马群与叶**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马群因与上诉人叶**租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月8日公开开庭审理。上诉人马群及其委托代理人周**，上诉人叶**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，南宁**贸中心于2014年1月16日经工商登记设立，企业性质为个体工商户，组织形式为个人经营，经营者为叶**，经营场所位于仙葫经济开发区通泰路北二里1、2号B座一层、二层。

本案租赁商铺位于仙葫经济开发区通泰路北二里1、2号B座一层、二层（正佳综合市场）的二层，该房屋所有权人系南宁市**限责任公司。2013年12月9日，叶**与南宁市**限责任公司签订《正佳综合市场商场租赁合同》，约定由叶**承租正佳综合市场B座二层商场，建筑面积2258．53平方米，租赁期限七年，从2014年1月1日起至2020年12月31日；并约定物业费价格按1．5元／月／平方米收取，2017年1月1日起按2元／月／平方米收取，水电费按国家执行单价收取，垃圾费暂按1300元／月收取。2014年4月8日，南宁市**限责任公司出具《证明》一份，同意叶**按经营需要对外招商、招租。

2014年2月25日，南宁**贸中心（甲方）与马*（乙方）签订《老街商贸中心租赁合同》，约定南宁**贸中心将位于仙葫经济开发区通泰路北二里1号、2号B座一、二层商贸中心内21、22、34、35、36、100号商铺（面积264平方米含公摊）出租给马*作为休闲饮食的经营场所使用；租赁期限从2014年3月20日至2020年12月30日止。合同第三条约定：1、第一年租金为15000元／月，物业费、管理费、卫生费合计按6元／月／平方米收取，乙方独立用电按月按电表度数1．3元／度收取；2、交款方式为按季度交（三个月一次），以后每期费用在下一期开始前10天内交纳，物业费、水电费等每月收缴；本合同约定租金交

纳日为交款当月20日前10天，过期视为乙方违约；3、乙方签订本合同之时向甲方交付保证金15000元，乙方不得以保证金抵付租金及相关费用，合同正常期满，乙方无违约时，甲方全额退回，但不计利息；乙方在经营期间如有违反规定、违法经营，无论是否造成损失，甲方将在乙方所交的保证金中扣除，保证金不够的，乙方要及时补交，否则视为乙方违约，合同作废，甲方有权采取强制措施清场，收回场地另外招租。合同第六条约定：3、乙方在约定的日期内未交纳租金及相关费用，包括但不限于租金、物业费、水电费、保证金及其他费用，每逾期一天，按迟延款总额的2％计付违约金；超过10天的，甲方有权扣押、没收、封存乙方设备、货物等财产，乙方必须结清租金、水电费及其他费用后才能拿走被扣寸甲货物；同时本合同自动提前终止并作废，保证金及缴纳的各项费用不予退还，甲方收回场地重新招租；乙方拒不配合，也不派人撤离的，甲方有权单方面扣押乙方货物、或强制性将货物异地封存，由此造成的一切后果由乙方自负；4、乙方中途或合同期满后撤场时，乙方装修的属固定不可移动的（包括并不限于乙方自己安装的水电设备、吊顶、地面墙体、招牌等）不准拆除；甲方对乙方的一切装修不予负责，撤场损失乙方自负。合同还约定了其他权利义务。合同中甲方处加盖了“南宁**贸中心”合同专用章，乙方处由马*签字。同日，马*支付了2014年3月20日至2014年6月20日的租金45000元及押金15000元。

此后，南宁**贸中心、叶**发通知向马群催缴2014年4月份的各项费用6824元，包括自用电费、自用水费、公摊照明、公摊水费、公摊电梯、公摊空调及物管费用等。双方为公摊水电费的问题发生争议。2014年5月14日，叶**切断涉案商铺的电源。同日，双方在仙葫管委会的主持下进行了调解，但由于意见分歧较大，调解未能达成协议。在调解过程中，南宁**贸中心的负责人叶**表示，只要租户不交费用就不会通电，公摊方面的费用一定要租户承担。

