西藏山南**责任公司诉查果房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告龙马商贸诉被告查*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，于2015年10月30日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙马商贸的委托代理人刘*、邵*，被告查*及委托代理人达**、普**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告龙马商贸诉称，2013年10月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西藏山南地区泽当镇萨热路的房屋面积为36.72平方米的商品房出租给被告查*，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止。现租赁合同已到期，同时山南地区公安消防支队要求我方在限期内对出租房进行整改。原告陆续于2015年6月29日、7月21日、8月8日给被告查*下发通知要求被告在限期内搬离，但被告时至今日置之不理。故诉至法院要求1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告查*立即搬离并将占有的房屋返还给原告；3.判令被告查*给付房屋占用费5875.2元；4.判令被告查*承担本案诉讼费。

原告龙马商贸为证明其主张提交的证据有：1.“营业执照”、“组织机构代码证”、“税务登记证”，用以证明原告龙马商贸是适格的诉讼主体；2.《房屋租赁合同》，用以证明合同约定的租赁期限已届满，但是被告查*仍然在使用租赁物且未支付租金的事实；3.《通知》三份，用以证明原告龙马商贸在合同到期前后已向被告通知清空房屋，履行了告知义务；4.《山南地区公安消防责令改正通知书》，用以证明山南地区公安消防支队要求原告龙马商贸在限期内对出租房进行整改的事实；5.关于地区消防支队（消防限期改正通知）的延期申请，用以证明被告查*因未在限期内搬离，致使原告龙马商贸向相关部门提出延期整改期限的事实。

被告辩称

被告查*的委托代理人辩称，1.对原告龙马商贸要求法院解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同的解除方式有协商解除和单方解除，法律并未赋予人民法院解除合同的权利，人民法院若解除合同将违背双方当事人意思自治原则。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第二款明确约定：“租赁期满时，乙方如欲续租的应当以书面形式在租赁期限届满前两个月提出续租申请。在同等条件下，乙方有优先续租权”。同时，原告龙马商贸与房屋所有权人山南地区民政局工会签订的《房屋租赁合同》第六条第一款约定：“乙方租赁期间，在不改变出租房屋用途的前提下，除非现有承租人存在不缴纳租金、水电费等严重违法行为，在同等条件下原承租人享有优先租赁权”。本案中，被告查*于2015年4月14日向原告龙马商贸提交了店铺续租申请书，且由原告**办公室负责人王**予以签收。根据上述约定，只要被告查*欲续租，原告龙马商贸在同等条件下应当保证优先承租权。同时原告龙马商贸并非是房屋所有权人，且房屋所有权人对原告龙马商贸解除本案所涉及的租赁合同权限做了特别限制。故原告龙马商贸请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，没有事实依据和法律依据。2.对原告龙马商贸要求被告查*立即搬离并将占有的房屋返还给原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期”。根据上述法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》继续有效且租赁期限为不定期。根据《最**法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉规定》，在租赁合同无效或解除的情况下才能主张房屋占有使用费。故，原告龙马商贸请求人民法院判令被告查*支付房屋占有使用费是没有事实依据和法律依据。

被告查*为证明其主张提交的证据有：《房屋租赁合同》及《店铺续租申请书》，用以证明被告查*按照合同的规定在租赁期限届满前两个月向原告龙马商贸提出续租申请，被告查*享有优先承租权。

被告查*在举证期限内要求本院调取的证据有：1.《房屋租赁合同》，用以证明房屋所有权人山南地**委员会与原告龙马商贸签订了自2013年7月15日至2018年7月15日止的合同，且合同明确约定了原承租商户在同等条件下享有优先承租权的事实；2.城镇国有土地使用权出租许可证，用以证明原告龙马商贸是否系本案适格主体；3.山南地区消防支队复函，用以证明山南地区消防要求整改的对象是龙马宾馆，并非本案被告查*的商铺，且消防整改与本案无利害关系。

本院查明

经本院审理查明，山南地**委员会与原告龙马商贸签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为自2013年7月15日至2018年7月15日止。2013年10月12日，原告龙马商贸经出租人山南地**委员会的同意后与被告查果签订了一份《房屋租赁合同》，由原告将位于西藏山南地区泽当镇萨热路的面积为36.72平方米的一间房屋转租给被告，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，租金为每平方米80元，月租金为2937.6元。被告查果于2015年4月14日向原告龙马商贸提交了店铺续租申请书。原告龙马商贸于2015年6月29日、同年7月21日、同年8月8日向被告查果下发了限期搬离并将房屋清空的通知书。被告查果于2015年7月14日合同到期后至今仍在使用租赁物。

