代路诉粟顺生、王*、粟志发房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告代路诉被告粟**、被告王*、第三人粟志发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日受理后，依法由代理审判员苏**、人民陪审员刘*、沈**三人组成合议庭，于2014年9月16日上午公开开庭进行了审理，书记员覃*担任法庭记录。原告代路的诉讼代理人李*、被告粟**、第三人粟志发及其诉讼代理人蒋**到庭参加诉讼，被告王*经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告代路诉称，1993年9月12日，被告粟**向第三人粟志发出具承诺书称“铁西小区49栋4-4号，二房一厅壹套私有房产，虽是本人姓名，但实际是我二哥粟志发出钱购买，房屋所有权应归粟志发所有，本人无争议”，并于1993年9月14日以自己名义与中国**林公司签订商品房买卖合同购买该套房屋，当日交付房款27202.68元。1993年下半年，第三人粟志发与原告协商约定将该房屋委托原告出售或转让给原告，同时将该房屋钥匙交给了原告，由原告亲弟一直居住至今。1999年3月6日，原告与被告粟**及第三人粟志发达成了一份《以私房抵预收房款（借款）协议书》，协议书载明桂林市铁西小区49栋4-4号房屋的所有权属第三人粟志发所有，但登记在粟**名下。此前的1993年下半年，第三人与原告约定将该房屋委托原告出售或转让给原告，并将该房钥匙交给了原告。原告答应帮第三人粟志发出售或者自己购买该房屋，并入住使用该房屋至今。至签订协议之日止，原告已向第三人粟志发预支房款或借款人民币92680元。协议还约定：第三人粟志发及被告粟**愿意将该房抵偿原告已预支的房款或借款，原告对此予以认可，同日第三人粟志发及被告粟**亦将该房屋的所有权证交付原告。至此，原告与第三人粟志发及被告粟**之间的房屋买卖协议履行完毕。为到房产管理局办理房屋过户手续，2013年10月27日，原告与被告粟**及第三人粟志发又签订了包括《以私房抵预收房款（借款）协议书》条款在内的《房屋买卖契约》，但事后被告粟**又以种种理由未为原告办理过户手续，原告于2014年2月向象山区人民法院起诉请求判令被告粟**协助原告将桂林市铁西小区49栋4-4号房屋所有权证、土地使用权证办理过户到原告名下【见（2014）象民初字第241号判决书】，该案诉讼中，被告粟**申请追加其前妻王*为共同被告。该案庭审中，第三人粟志发及被告粟**均认可《以私房抵预收房款（借款）协议书》、《房屋买卖契约》内容的真实性，对原告的诉请无异议，但被告王*认为铁西小区49栋4-4号房屋是其与被告粟**的共同财产，以致（2014）象民初字第241号判决书认为处理原告要求被告粟**协助原告将桂林市铁西小区49栋4-4号房屋所有权证、土地使用权证办理过户到原告名下的请求的前提必须经过确权诉讼对争议房屋的实际权利人进行确定方能进行，驳回了原告的诉请。然而，该判决书发送后，第三人粟志发及被告粟**、被告王*均不起诉确权。原告认为即使桂林市铁西小区49栋4-4号房屋所有权不属于第三人粟志发，卖房给原告的第三人粟志发和被告粟**负有赔偿原告经济损失的法定义务，原告将另提赔偿之诉。为查清事实，维护原告的合法权益，原告故诉至法院请求：1、确认桂林市铁西小区49栋4-4号房屋所有权属于第三人粟志发；2、确认原告与被告粟**及第三人粟志发签订的《以私房抵预收房款（借款）协议书》、《房屋买卖契约》合法有效；3、判令被告粟**、被告王*协助原告将桂林市铁西小区49栋4-4号房屋所有权证、土地使用权证办理过户到原告名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。

原告代路对其陈述事实在举证期限内提供的证据归纳有：1、1993年9月12日被告粟**出具的《承诺书》；2、1999年3月6日的《以私房抵预收房款（借款）协议书》；3、1999年3月6日原告代路出具的《收条》；4、2013年10月27日《房地产买卖契约》；5、（2014）象民初字第241号判决书。