2014年5月29日，马*通过其委托代理人姚**向南宁**贸中心、叶**发出《关于要求南宁**贸中心立即停止断电行为全面履行租赁合同义务积极赔偿损失的函》，主张在双方对公摊水电费的计付标准等事项存在重大误解的情况下，南宁**贸中心可以从保证金中先行抵扣水电费，但是南宁**贸中心未经协商并签订补充协议而自行断电的行为严重侵害了马*的合法权益，并要求南宁**贸中心、叶**恢复供电，否则马*有权解除合同、要求退还剩余租金、押金，并要求赔偿损失。南宁**贸中心、叶**则于2014年6月1日收到该函。此后，双方因协商无果，马*遂于2014年6月5日诉至法院。另，叶**当庭申请撤回关于要求不予退回马*交纳的保证金15000元的诉讼请求。

在庭审中，就合同的解除问题，马群主张本案合同于2014年5月14日起解除；叶**同意解除合同，但认为合同的解除时间为其将涉案铺面另行出租的时间即2014年9月25日。经一审法院释*，双方均表示合同解除后在本案中没有需要相互返还的财产需要法院处理。

另查明，在诉讼过程中，马*主张叶**扣押了皮沙发、冰柜、电视等物品，但未能提供证据予以证明。而叶**仅认可其留置了皮沙发一个，对其余物品不予认可。另外，马*主张其于2014年6月18日指派其雇员蒙**到涉案商铺要求取回物品，但被拒绝。对此叶**陈述：“我方从2014年5月14日将马*的物品放在租赁场地的一个包间内，马*一致没有去处理里面的物品。2014年6月18日当天确实有人到我处拿走上述物品，但我方认为（来人）不是马*本人，也没有马*的授权委托书，因此我方不同意来人拿走上述物品”。叶**于2014年9月25日将涉案铺面的部分铺面另行出租给案外人赖德绍。就此，叶**陈述：“铺面从2014年5月14日后一直闲置，也没有交付……最近为维护商场整体经营形象和业态，我方才将涉案铺面部分转租给他人。”

一审法院认为

再查明，在案件审理过程中，经一审法院释明，马*在举证期限内向一审法院提交书面申请，要求对涉案房屋于2014年3月25日完成的装修工程的价格、2014年5月14日的残余价值及现残余价值进行评估。一审法院于2014年9月29日委托广西正**有限公司进行评估，广西正**有限公司于2014年10月28日出具《桂正价估字（2014）50323号价格评估意见书》，价格评估意见为：1、价格评估标的在价格评估基准日2014年5月14日的评估残余价值为79802元；2、价格评估标的在价格评估基准日2014年9月29日的评估残余价值为73288元。马*因此预交评估费2790元。经一审法院组织双方当事人质证，马*对上述《意见书》提出异议，认为该评估结论遗漏雅座包厢真皮沙发及部分装修工程人工费用，为此申请了鉴定人出庭接受质询，并提交《补充鉴定申请书》。一审法院于2014年12月30日组织双方当事人对鉴定人进行质询。广西正**有限公司当庭提交《关于马*要求对（桂正价估字（2014）50323号）价格评估意见书补充鉴定的函》，答复如下：由于2013年度出台新文件与旧文件存在标准上的差异，故需重新评估，重新出具《桂正价估字（2014）50323—1号价格评估意见书》，原《桂正价估字（2014）50323号价格评估意见书》作废。广西正**有限公司于2014年12月29日出具《桂正价估字（2014150323—1号价格评估意见书》，价格评估意见为：1、价格评估标的在价格评估基准日2014年5月14日的评估残余价值为127019元；2、价格评估标的在价格评估基准日2014年9月29日的评估残余价值为116650元。

此外，马群还主张因断电给其造成经济损失99800元，并提供其自行制作的工人工资清单、购买酒类、菜类、香料清单。经一审法院释明，马群在举证期限内未申请对上述损失进行评估。叶**对马群主张的上述损失亦不予认可。

还查明，马群主张其于2014年5月29日向叶**发送律师函要求解除租赁合同，涉案商铺内还留存有其物品，其将另案起诉无需法院在本案中处理，双方没有办理涉案铺面的交接手续，但叶**已经将涉案铺面另行出租给他人经营使用；叶**辩称其未收到解除合同的通知，且马群所发律师函也没有解除合同的意思表示，双方没有办理涉案铺面的交接手续，马群没有交回涉案铺面，涉案铺面从2014年5月14日后一直闲置，但由马群实际控制使用；叶**并自认于2014年9月25日将涉案铺面的部分出租给他人经营使用。此外，马群在诉讼过程中表示愿意支付自用水电费，主张自用电费应按1.3元／度计算，自用水费应按3.5元／立方米计算，但不同意支付公摊水电费，也不清楚水表、电表读数。

