周**与龙**公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上**贸公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自**民法院（2015）乃*一初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，于2016年3月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人周**及委托代理人达瓦扎西，被上**贸公司的委托代理人刘*、陶*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，山南地**委员会与原告**公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2013年7月15日至2018年7月15日止。2013年10月12日，原告**公司经出租人山南地**委员会的同意后与被告周**签订了一份《房屋租赁合同》，由原告将位于西藏山南地区泽当镇萨热路的面积为26.28平方米的一间房屋转租给被告，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，租金为每平方米80元，月租金为2102.4元。被告周**于2015年4月14日向原告**公司提交了店铺续租申请书。原告**公司于2015年6月29日、同年7月21日、同年8月8日向被告周**下发了限期搬离并将房屋清空的通知书。原告周**于2015年7月14日合同到期后至今仍在使用租赁物。

原审法院另查明，山南地区公安消防支队于2015年7月21日下发了责令限期整改的通知书，要求于2015年10月21日之前原告龙**公司对消防安全违法行为进行整改。2015年9月18日原告龙**公司向山南地区公安消防支队申请延期整改。

认定上述事实的证据有：1.《房屋租赁合同》，能够证明出租人山南地**委员会与承租人原告龙**公司签订房屋租赁合同；2.《房屋租赁合同》，能够证明原、被告双方签订租赁合同的时间、租赁期限等相关内容；3.《店铺续租申请书》，能够证明被告周**在租赁期限届满前两个月向原告龙**公司提出续租商品房的申请；4.《通知书》三份，能够证明原告龙**公司在合同届满前后向被告周**下发限期内搬离房屋并将房屋清空的通知；5.《山南地区公安消防责令整改通知书》，能够证明山南地区公安消防支队要求原告龙**公司于2015年10月21日之前对存在消防安全违法行为进行整改；6.关于地区消防支队（消防限期整改通知）的延期申请，能够证明原告龙**公司向相关部门提出延期整改期限的事实；7.原、被告双方的庭审陈述，能够证明原、被告之间形成租赁合同关系的全部事实经过。

一审法院认为

原审认为，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，予以确认。

本案中，一、关于对原告**公司要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告周**立即搬离并将占有的房屋返还的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，双方当事人约定的租赁期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，合同的权利义务终止。被告周**于2015年4月14日依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款的规定向原告提交了店铺续租申请书，原告**公司于2015年6月29日、同年7月21日、同年8月8日向被告周**下发的通知内容足以表达了不再续租的意思表示。事后，原、被告双方对续租事宜未达成合意。被告周**理应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期间届满后履行返还租赁房屋的义务，但是被告周**并未在租赁期限届满后履行交房义务，并持续占用房屋，被告周**的该行为属于违约行为。故原告**公司提出解除原、被告签订的《房屋租赁合同》且要求被告立即搬离并将占有的房屋返还的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。被告周**委托代理人辩称，1.合同解除方式为协商解除和单方解除，法律并未赋予人民法院解除合同的权利，本案原告**公司与被告周**约定的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，合同的权利义务终止，原告**公司有权行使解除权；2.被告周**在同等条件下享有优先承租权的辩解意见，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款规定对优先承租权有约定，但是被告周**未能提交证据证明原告**公司将承租的租赁物出租给他人使用且在同等条件下享有优先承租权。被告周**又依据原告**公司与山南地**委员会签订的《房屋租赁合同》第六条第一款规定主张优先承租权，但是根据合同相对性原则，该合同内容只对合同相对方有约束力，对被告周**无约束力；3.双方的租赁期限为不定期的辩解意见，原、被告双方约定的租赁期限已届满后，被告周**持续占用涉案房屋，对此，原告**公司于2015年7月21日及同年8月8日向被告周**下发了通知，要求其限期搬离并将房屋清空，故该辩解意见不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定。综上，对被告周**委托代理人的上述辩解意见，原审不予采信。

