上诉人王**因与被上诉人叶**房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人叶**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人王**及其委托代理人李*，被上诉人叶**的委托代理人吴**、陶**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的事实是：2012年2月19日，王**与叶**签订《房屋租赁合同》，叶**将位于香格里拉市独克宗古城池廊冈9号房屋临街铺面三间（铺面最东一间在双方签订合同时由李**承租使用）和铺面后方平顶砖混结构二层房屋四间出租给王**。租期自2013年8月8日起至2019年8月8日止共6年，租金为每年60000.00元。签订合同当天，王**和李**交给叶**自2013年8月8日起至2015年8月8日止两年的房租120000.00元。2013年1月16日，经叶**同意，李**将自己向叶**所租的铺面转租给王**。王**于2013年1月16日向李**支付房租136200.00元。2014年1月11日，独克宗古城发生火灾，叶**租给王**的房屋全部灭失。2014年7月10日房屋所有人叶永妹向王**及李**送达《解除合同通知书》，2014年10月17日王**向叶**及叶永妹送达不同意解除合同的《回函》。2015年4月底开始叶**开始重建房屋，2015年7月完工。

一审法院认为

一审法院认为：首先，王**与叶**在2012年2月19日签订《房屋租赁合同》，虽然房屋的所有人是叶永妹，但叶永妹认可王**与叶**之间签订的《房屋租赁合同》，故该合同合法有效，受法律保护。2014年1月11日独克宗古城发生特大火灾，租赁物在火灾中全部灭失后，王**与叶**多次协商如何继续履行《房屋租赁合同》未果。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案租赁物全部灭失，致使王**与叶**之间《房屋租赁合同》目的无法实现，叶**作为合同当事人有权解除《房屋租赁合同》。2014年7月10日房屋所有人叶永妹向王**及李**送达《解除合同通知书》，王**收到《解除合同通知书》后，仅在2014年10月17日向叶**及叶永妹送达不同意解除合同的《回函》，并未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故认为王**与叶**之间的房屋租赁合同已经依法解除，即依法不予支持王**要求叶**继续履行2012年2月19日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。综上，根据第九十四条第（一）项和第九十六第一款的规定，据此判决：驳回王**的诉讼请求。依法征收案件受理费100.00元，由王**承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，王**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省香格里拉市人民法院（2015）香民初字第377号民事判决书；2、依法支持上诉人的一审诉讼请求；3、一审、二审上诉费用由被上诉人叶**承担。

其主要上诉理由是：一、叶**不是出租房屋的所有权人，其无权向上诉人王**发出解除合同的通知书。一审法院认定叶**发出的解除合同通知书属合法行为，上诉人认为叶**并非是出租房屋的所有权人，根据在案证据证明双方签订的房屋租赁合同所涉及的临街铺面位于香格里拉市独克宗古城池廊冈9号，在庭审中被上诉人叶**提供了原香格里拉**居民委员会证明一份，证实叶**为香格里拉市独克宗古城池廊冈7号的房产所有人，叶**的身份证地址也属香格里拉市独克宗古城池廊冈7号，被上诉人在庭审中未提供产权证证明香格里拉市独克宗古城池廊冈9号属叶**的房产，为此，一审认定香格里拉市独克宗古城池廊冈9号属叶**的房产是错误的，既然叶**不属房产所有权人，叶**也就无权向上诉人发出解除合同通知书，叶**向上诉人发出的解除合同通知书没有任何的法律效力。另外，叶**发给上诉人解除合通知书的时间是2014年l0月1日，接到通知书后，上诉人及时给叶**提交了《回函》不同意解除合同，要求继续履行合同。

二、解除合同通知书与原香格里**社区居委会提供的证明时间存在矛盾。叶**向上诉人发出的解除合同通知书时间为2014年7月l0号，该通知书附香格里**社区居委会证明一份，居委会出具该证明的时间为2014年9月19日，从两份证据的时间上看，存在明显矛盾，即应当是出具香格里**社区居委会证明的时间在前，发出解除合同通知书时间在后，因此，叶**向上诉人发出的解除合同通知书时间是伪造的，不可能是2014年7月10日。另外，一审法院用该份证明来认定香格里拉市独克宗古城池廊冈9号属叶**的房产是错误的，是一种想当然的认定，是经不起推敲的。

三、被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同体现了双方的真实意愿，是双方的真实意思表示，合同不违反我国的法律规定，属民事法律行为，因而是合法有效的。根据《民法通则》第五十七条规定“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”《合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，上诉人和被上诉人签订的合同是合法有效。

