公司对津塔写字楼进行杀虫灭鼠，每月至少一次。被告对此不予否认，但表示效果不好。

又查，2014年10月14日，原、被告签订《赔偿协议书》，内容为：下雨渗漏情况，是结构性漏水，造成被告商铺墙面水痕及物品等损失，原告给予粉刷墙面，并一次性赔偿被告1200元作为了结。之后雨季屋顶仍然漏水，原告曾多次粉刷墙面。现双方对于漏水原因意见不一，被告表示是由于原告管理不善造成漏水，原告表示是结构性问题，属于房屋质量问题。

庭审中，被告提交了收据1张，证明因老鼠咬断线路造成设备损坏产生维修费13000元。原告对此不予认可，认为该证据只写着维修费用，并没有维修明细，也不能证明是物业公司管理不到位造成，该笔费用被告是否实际发生无法确定，票据出具单位与被告有利害关系，该证据与本案没有关联性。被告亦未提交其他相关证据。

再查，被告于2012年9月承租商铺时知晓旁边为垃圾房。

被告未交纳2015年10月21日至2015年11月20日期间的能源费991.44元，庭审中被告表示同意交纳。

原告提出如果法院对于其主张的物业服务费全部予以支持，其放弃主张违约金。

上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院现场勘验材料，经质证及本院核实，予以确认。

本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告提出的垃圾房存在臭味弥散，鼠害猖獗等问题，被告于2012年9月承租时即知晓商铺旁边为垃圾房，至今仍在租赁该商铺，被告应当予以理解和一定程度的容忍，并且，原告已经委托第三方每月进行杀虫灭鼠，加之，现垃圾房已经改造完成，因此，原告作为物业公司并不存在怠于行使管理职责的情况，被告该抗辩意见本院不予支持。关于被告提出的雨季漏水问题，现双方对于漏水原因意见不一，因漏水导致的损害赔偿纠纷属于另一法律关系，可另行解决。关于被告提出的因老鼠咬断线路造成设备损坏产生维修费13000元问题，被告仅提交了维修收据1张，并未提供其他相关证据予以佐证，且原告对此不予认可，故被告该主张因证据不足，本院不予支持。

本院认为

物业服务具有公共性，是对整个服务区域进行管理。物业费用于设施维护的保养及正常秩序的维持等。个别人拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业公司的利益，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，最终损害的是其他正常交费业主的利益。综上所述，原告为被告提供了物业服务，尽到了相应的义务，被告应当交纳物业费。对于原告起诉要求被告支付2015年11月1日至11月15日期间的物业服务费2784元的请求，本院予以支持。关于原告提出如果法院对于其主张的物业服务费全部予以支持，其放弃主张违约金，符合法律规定，本院予以照准。关于原告起诉要求被告支付2015年10月21日至2015年11月20日期间的能源费991.44元的请求，庭审中被告表示同意交纳，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2015年11月1日至11月15日期间的物业服务费2784元；

二、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2015年10月21日至2015年11月20日期间的能源费991.44元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费181元，减半收取90.5元，由原告负担65.5元，由被告负担25元（本判决生效之日起十日内送交本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日