另查明，山南地区公安消防支队于2015年7月21日下发了责令限期改正的通知书，要求于2015年10月21日之前原告龙马商贸对消防安全违法行为进行整改。2015年9月18日原告龙马商贸向山南地区公安消防支队申请延期整改。

认定上述事实的证据有：1.《房屋租赁合同》，能够证明出租人山南地**委员会与承租人原告龙*商贸签订房屋租赁合同；2.《房屋租赁合同》，能够证明原、被告双方签订租赁合同的时间、租赁期限等相关内容；3.《店铺续租申请书》，能够证明被告查果在租赁期限届满前两个月向原告龙*商贸提出续租商品房的申请；4.《通知书》三份，能够证明原告龙*商贸在合同届满前后向被告查果下发限期内搬离房屋并将房屋清空的通知；5.《山南地区公安消防责令改正通知书》，能够证明山南地区公安消防支队要求原告龙*商贸于2015年10月21日之前对存在消防安全违法行为进行改正；6.关于地区消防支队（消防限期改正通知）的延期申请，能够证明原告龙*商贸向相关部门提出延期整改期限的事实；7.原、被告双方的庭审陈述，能够证明原、被告之间形成租赁合同关系的全部事实经过。

本院认为，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院予以确认。

本案中，一、关于对原告龙马商贸要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告查*立即搬离并将占有的房屋返还的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，双方当事人约定的租赁期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，合同的权利义务终止。被告查*于2015年4月14日依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款的规定向原告提交了店铺续租申请书，原告龙马商贸于2015年6月29日、同年7月21日、同年8月8日向被告查*下发的通知内容足以表达了不再续租的意思表示。事后，原、被告双方对续租事宜未达成合意。被告查*理应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期间届满后履行返还租赁房屋的义务，但是被告查*并未在租赁期限届满后履行交房义务，并持续占用房屋，被告查*的该行为属于违约行为。故对原告龙马商贸的要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》且要求被告立即搬离并将占有的房屋返还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

被告查*委托代理人辩称，1.合同解除方式为协商解除和单方解除，法律并未赋予人民法院解除合同的权利的辩解意见，本案原告龙马商贸与被告查*约定的租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，合同的权利义务终止，原告龙马商贸有权行使解除权；2.被告查*在同等条件下享有优先承租权的辩解意见，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款规定对优先承租权有约定，但是被告查*未能提交证据证明原告龙马商贸将承租的租赁物出租给他人使用且在同等条件下享有优先承租权。被告查*又依据原告龙马商贸与山南地**委员会签订的《房屋租赁合同》第六条第一款规定主张优先承租权，但是根据合同相对性原则，该合同内容只对合同相对方有约束力，对被告查*无约束力；3.双方的租赁期限为不定期的辩解意见，原、被告双方约定的租赁期限已届满后，被告查*持续占用涉案房屋，对此，原告龙马商贸于2015年7月21日及同年8月8日向被告查*下发了通知，要求其限期搬离并将房屋清空，故该意见不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定。综上，对被告查*委托代理人的上述辩解意见，本院不予采信。

二、关于对原告龙马商贸要求被告查*给付房屋占用使用费5872.2元的诉讼请求，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定租赁期限自2013年7月15日至2015年7月14日止，但是租赁期限届满后被告查*未履行交房义务，并持续占用房屋，该事实被告查*在庭审中予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，故对原告龙马商贸要求被告查*给付房屋占用费5872.2元（月租金2937.6元×2个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

对被告查*的委托代理人辩称的，原告龙**贸于2015年6月29日下发的通知中明确告知被告查*无需支付租赁费及其他费用的辩解意见，本案中，原告龙**贸于2015年6月29日下发的通知中要求被告查*于2015年7月15日至7月30日前全部搬出且将房屋清空，在此期间原告龙**贸不收取租赁费及其他费用，但是被告查*并未在原告龙**贸提出的合理期限内履行搬离义务，且持续占用房屋。故对被告查*的委托代理人辩称的该辩解意见，本院不予采信。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告西藏山南**责任公司与被告查果之间的租赁合同关系；

二、由被告查*自本判决发生法律效力之日起十五日内，将其承租的位于西藏山南地区乃东县泽当镇萨热路5号的商品房返还给原告西藏山南**责任公司；

三、由被告查*自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏山南**责任公司支付房屋占用费5872.2元。

案件受理费50元，由被告查果承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自**级人民法院。

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裁判日期

二〇一五年十一月二十四日