静海县**村民委员会与李*刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告静海县**村民委员会与被告李*刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月5日作出（2014）静民初字第2826号民事判决，被告不服该判决，向天津**人民法院提起上诉。天津**人民法院于2015年3月9日作出（2015）一中民四终字第127号民事裁定，撤销天津市静海县人民法院（2014）静民初字第2826号民事判决，发回重审。本院于2015年4月10日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告静海县**村民委员会的法定代表人刘**及原告委托代理人杨**，被告李*刚及其委托代理人樊**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年3月1日，原、被告签订《承包合同》，合同约定，原告将村原小学两排房屋及东边空地出租给被告，期限共30年，自2010年3月1日至2040年3月1日，租金为每年7000元，采取“上打租”方式等（详见合同）。合同订立后，原告将合同标的交给被告使用。此后，原告向被告索要租金无故遭拒，截止本案起诉，被告使用租赁标的物已历时4年有余，被告没有按照合同约定交纳分文租金。此外，原告与被告签订《承包合同》没有履行村民会议或者村民代表会议表决程序，被告在合同期间未经原告同意，擅自在租赁场地内进行建设，拆改原有建筑，严重违反合同义务。故起诉，请求法院判令：一、准予解除原、被告于2010年3月1日签订的《承包合同》；二、由被告立即交还原告的原**学的房屋及东边空地；三、被告支付占用物使用费28824元；四、案件受理费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，不同意原告的第一、二、四项诉讼请求。第一、原告保证被告所租房屋的正常排水是原告的主要义务，但原告始终没有履行排水义务，2013年9月-10月被告找原告协商解决排水事宜，原告负责人讲把租金交上就能解决排水问题，当天被告让同村村民于**带两万元现金去原告处缴纳租金，但被告将租金交予原告时原告说即使缴纳租金，原告也无法为被告解决排水问题，因此被告当天才未向原告缴纳租金，且自2010年3月1日签订合同至原告起诉，原告始终没有向被告提出缴纳租金的请求，被告数次找到原告要求原告为其解决排水问题，原告均未给被告解决，被告未缴纳租金系原告违约在先，被告并未无故不缴纳租金，现被告愿缴纳租金。二、原告对被告以书面形式提出的对承租房屋进行改善的要求，原告没有作出答复，属于默认，因此原告应当承担相应的法律责任，且被告系为了村民及家人的安全，才对房屋进行翻建。

本院查明

经审理查明，原、被告于2010年3月1日签订了《承包合同》，合同约定：原告将原告村中**学两排房屋（每排13间）及东边空地租给被告使用，合同第三条，交款方式上打租一年一交，每年3月1日前交清租金七千元整，第四条，合同履行期内，甲方必须保证乙方所租房屋的正常排水，乙方有权装修房屋，合同另有其他约定。在合同履行期间内，被告对承租房屋东边空地进行了垫高，2013年冬季，被告在合同承租的范围内新建砖木及彩钢结构门脸房7-8间，2014年5月对承租房屋的前排拆除，并重新建造砖木结构、彩钢屋顶房屋13间，被告于承租原告房屋期间，未向原告缴纳租金。庭审中原告主张，根据双方签订的承包合同，约定租金的交款方式系上打租，所以被告在2010年3月应向原告缴纳租金，2013年3月并非雨季，故不存在排水问题，被告私自将承租的东边空地垫高，以致被告承租房屋无法排水，不属于原告的责任；被告在未取得原告同意的情况下对租赁物进行了拆除翻建，且经原告催要，未向原告缴纳租金，故请求法院判决解除原、被告间签订的承包协议，被告向原告支付租金28000元。被告主张原、被告签订承包协议时被告承租的房屋已经出现排水不畅的问题，否则承包合同中不会出现此条款约定，而非因被告对东边空地垫高导致，原告自协议签订后始终未向被告催要租金，被告向原告缴纳租金时，原告称即使缴纳了租金原告亦不能解决排水问题，故被告未向原告缴纳租金，对此被告向本院提交证人于**证言一份，证实被告于2013年10月份曾向原告缴纳租金，但原告表示即使缴纳租金原告也不能解决排水问题，故原告未收取被告租金，原告对证人于**的证言未提出异议，被告同时主张因承租的原告房屋产生安全隐患，被告于2014年3月5日曾通知原告修缮房屋，但原告未与修缮，所以被告才对房屋进行了修缮、翻建，因翻建房屋平整空地被告共计花费520000元，被告对其主张向本院提交房屋翻建前房屋照片、被告记录的翻建维修费用清单。原告对被告提交的证据均不予认可，认为根据合同约定，被告2010年3月就应当缴纳租金，且被告有权利维修房屋，即使房屋主体结构有问题不能正常使用，被告应与原告协商重新订立补充协议，而被告不应私自翻建，况且通过被告提交的证据不能证实房屋无法继续使用，并认为被告提交的费用支出明细，系被告自己记载，不能证实被告建造、维修房屋的花费情况。