四、被上诉人不具有合同的解除权。在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方当事人在以下情形下享有合同的解除权：l、承租人的解除权：在租赁房屋具有瑕疵（包括物的瑕疵和权利的瑕疵），致使承租人无法使用，或者权利受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”《合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵。2、出租人的解除权：包括（1）出租人违反约定的方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定“出租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”（2）出租人迟*支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：“出租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”（3）承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”3、双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同，对此《合同法》第二百三十二条有明确的规定。因此，根据法律规定被上诉人不具有《合同法》第二百三十一条规定的合同解除权，一审法院适用《合同法》第九十四条第（一）项和第九十六条是错误的。其妹（叶**）向上诉人发出的《解除合同通知书》不但主体不适格，而且是违法行为，《解除合同通知书》不能产生双方签订的房屋租赁合同被解除的法律后果，因而双方签订的合同仍然对双方具有约束力。

五、上诉人与被上诉人所涉及的出租房屋在2014年1月11日独克宗古城火灾中被烧毁，而不是被上诉人认为的香市政府为控制火势将房屋推倒损毁。请二审法院对被上诉人的观点不予采信。

六、被上诉人的房屋恢复重建后，双方已具备履行合同的条件。被上诉人在与上诉人没有解除出租合同的情况下又将房屋租赁与他人是极其错误的，请二审法院对被上诉人的违法行为进行纠正。若被上诉人不纠正违法行为，因此发生的一切后果由被上诉人承担。

综上，叶永妹不属房产所有权人，其无权向上诉人发出解除合同通知书，叶永妹向上诉人发出的解除合同通知书在法律上不产生任何法律后果。根据法律规定，租赁物毁损灭失被上诉人不具有法律上的合同解除权，因此一审判决驳回上诉人的诉讼请求确属认定事实不清，适用法律错误，请二审法院予以纠正，并支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：1、一审认定事实清楚，法律适用正确；2、先起草的解除通知，后又请居委会出具证明；3、事实上出租房屋所有权人是叶**，因哥哥叶**比较了解相关政策，因此租赁合同由叶**代签，并由叶**代收房租；4、叶**出具解除合同通知书是得到了合同签订人叶**的授权；5、之所以解除合同，一是古城火灾导致出租房屋烧毁灭失，二是目前古城房屋租金上涨较大，如果仍按原租金租赁，被上诉人的权利会受到极大损害；6、解除合同通知书发出后，上诉人没有对解除合同通知书的法律效力进行认定；7、请求维持一审判决。

本院查明

二审庭审中，双方当事人对原审认定的事实除上诉人王**认为一审认定“2014年7月10日房屋所有权人叶**向原告及李**送达《解除合同通知书》”房屋所有权人不是叶**及上诉人收到《解除合同通知书》的时间是2014年10月1日外，对原审认定的其它事实无异议。被上诉人叶**表示《解除合同通知书》是2014年10月1日送达上诉人的。但认为房屋重建是由叶**夫妇重建的，而不是叶**重建。除此之外，对原审认定的其它事实无异议。本院对双方无异议的一审事实予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人王**与被上诉人叶**签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合同合法有效。但是不论王**所租房屋所有人是叶**还是叶**之妹叶**，从2012年2月19日王**与叶**签订合同之日至2014年1月11日，该房一直由王**使用并支配，直至2014年1月11日独克宗古城发生特大火灾造成该房屋被烧毁、灭失。针对房屋被烧毁、灭失的事实，叶**向王**发了解除合同通知书，而王**收到解除合同通知书后向叶**、叶**进行了回函，主要内容是不同意解除合同，由此，可以认定王**收到过解除合同通知书，叶**知道此事并认可叶**的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。本案中，独克宗古城发生特大火灾造成古城大面积房屋被烧毁，显属不可抗力。王**向叶**所租房屋在本次事故中不可归责于双方当事人的原因烧毁、灭失，王**与叶**双方对于房屋的烧毁均无过失，但由于房屋的烧毁、灭失，使得《房屋租赁合同》的目的已经不可能实现，双方当事人均可以主张解除合同，并且相互之间无须承担责任。叶**在房屋烧毁、灭失不可抗力因素下，事先不必征得王**的同意，直接行使法定解除权而使合同的权利义务终止，符合单方解除合同的规定。虽然本案通知王**解除合同的不是合同相对人叶**，存在一定的瑕疵，但房屋已经烧毁而灭失，继续履行合同已不可能，加之叶**对叶**行为的认可，并不影响合同的终止。故本院认为王**收到解除合同通知书，知道此事之日与叶**双方签订的《房屋租赁合同》即已解除。王**上诉认为叶**不是出租房屋的所有权人，其无权向王**发出解除合同通知书及叶**不具有合同的解除权的理由，本院不予支持。综上所述，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费100.00元，由上诉人王**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日