二、关于对原告**公司要求被告周**给付房屋占用使用费4204.8元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，但是租赁期限届满后被告周**未履行交房义务，并持续占用房屋，该事实被告周**在庭审中予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，故对原告**公司要求被告周**给付房屋占用费4204.8元（月租金2102.4元×2个月）的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。对被告周**的委托代理人辩称的，原告**公司于2015年6月29日下发的通知中明确告知被告周**无需支付租赁费及其他费用的辩解意见，本案中，原告**公司于2015年6月29日下发的通知中要求被告周**于2015年7月15日至7月30日前全部搬出且将房屋清空，在此期间原告**公司不收取租赁费及其他费用，但是被告周**并未在原告**公司提出的合理期限内履行搬离义务，且持续占用房屋。故对被告周**的委托代理人辩称的该辩解意见，原审不予采信。

综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定判决如下：一、解除原告西藏山南**责任公司与被告周**之间的租赁合同关系；二、由被告周**自本判决发生法律效力之日起十五日内，将其承租的位于西藏山南地区乃东县泽当镇萨热路5号的商品房返还给原告西藏山南**责任公司；三、由被告周**自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏山南**责任公司支付房屋占用费4204.8元。案件受理费50元，由被告周**承担。

上诉人诉称

判决后，周**不服，提出上诉：1、原判以双方签订的《房屋租赁合同》约定期限届满为由，适用《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定，判决解除双方合同，属于适用法律明显错误。一审法院判决说理部分认为双方权利义务已经终止，但是判决结果是法院依法解除了双方的合同，既然双方的权利义务已经终止，法院又何必再去解除合同，2、人民法院应当本着司法的中立、被动原则尊重当事人的合同约定，维护上诉人的优先租赁权。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第三条第二款明确约定：租赁期满时，上诉人如欲续租的，应当以书面方式在租赁期限届满前两个月提出续租申请。在同等条件下，上诉人有优先租赁权。同时，龙**公司与房屋所有人山南地区民政局工会签订的《房屋租赁合同》第六条也做了特别约定，即第六条第一款规定：被上诉人租赁期间，在不改变出租房屋用途的前提下，除非现有承租人存在不缴纳租金、水电费等严重违法行为，在同等条件下原承租商户享有优先租赁权。本案中上诉人在2015年4月14日，向被上诉人提交了店铺续租申请书，上诉方办公室负责人王**予以签收。根据以上约定，只要上诉人欲续租的，被上诉人在同等条件下应当保证上诉人的优先租赁权。同时被上诉人并非租赁房屋的所有权人，房屋所有权人对被上诉人解除本案所涉《房屋租赁合同》的权限做了特别限制，除非有足够的证据证明上诉人存在不缴纳租金、水电费等严重违法行为的前提下才有权解除双方之间的《房屋租赁合同》。另，被上诉人在试图改变其租赁房屋的用途时应当提供山南地区民政局同意改变租赁房屋用途的证据，在未提交证据的情况下被上诉人无权单方改变租赁房屋现状。故一审法院判决解除租赁合同没有事实和法律依据。3、一审法院判决支付房屋占有费没有事实和法律依据。最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“房屋占有使用费”是租赁合同无效或已经解除的情况下才能主张。上诉人认为双方的租赁合同因上诉人提交续租申请而继续有效，被上诉人在起诉之前从未向上诉人明确表示不再续签。一审判决逻辑上分析，本案中的租赁尚未解除，所以需要由法院判决解除租赁合同，解除合同的效力以本判决生效为准。故一审法院判令支付所谓的房屋使用费，没有任何事实和法律依据。综上所述，请求二审人民法院依法撤销乃东县人民法院作出的（2015）乃*一初字第140号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案的案件受理费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