另，就被告维修、扩建的房屋、东边空地的垫土及新建房屋的价值，原、被告均不申请鉴定，庭审后原告表示，若被告拆除租赁期间建造的房屋，原告要求被告恢复已被被告拆除的原租赁学校的原貌，如被告不拆除，上述房屋归原告所有，原告对被告建房投资不予补偿。

以上事实由2010年3月1日原、被告签字的承包合同、本院询问笔录、证人于××证言及原、被告当庭陈述予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告双方于2010年3月1日所签订的承包合同，符合租赁合同性质，应为租赁合同。该合同是否应当解除是本案的主要争议焦点，通过开庭审理，该案争议焦点主要集中在两个方面，即该合同签订时，是否存在违反村民民主议定程序和是否存在原告多次催要租金而被告未付的事实。关于合同签订时，是否存在违反村民民主议定程序问题，原告起诉时虽涉及该问题，但原告未向本院提交相关证据，证实其诉讼主张的存在，且合同中加盖了原告方**，原告在合同履行期间，亦未就此向被告提出异议，故本院对原告的此项诉讼主张不予认可，此主张不能作为解除原、被告签订租赁合同的理由。关于被告是否存在经原告多次催要租金未付问题，庭审中原告主张，按照合同约定，租金应为“上打租”于每年度3月份付清，据此，被告理应在签订合同时交清当年度租金，但被告并未交付。被告虽对租金尚未交付无异议，但认为原告并未向被告催要过租金，且主张曾向原告方交付租金，因原告方不能解决合同约定的排水问题而未能收取租金，对此，申请证人出庭作证。庭审中，原告方对证人出庭所做上述内容的证言未提出异议，亦未向本院提交其主张的多次催要租金被告未支付的相关证据。据此，被告虽未交付租金，但原告主张被告所欠租金经多次催要无理拒付的证据不足，考虑到被告虽未经原告许可将原部分租赁房屋拆除后予以翻建，原告对被告翻建房屋等投资不予认可，亦不同意对翻建房屋等投资予以评估或补偿的实际情况，综合原告诉求的主要事实理由、举证及被告同意交纳租金的事实，从合同的稳定性及租赁物的实际情况考虑，原、被告租赁关系不宜解除，故原告请求判令解除原、被告签订的承包合同的诉讼请求，本院不予支持，被告应当按照合同约定向原告缴纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年超过部分无效的有关规定，本院对原、被告签订的租赁合同的期限调整为二十年。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告静海县**村民委员会请求解除与被告李*刚2010年3月1日签订的《承包合同》并交还**小学的房屋及东边空地的诉讼请求，该合同有效期限调整为自2010年3月1日起至2030年2月28日止，其余合同条款按原合同履行。

二、被告李*刚于本判决生效后十日内给付原告自2010年3月至2015年3月的租金人民币35000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费260元，由原告静海**村民委员会承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月四日