周**与谢**、天津市**有限公司、孙*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**与被告谢**、第三人天津市**有限公司、第三人孙*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由代理审判员刘*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周**，被告谢**，第三人天津市**有限公司（以下简称胜**司）的委托代理人李**，第三人孙*的委托代理人谢**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周*胜诉称，原、被告于2015年9月8日在胜**司处签订了房屋买卖合同，约定由原告购买坐落于天津市北辰区姚江东路东侧淮祥园18-2-703号房屋。合同签订时被告和胜**司均表示此房已过5年，原告于当日给付被告定金5000元。后原告知道此房未过5年，无法办理过户手续。被告也不是该房屋的登记人，该房屋还有20多万贷款未还，胜**司未如实告知。原告呈诉并请求法院判令：1、确认原告与被告签订的关于坐落在天津市北辰区姚江东路东侧淮祥园18-2-703的房屋买卖协议无效；2、被告返还原告定金5000元；3、案件受理费由被告负担。

原告为支持其主张，出示、宣读了下列证据：证据一、申请本院调取的不动产登记簿查询证明，证明诉争房屋属于限价商品房，因未过五年不能进行交易，且该房屋存在贷款，上述情况原告签协议时不知情；证据二、市国土房管局关于限价商品房的相关文件及渤海早报登载案例一份，证明目的同证据一；证据三、收据一份，证明2015年9月8日原告给付被告定金5000元；证据四、房地产买卖居间合同一份，证明目的同证据一。

被告对原告上述证据提出质证意见如下：对证据一和证据二、证据四真实性认可，对证明目的不认可，该证据无法证明待证事实；对证据三真实性无异议。

第三人胜**司对原告上述证据提出质证意见如下：对证据一质证意见同被告；对证据二不认可，该证据不具有关联性；对证据三真实性认可；对证据四真实性认可，对证明目的不认可。

第三人孙*对原告上述证据提出的质证意见与被告质证意见一致。

被告辩称

被告谢**辩称，不同意诉讼请求。理由如下：1、原告诉讼主体错误。被告未直接与原告进行沟通交易，全部的交易过程及被告房屋信息都是通过胜**司进行核实，并对外发布、保证交易结果，收取买卖双方费用；2、被告和胜**司未隐瞒诉争房屋未过5年的事实。购房作为大笔消费，原告查看产权证和购房合同是基本常识，且原告儿子就在淮祥园小区购买了房屋，故原告对于诉争房屋所在小区情况是清楚的。被告购房契税的日期是2011年2月24日，因此该房屋在2016年2月24日实际超过五年，这些信息胜**司已经经过审核并告知了原告。在双方签订的买卖合同第二条第二款明确注明2016年3月31日办理过户，在过户前原告要求以每月1000元的租金现行租赁该房屋，均说明原告对于房屋信息是知情的；3、双方约定了定金10万元，但原告仅给付5000元，原告已经违约，被告基于胜**司的诚意和勤勉同意继续履行合同；4、被告未隐瞒房屋权属问题，购房合同与票价均表明房屋产权人为孙*，孙*与被告系夫妻关系，被告已经提供的孙*出具的授权委托书。此外，被告出售的房屋价格合理，并不担心卖不出去，被告无理由欺骗原告，不存在隐瞒事实；5、诉争房屋存在20万元左右的贷款未还清的事实被告并未隐瞒，胜**司也告知了原告。贷款问题被告已告知原告由被告自行还清，如被告未还清贷款导致给原告造成损失，被告愿承担相应责任。但现在的情况是原告存在违约。被告不同意返还定金5000元，原因是原告违约在先。

被告为支持其诉讼主张，出示、宣读了下列证据：证据一、房地产买卖居间合同一份，证明被告已如实告知原告房屋信息情况；证据二、欠条一张，证明原告给付了部分定金，定金总额是10万元；欠条载明的金额是10万减去5000元再减去3000元的个人所得税；原告在定金履行问题上存在违约，直接导致其违约。

原告对被告上述证据提出质证意见如下：对证据一中后加的文字部分不认可，对签名的真实性认可；签名上的手印是原告按的，后加部分的手印既有原告的也有被告的，现在记不清楚；对证据二真实性认可，该笔钱应当是原告入住后再给被告。

