邢*与卢**房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告卢**与被告邢跃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢**及其委托代理人罗游，被告委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告卢**诉称，位于海口市花园新村10号别墅（占地面积76.94平方米，建筑面积162.77平方米）原登记在王**、王**名下（房字第10315号）。1998年10月，被告以上述两人已将上述房产转让给其并由其自1993年1月起即居住使用，其对上述房产享有处分权为由，与原告协商，拟将上述房产以500000元的价格将上述房产转让给原告。经实地查看确认被告确实居住使用上述房产后，原告与被告达成原告以500000元的价格受让上述房产。因上述房产一直登记在王**、王**名下，被告向原告承诺说其负责让王**、王**签署将上述房产转让给原告的相关文件。因原告本人在上海，被告以王**、王**签署了落款时间为1998年10月16日的一份《房产转让合同》，并将该《房产转让合同》邮寄到上海给原告，要求原告签字并邮寄回来给其。收到上述《房产转让合同》并在上面签字后，原告即将《房产转让合同》邮寄给被告，并于1998年10月16日向被告支付了500000元。《房产转让合同》签订及被告收取了原告的500000元购房款后，被告即将上述房产交付给原告。原告随后出资对房产进行重新装修并出租给他人。2008年初，被告以王**、王**及原告名义向原海口**理局申请办理上述房产过户至原告名下的手续。原海口**理局向原告核发了海口市房权证海房字第HJ007XXXXX号《房屋所有权证》（建筑面积共计250.7平方米）。2012年4月5日，王**、王**以被告未经其两人同意而擅自以其两人的名义将上述房产转让给原告为由，向海口**民法院提起诉讼，请求确认上述1998年10月16日签订的《房产转让合同》无效。海口**民法院于2013年8月20日作出（2012）龙民一初字第698号民事判决书，判决驳回王**、王**的诉讼请求。王**、王**向海口**民法院提起上诉。2014年5月29日海口**民法院作出（2014）海中法民三终字第80号民事判决书，判决撤销原审判决，确认原告与被告以王**、王**于1998年10月16日签订的《房产转让合同》无效。判决已生效。被告将其不具处分权的上述房产转让给原告并收取了原告的购房款500000元。（2014）海中法民三终字第80号民事判决书已确认原告与被告以王**、王**于1998年10月16日签订的《房产转让合同》无效。根据《合同法》第五十八条的规定，被告应将收取原告的500000元返还给原告并支付其占用期间的利息损失。另外，造成《房产转让合同》无效的责任在于被告，应由其承担过错责任。《房产转让合同》被告确认无效后，房产已被王**、王**收回，原告因此受到巨大损失，具体为：1、房产增值部分的损失1754900元，上述房产的建筑面积共计250.7平方米，原告当时以总价500000元的价格向被告购买，按现在市场最低价每平方米7000元计算，最低值应为1754900元，扣除500000元，原告增值部分的损失为1254900元；2、装修部分的损失300000元，接受上述房产后，原告出资300000元对房屋进行行重新装修；3、律师费损失50000元、交通费及住宿费损失30000元。为维护原告的合法权益，为此，请求法院判决：1、判令被告返还因《房产转让合同》无效所收取的购房款500000元及支付利息（自1998年10月16日起至返还清上述款项之日止，按人民银行同期一年贷款利率计算）给原告；2、判令被告赔偿因《房产转让合同》无效造成原告的各项损失1634900元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告邢*辩称，一、被答辩人要求答辩人返还购房款利息的事实和理由不能成立。依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定可知，因合同无效应当返还的财产为被答辩人直接获得的财产，而本案中仅有购房款50万元属于因合同直接取得，至于是否产生相应利息，取决于被答辩人对该购房款的使用情况（如果固定储存在银行则发生，如果用于其他用途则不存在利息），不属于因合同直接获得之财产，故不应适用返还制度，其最多可作为是否被答辩人因合同被确认无效造成的损失进行考量，因此，被答辩人主张要求答辩人返还50万元购房款利息的事实和理由不能成立。二、被答辩人要求答辩人赔偿房屋增值（机会利益）损失、装修款及律师费和交通住宿费损失的事实和理由不能成立，应当依法驳回其诉求。依据《合同法》第五十八条的规定可知，主张损失赔偿必须同时满足两个前提条件：第一，对方存在过错；第二，无过错方存在合理并能够确定的损失。首先，在本案中，造成双方签署《房产转让合同》无效的原因系房产登记所有人为王**、王**，但该事实在答辩人与被答辩人签署《房产转让合同》前，答辩人已经向被答辩人清楚释明，被答辩人亦清楚了解。换句话来讲，对于可能引起合同无效的瑕疵（事实），答辩人已经在合同签订之前明确告知被答辩人，答辩人认可了该瑕疵，并自愿签署合同。参照《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持”规定，答辩人不应承担该瑕疵担保责任，即合同无效的过错方为被答辩人，而非答辩人，答辩人不应当承担任何损失赔偿责任。其次，被答辩人主张要求赔偿房屋增值，属于机会利益，即在合同签订时信赖合同有效而有可能将来取得的某种利益，亦称为信赖利益，而依据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定可知，信赖利益取得的前提为签订合同时可以预见，而本案中，房屋价格的升降取决于房地产市场和国家调控，具有不确定性，现实中，房产价格每月每年均发生变化，答辩人和被答辩人在签订合同时根本无法预见十多年后的房产价格，其不属于双方签订合同时可预见的信赖利益，即房屋增值不属于被答辩人合理的实际损失，该主张不应得到支持。再次，被答辩人主张房屋装修款30万元与客观事实相悖。涉案房屋在被答辩人1993年居住开始均已经全部装修完毕，答辩人与被答辩人签订《房屋转让合同》后即直接适用该房屋，并出租给他人使用，不存在花巨资装修的事实，其主张装修款没有任何事实根据和法律依据，不应得到支持。此外，被答辩人认为其为了涉案房屋的诉讼而支付律师费、交通费和住宿费，应视为损失，由答辩人赔偿，没有事实和法律依据。聘请律师是当事人自愿民事行为，不是案件诉讼的必须要求和必然结果，故该费用应当由其自己承担，即律师费不属于必要费用，不应作为损失主张赔偿。交通费和住宿费应当以处理涉案事宜作为主张的前提，但被答辩人主张的交通费和住宿费并非以处理涉案事宜为前提，故不应得到支持。据此，答辩人在合同无效中属于无过错方，且被答辩人主张损害赔偿的事实和理由均不能成立，故应当驳回其损害赔偿全部请求。被答辩人不仅没有因合同无效造成损失，而是因合同无效取得利益。虽然《房产转让合同》被确认无效，但是自合同签订之日起至合同被确认无效期间，被答辩人一直占有使用该房屋，并将该房屋出租给他人使用，收取十多年租金。据此可知，被答辩人在本案中不仅没有受到任何损失，反而因为合同无效获得利益。该利益应当从答辩人应当返还的购房款中扣除。综上所述，被答辩人主张要求答辩人返还利息，并承担损害赔偿责任的事实和理由均不能成立，应当驳回其相应的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，位于海口市花园新村10号别墅原登记在王**、王**名下（房字第10315号）。1998年10月，被告邢*以上述两人已将上述房产转让给其并由其自1993年1月起即居住使用，其对上述房产享有处分权为由，与原告卢**协商，以500000元的价格将上述房产转让给原告。经实地查看确认被告确实居住使用上述房产后，原告与被告达成原告以500000元的价格受让上述房产的合意。因上述房产一直登记在王**、王**名下，被告以王**、王**名义与原告签署了落款时间为1998年10月16日的一份《房产转让合同》，原告于1998年10月16日向被告支付了购房款500000元，被告向原告出具了一份《收据》。被告收取了原告的500000元购房款后，即将上述房产交付给原告，原告接收房屋后将房屋出租收取租金。2008年初，被告以王**、王**及原告名义向原海口**理局申请办理上述房产过户至原告名下的手续。原海口**理局向原告核发了海口市房权证海房字第HJ007XXXXX号《房屋所有权证》（建筑面积共计250.7平方米）。2012年4月5日，王**、王**以被告未经其两人同意而擅自以其两人的名义将上述房产转让给原告为由，向本院提起诉讼，请求确认1998年10月16日签订的《房产转让合同》无效。本院于2013年8月20日作出（2012）龙民一初字第698号民事判决书，判决驳回王**、王**的诉讼请求。王**、王**不服，向海口**民法院提起上诉。2014年5月29日海口**民法院作出（2014）海中法民三终字第80号民事判决书，判决撤销原审判决，确认原告与被告以王**、王**于1998年10月16日签订的《房产转让合同》无效。该判决已发生法律效力。