又查明，南宁市**限责任公司向南宁**贸中心分别发出通知，要求支付5、6、7月份的水电费、垃圾费、电梯电费、综合服务费等各项费用，其中水费单价按3.5元／度计算，电费单价按1.1元／度计算。叶**为证明租户应负担的自用水电费，提供了其自行制作的《交费清单》，为证明租户应负担的公摊水电费，提供其自行制作的《二层每月物业应交费用对接表》、南宁市**限责任公司发出的《交费通知单》、南宁市**限责任公司出具的《收据》，上述《交费清单》及《二层每月物业应交费用对接表》上均没有马群的签字确认，同时，上述《交费通知单》、《收据》上记载的金额与《二层每月物业应交费用对接表》上记载的金额不一致。

马*在一审的本诉请求为：1、确认马*与叶**于2014年2月25日签订的《老街商贸中心租赁合同》自2014年5月14日解除；二、叶**向马*返还剩余租金17500元及保证金15000元；三、叶**向马*赔偿因其擅自断电造成的损失99800元；四、叶**向马*赔偿装修损失165000元；五、本案诉讼费用由叶**承担。叶**的反诉请求为：一、马*向叶**支付2014年6月20日至9月20日的租金45000元及逾期付款违约金36000元；二、马*向叶**支付拖欠的水电费、公摊水电费、物业管理费合计21422元及逾期付款违约金18551.8元；三、本案反诉费由马*负担。

一审经审理法院认为，南宁**贸中心的业主叶**向南宁市**限责任公司承租涉案铺面所在的房屋，并取得转租权，其与马*于2014年2月25日在平等、自愿协商的基础上签订的《老街商贸中心租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。

公摊水电费由哪一方承担是双方当事人争议的焦点。根据双方合同关于“物业费、管理费、卫生费合计按每月每平方米6元收取”、“乙方独立用电按电表度数1．3元／度每月收取”、“物业费、水电费等每月收缴”的约定内容，可以得知物业费和水电费是分别计付，每月每平方米6元包括的是物业费、管理费及卫生费，并没有包括公摊水电费。马*主张签订合同时叶**口头承诺按每月每平方米6元收取物业管理费及租户自用水电费后无需交纳其他公摊费用，但未能提供证据予以证明，叶**对此亦不予认可，因此，对马*的该项主张，一审法院不予采信。双方在合同中约定马*应按月支付物业费、水电费，而马*因公摊水电费的问题与叶**发生争议，应及时通过诉讼等合法途径解决，而公摊水电费的计算问题并不影响租赁标的物的使用，故马*不能以此为由拒付其所应负担的水电费用。马*未按时支付2014年4月的物业费、水电费等各项费用，故叶**于2014年5月14日切断涉案商铺的电源，没有超过《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定的限度，因此，叶**无须为此承担违约责任。马*亦未对其主张的断电损失申请评估，故对马*主张因叶**断电而提出的赔偿损失99800元的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。但另一方面，由于叶**切断了商铺的电源，马*也无法继续正常使用商铺，叶**虽陈述其于2014年6月10日恢复供电，但并未提供相关证据予以证明，一审法院对此不予采信。另外，根据叶**的自认，其于2014年5月14日将马*留存的物品放在涉案铺面的一个包间内，涉案铺面从该日开始一直处于闲置状态，叶**虽一直主张双方没有办理交接手续、涉案铺面系由马*实际控制而未向其交付，但其于2014年9月25日将涉案铺面转租给他人，由此可得，叶**对于闲置后的涉案铺面具有实际控制权，即2014年5月14日以后涉案铺面已经处于叶**的实际控制之下，马*没有继续占有使用涉案铺面，无须支付2014年5月14日以后的租金，因此，叶**主张2014年6月20日至2014年9月20日的租金及逾期付款违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。另外，叶**已经收取马*2014年3月20日至2014年6月20日期间的租金，还应将2014年5月14日至2014年6月20日期间的租金返还给马*，上述期间（一个月零7天）租金计18500元。现马*只主张退还17500元租金，属其权利的自行处分，一审法院予以照准。