龙**公司答辩：1、本案适用法律正确。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，即“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，认定合同的权利义务终止。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令上诉人返还房屋，适用法律正确。2、本案中不涉及到上诉人的优先续租权。依照《中华人民共和国合同法》第三条第二款的规定对房屋的优先承租权明确表明有约定的按约定，但是享有优先承租权的前提是该房屋对外出租，并且在同等条件下享有优先承租权。现被上诉人不再把该房屋对外出租，而是自用，上诉人要求行使优先续租权的前提根本就不存在。尽管上诉人在合同期限届满前向被上诉人提出了续租申请，但被上诉人在合同期限届满前已明确告知了上诉人不再续租的事实。上诉人又以被上诉人与上南地区民政局工会签订的《房屋租赁合同》第六条规定的“被上诉人租赁期间，在不改变出租房屋用途的前提下，除非现有承租人存在不缴纳租金、水电费等严重违法的行为，在同等条件下原承租商户享有优先租赁权”为依据，主张房屋所有权人对解除本案所涉租赁合同的权限作了特别限制，这根本就是偷换概念。租不租，是被上诉人的权利，合同是双方合意的结果。现上诉人的行为和理由完全是在强迫被上诉人进行租赁，本案被上诉人明确表示不再对外出租，因此本案根本不存在优先租赁权的问题。3、一审法院判令支付房屋占用费于法有据。租赁期限届满后上诉人一直没有按照被上诉人通知的时间履行返还租赁物的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获取的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损失”。在双方的权利义务终止后，上诉人不履行交房义务给被上诉人造成了损失，据此被上诉人有权要求上诉人支付房屋占有使用费。同时根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。综上所述，一审法院判令上诉人支付房屋占用费依法有据，认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。

本院查明

二审中，上诉人提交了一份《山南地区民政局商品房2015-2017年社会治安综合治理工作责任书》。意图证明此证据为双方签订《房屋租赁合同》的重要组成部分，并确认了上诉人的优先租赁权。被上诉人认为该证据未在举证期限内提交不予进行质证。本院认证如下：该证据系合同外第三方赋予所有房主的社会责任，与房屋租赁法律关系的产生、变更和消灭无关，且既不属于二审阶段的新证据，也未在举证期限内提交，故本院不予采纳。

上诉人所举的其他证据与原审相同，被上诉方的质证意见也同于原审。

经本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、本案中龙**公司职工王**签收上诉人的续租申请，是否构成对合同续租的承诺；2、在双方当事人约定的租赁合同已到期的情况下，原承租人在同等条件下优先租赁权的条件是否成就。

关于争议焦**，本院认为，签收只是文件送达的证明，不能构成对文件内容的肯定或否定的意思表示。因此，王**签收续租申请的行为不能构成对合同续签的承诺。本案中，王**签收续租申请后，龙**公司先后向上诉人下发了三份《通知书》，明确表达了不再与上诉人续租的意思表示。故本院认为上诉人主张龙**公司职工王**签收上诉人的续租申请，构成对合同续租承诺的理由不能成立。

关于争议焦点二，本院认为，承租人的优先承租权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使。所谓同等条件是指租金价格、租赁期限等主要条件平等。承租人只有在同等条件下才能享有优先承租权。上诉人周**与被上**贸公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，属于合法有效。根据合同约定双方之间的租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，现约定的租赁期限届满，双方当事人理应本着诚实信用的原则严格履行合同约定。上诉人虽然在租赁期限届满前依约向被上诉人提出了续租申请，但续租必须以出租人继续出租租赁物为前提，而在本案中出租人在租赁合同到期后欲收回租赁物自用而非继续外租，故不存在租赁是否优先的前提，在不存在继续租赁的前提下，上诉人主张享有优先租赁权的理由也不能成立。

关于上诉人上诉称一审法院判决适用法律错误，判决上诉人支付房屋占有费没有事实和法律依据的主张。本院认为，本案当事人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，合同到期后，如双方不能续约，则合同自行终止，一方不严格履行合同约定，另一方有权要求终止履行和解除合同；在合同履行完毕，出租人又不再继续出租房屋的前提下，承租人理应依合同约定及时返还租赁物，而不是持续占有租赁物。故龙**公司行使解除权并要求上诉人支付房屋占有费的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。

综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审的案件受理费按原判执行，二审案件的受理费50元由上诉人周忠相承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日