第三人胜**司对被告上述证据提出质证意见如下：对证据一和证据二均无异议。

第三人孙*对原告上述证据提出质证意见如下：对证据一和证据二均无异议。

第三人胜**司为支持其诉讼主张，出示、宣读了下列证据：授权委托书一份，证明被告主体不适格，合同签订之前提交了该授权委托书，原、被告均明确知道该事实。

原告对第三人胜**司上述证据提出质证意见如下：对该证据真实性认可。但是原告没有见过。

被告和第三人孙*对第三人胜**司上述证据提出质证意见如下：对该证据无异议。

第三人孙*为支持其诉讼主张，出示、宣读了下列证据：证据一、买卖合同复印件一份，证明诉争房屋的购买时间及房屋基本情况；证据二、契税完税证，证明孙*于2011年2月24日缴纳了房屋契税。

原告对第三人孙*上述证据提出质证意见如下：对证据一因为是复印件不予认可并不予质证。对证据二对真实性认可。

被告和第三人胜**司对第三人孙*上述证据提出质证意见如下：对该证据无异议。

本院查明

经审理查明，被告与第三人孙*系夫妻关系，第三人胜**司经营范围包括房地产信息咨询，投资咨询等。2015年9月6日，孙*向被告出具授权委托书，载明孙*系天津市北辰区姚江东路东侧淮祥园18-2-703号房屋权利人，委托被告作为代理人办理出租出卖其名下房屋。2015年9月8日，被告作为孙*的委托代理人与原告及第三人胜**司签订了《房地产买卖居间合同》，被告在合同的出售方（甲方）处签字，买受方（乙方）为原告，中介方为胜**司，被告在合同的委托代理人处签字。合同约定包括但不限于以下主要内容：合同项下的房屋为坐落于天津市北辰区淮祥园18-2-703，建筑面积为87.03平方米，房屋权利人为孙*。甲、乙双方须于2016年3月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依协议约定办理买卖手续。买卖双方签署本合同时均清楚该房产的卖方名下房地产证正在办理中。卖方须保证对上述房产享有完整所有权或处分权，能完成支配处理，有关该房产已产生的产权纠纷、租赁、清还抵押等事宜，应在买卖完成前处理完毕；如因上述情况导致合同不能履行，卖方应负责赔偿买方或其他任意第三方所遭受的一切损失。被告于当日给原告出具收据一份，载明被告收到原告购买诉争房屋定金5000元。

另查明，坐落于天津市北辰区姚江东路东侧淮祥园18-2-703号房屋权利人为孙*。2011年2月24日，天津市**管理局出具了（2010）津农税电字0195147号契税完税证，该完税证显示合同成立时间为2010年11月23日，孙*缴纳诉争房屋的全额契税。原、被告及第三人均认可诉争房屋为限价商品房。

上述事实，有双方当事人庭审陈述、开庭时提供的证据予以证实。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：被告作为孙*的代理人与原告签订的房屋买卖合同是否有效以及被告是否应当返还定金。

本案中，第三人孙*提供了天津市**管理局出具了（2010）津农税电字0195147号契税完税证作为证据，原告、被告及第三人胜**司对该证据认可，故本院对于该证据予以采信；该证据显示，孙*于2011年2月24日缴纳了诉争房屋的全额契税。此外，被告、第三人孙*及第三人胜**司均对2015年9月8日签订的《房地产买卖居间合同》认可，原告认可该证据中的签字，虽对该证据中后添加的文字真实性不认可但未提出证据予以证明，故本院对该证据亦予以采信。首先，参照《天津市限价商品住房管理暂行办法的通知》的规定，限价商品住房购买人在交纳契税满5年后方可上市转让，截止到2016年2月24日，孙*名下的房屋已满5年，可以上市交易，故合同中约定的于2016年3月31日前到房管局办理买卖手续并不违反相关规定。此外，因各方对于第三人孙*出具的授权委托书无异议，本院对该证据予以采信。被告虽不是诉争房屋权利人，但取得了权利人的授权委托，庭审中，第三人孙*对于被告行为予以认可，故被告并非无权处分他人财产。再次，原告主张合同无效是基于以下原因：诉争房屋未满5年，无法办理过户手续；被告不是房屋所有权人，无权处分房产；诉争房屋尚欠贷款20万元未还，第三人胜**司未如实告知原告。原告未能提供具有证明力的证据证明其上述主张；同时，原告亦未能提供具备证据力的证据证明《房地产买卖居间合同》具备相关法律所规定的合同无效情形，原告提出合同无效的理由不成立，该合同有效，故本院对于原告确认合同无效的诉请不予支持。因双方签订的合同有效，原告基于合同无效的原因要求被告返还定金5000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告周*胜诉讼请求。

案件受理费25元，由原告周**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十二日