上述事实有《房产转让合同》、《收据》、（2014）海中法民三终字第80号民事判决书、当事人的陈述以及庭审笔录等证据所证实，足以认定。

本院认为

本院认为，《房产转让合同》被（2014）海中法民三终字第80号民事判决书确认无效后，被告依据该合同收取原告的500000元购房款，依法应予返还。合同无效双方均存在过错，被告的过错在于无权处分涉案房屋，而将房屋出售给原告。原告的过错在于已知悉涉案房屋未登记在被告名下，被告未具有处分权而与被告进行房屋买卖。双方应在各自的过错责任范围内承担责任。1、关占用期间的利息问题。被告收取原告的购房款后，已将房屋交付给原告管理使用，原告也将房屋出租，收取租金。利息和租金两者之间已相抵，因此被告不应支付占用期间的利息。2、关于房产增值部分的损失的问题。房地产的价格具有不可预知性，房屋增值不属于原告应得的实际损失，原告的该主张本院不予支持。3、关于房屋重新装修的损失问题。原告称投入300000元重新对房屋进行装修，但没有提供相应的证据予以证实，也未申请对房屋重新装修的价值进行技术鉴定。原告要求被告赔偿装修损失300000元的请求本院不予支持。4、关于律师费、交通费和住宿费问题。该三项费用作为赔偿损失的范围没有法律依据，本院不予采纳。综上。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告邢跃于本判决生效后十日内，返还原告卢**购房款500000元；

二、驳回原告卢**的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费19964元由被告邢*负担8800元，原告卢**负担11164元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月十日