被告辩称

被告粟**辩称，争议房屋在1993年由其二哥即第三人粟志发出资购买，1993年9月14日由粟**与中**司签订购房协议，房产登记在粟**名下。房屋的钥匙在1994年就已经给了原告代路，最初是请代路帮卖这个房子，1999年，因粟志发向代路借款，为抵偿借款粟**与粟志发、代路签订《以私房抵预收房款（借款）协议书》，将争议房屋抵偿给原告代路。签订协议后房产证即交付给代路，因代路向他人借款用此房屋作为抵押，将房产证交付给他人致使过户手续迟迟没有完成。2008年，我与王*进行离婚诉讼，当时判决没有对争议房屋进行分割。离婚判决生效至今，王*都未主张过争议房屋的权利，现在主张应分得房屋一半所有权不应得到支持。2013年8月原告就起诉过一次，当时原告把王*列为被告了，今年4月原告再次起诉，却不把王*列为被告了。本案的诉讼费应该由原告承担，是原告自己造成这个结果的。

被告粟**对其陈述事实在举证期限内提供的证据归纳有：1、（2008）星民初字第1260号民事判决书；2、（2009）星民初字第788号民事判决书；3、（2009）桂市民终字第2157号民事判决书；4、（2013）象民初字第1316号民事裁定书、传票、应诉通知书、举证通知书及诉状。

被告王*未进行答辩，也未在举证期限内提供证据。

第三人粟志发辩称，1、涉案房屋名义上是被告粟**的，实际是第三人粟志发买的。2、房子早在1999年3月6日已经卖给了原告代路，并且将房产证也给了原告，由原告一直居住到现在。房子没有过户的原因是原告将房子的房产证拿去抵押贷款，没有拿回产权证，所以才导致过户没有完成。3、第三人粟志发同意房子过户给原告，但是本案是原告造成的，被告王*参加过两次诉讼，她不愿意把房子过户给原告，导致诉讼成本增加，本案产生的诉讼费应由原告和被告王*承担。

第三人粟志发未在举证期限内提供证据。

经过开庭质证，被告粟**及第三人粟志发对原告提供的证据真实性均无异议。原告及第三人对被告粟**提供的证据真实性均无异议。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

1992年3月12日，被告粟**与王*登记结婚，二人当时均为普通工人，月收入不足百元。第三人粟**与被告粟**系兄弟关系。1993年，粟**时任广西阳朔县县长，因考虑其公务员身份的敏感性，粟**决定借粟**名义买房。1993年9月12日，粟**向粟**出具承诺书，称：“铁西小区49栋西单元4-4号，二房一厅壹套私有房产，虽是本人姓名，但实际是我二哥粟**出钱购买，房屋所有权应归粟**所有，本人无争议。”1993年9月14日，粟**为购方与中国**桂林公司为卖方签订商品房买卖合同一份，约定：购方向卖方购买坐落于铁西小区49栋西单元4-4号房屋，二房一厅，总建筑面积58.02平方米；合同房屋售价27202.68元；第一次付款时间一九九三年九月十四日购方付款贰万柒仟贰佰零贰元陆角捌分等。当日，中国**桂林公司向粟**出具了购房发票。此后，该房的房产证和发票等均由粟**保管。粟**与王*曾在该房屋中短暂居住。1993年底，粟**与代路协商将上述房屋委托代路出售或直接转让给代路，并将该房钥匙交给了代路，代路将此房给其亲弟一直居住至今。1999年，因粟**向原告代路（曾用名：戴*）借款，与代路商议用上述房屋抵偿借款。1999年3月6日，代路（丙方）与粟**（甲方）及粟**（乙方）共同签订了一份《以私房抵预收房款（借款）协议书》，协议约定：象山区铁西小区49栋4-4号建筑面积58.29㎡两房一厅住宅私有房产房屋产权证为甲方姓名，但该房产权实属乙方，甲方无争议；一九九三年下半年，乙方将合同第一条之房屋委托丙方出售或转让给丙方，同时将该房钥匙交给了丙方，丙方答应帮乙方售房或者自己购买该房，并将此房给其亲弟一直居住至今，乙、丙方因售房价未协商妥，故一直未结算，甲、乙方也从未向丙方收取房屋；至签订协议日止，乙方向丙方预收房款或借款人民币玖万贰仟陆百捌拾元整，即92680元等内容。当日，代路向粟**及粟**出具了收到交来房产证原件的收条。后因原告向他人借款将房产证交给他人保管，导致该房一直未到房产管理部门办理过户手续。2008年10月27日，被告王*向桂林**民法院起诉要求与粟**离婚，桂林**民法院以（2008）星民初字第1260号民事判决书判决准予双方离婚。2009年5月11日，王*向桂林**民法院起诉要求分割其与粟**在婚姻关系存续期间内的夫妻共同财产，其中包括象山区铁西小区49栋4-4号房屋。桂林**民法院在（2009）星民初字第788号民事判决书中认定：以粟**名义购买的座落于桂林市铁西小区49栋西单元4-4号二房一厅房屋，由于有案外人代路对该套房屋主张权利，在没有确权的情况下，对该套房屋不予处理。桂林市中级人民法院以（2009）桂市民终字第2157号民事判决书判决维持了对该房屋的处理意见。2013年8月，代路曾向本院提起诉讼要求粟**、王*协助其将桂林市铁西小区49栋4-4号房的所有权证办理过户至其名下。后因争议双方愿意庭外协商解决，代路于2013年10月向本院撤回起诉。2013年10月27日，代路（乙方）与粟**（甲方）签订一份《房地产买卖契约》，约定将桂林市铁西小区49栋西单元4-4号房屋过户至代路名下。后因粟**担忧王*主张该房屋权利，不再履行该协议。2014年2月27日，代路再次诉至本院要求粟**、王*协助其将桂林市铁西小区49栋4-4号房的所有权证办理过户至其名下。本院于2014年5月12日作出（2014）象民初字第241号判决书，该判决书认为处理代路要求被告协助其将桂林市铁西小区49栋4-4号房屋所有权证、土地使用权证办理过户到其名下的请求的前提必须经过确权诉讼对争议房屋的实际权利人进行确定方能进行，并最终驳回了代路的诉讼请求。该判决生效后，第三人粟**及被告粟**、王*均不提起争议房屋的确权之诉。原告故再次诉至本院，提出前项诉请。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

本案争议焦点为涉诉房屋是否存在登记产权人之外的实际购房人。基于物权公示公信原则，原告代路应就前述问题负举证责任。根据代路提交的证据可知，粟**与粟**于1993年9月12日即约定涉诉房屋实际购房人为粟**，1999年3月代路及粟**、粟**即约定涉诉房屋用于折抵借款，对于前述证据王*并未予以否认。从涉诉房屋购买过程的细节来看，房屋买卖作为重大支出，王*并未参与其中与常理不符，且在1993年底涉诉房屋即交由代路占有以及1999年涉诉房屋产权证交代路的情况下，并无证据显示王*曾向代路主张过任何权利，此行为亦与常理不符。综合前述，本院认为代路已证明其陈述之真实性，即涉诉房屋之实际物权人应为粟**。至于代路与粟**、粟**之间的协议，系当事人之间真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实有效。根据各方约定，粟**、粟**应配合代路将涉诉房屋产权转移登记至代路名下。王*并非涉诉房屋物权人，故不负有配合办理产权转移登记的义务。本案因粟**借名买房在先，而代路在购买该房屋后长期将房产证抵押给他人借款导致该房屋不能及时过户，王*并非涉诉房屋实际所有权人却主张涉诉房屋权利，以上均是导致诉讼发生的原因，但因原告代路表示自愿承担本案诉讼费用，本院予以支持。王*经本院合法传唤未到庭应诉视为放弃相关诉讼权利，不影响本案审理。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认桂林市铁西小区49栋西单元4-4号房屋归第三人粟志发所有。

二、确认原告代路与被告粟**及第三人粟志发于1999年3月6日签订的《以私房抵预收房款（借款）协议书》、2013年10月27日签订的《房屋买卖契约》合法有效。

三、被告粟**、第三人粟志发应于本案判决生效之日起十日内协助原告代路将桂林市铁西小区49栋西单元4-4号房屋所有权证、土地使用权证过户至原告代路名下。

本案案件受理费2317元（原告已预交），由原告代路自行承担。

上述应履行义务，义务人应在本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。逾期未履行的，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求交纳上诉案件受理费2317元（户名：桂林**民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行**支行高*支行）。上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一四年十月二十日