对于叶**主张的物业费、管理费、卫生费及逾期付款违约金的问题。2014年3月20至2014年5月13日期间，马群占有使用涉案铺面，根据双方合同第三条约定，其应按6元／月／平方米承担相应的物业费、管理费、卫生费，上述期间的物业费、管理费、卫生费计2904元（计算方式：3月20至3月31日：264平方米×6元／月／平方米×12天／30天=633．6元；4月：264平方米×6元／月／平方米=1584元；5月1日至5月13日：264平方米×6元／月／平方米×13天／30天=686．4元）。双方合同第三条约定，物业费、水电费等每月收缴；合同第六条还约定，乙方在约定的日期内未交纳租金及相关费用的，每逾期一天，按迟延款总额的2％计付违约金。马群应于但未于次月1日前付清物业费、管理费、卫生费，还应承担相应的违约金。但按2％每日的标准计付违约金的标准过高，一审法院酌情予以调整为按中**银行贷款基准利率计算，因此，3月20日至3月31日的物业费、管理费、卫生费的逾期付款违约金以633．6元为本金，从2014年4月1日起计算；2014年4月的物业费、管理费、卫生费的逾期付款违约金以1584元为本金，从2014年5月1日起计算；5月1日至5月13日的物业费、管理费、卫生费的逾期付款违约金以686．4元为本金，从2014年6月1日起计算。但由于马群从2014年5月14日开始就没有继续占有使用涉案商铺，因此，马群无须支付此后的物业费、管理费、卫生费。对叶**主张的2014年5月14日之后的物业费、管理费、卫生费及逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。

对于叶**主张的租户自用水电费的问题。对此叶**仅提供了其自行制作的《交费清单》，上述《交费清单》并不足以证明租户的实际用水用电量，也没有得到马群的认可，因此，对叶**要求马群按其制作的《交费清单》交纳自用水费、电费，证据不足，不予支持。

对于叶**主张的公摊照明、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费等水电费的问题。对此叶**提供了其自行制作的《二层每月物业应交费用对接表》、物业公司发出的《交费通知单》及出具的《收据》，上述《交费通知单》及《收据》上记载的金额与二层每月物业应交费用对接表》上记载的金额并不一致，对此叶**也未能给出合理解释，因此，对叶**要求马群按其制作的《二层每月物业应交费用对接表》的标准交纳公摊照明、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费等水电费，证据不足，不予支持。

对于合同是否已经解除或应予解除的问题。马群主张本案合同于2014年5月14日已经解除，但其未能提供充分证据予以证明。从马群于2014年5月29日向南宁**贸中心、叶**发函的内容上看，也没有明确作出解除合同的意思表示，因此，对马群的上述主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。现双方均同意解除合同，一审法院对此予以确认。对合同解除的时间认定的问题，叶**已经于2014年9月25日将涉案商铺另行出租给他人，并同意于2014年9月25日解除合同，因此，一审法院确认双方之间的租赁关系于2014年9月25日起解除。

关于保证金的问题。马群请求返还保证金，但其未按时支付2014年4月的物业费、水电费等各项费用，根据双方合同关于“乙方在约定的日期内未交纳租金及相关费用，包括但不限于租金、物业费、水电费、保证金及其他费用，保证金及缴纳的各项费用不予退还”的约定及叶**不同意返还之抗辩，马群的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。叶**当庭申请撤回关于要求不予退回马群交纳的保证金15000元的反诉请求，属于当事人处分自己的合法权益，一审法院予以照准。

关于装修损失，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人马群未能提供充分证据证实本案合同解除的责任在于出租人叶**，因此，其请求叶**赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，于法无据，一审法院不予支持。

关于债务的承担主体问题。南宁**贸中心系个体工商户，叶**是业主。根据《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第四十一条、《最**法院关于适用﹤华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条第一款之规定，在民事诉讼中，起字号的个体工商户应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人。个体工商户营业活动所产生的权利义务均由业主直接承担。本案南宁**贸中心的民事责任由叶**承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第四十一条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条第一款之规定，判决：一、确认马*与叶**于2014年2月25日签订的《老街商贸中心租赁合同》于2014年9月25日解除；二、叶**应向马*返还2014年5月14日至2014年6月20日期间的租金17500元；三、马*应向叶**支付物业费、管理费、卫生费2904元及逾期付款违约金（计算方式：以633．6元为本金，从2014年4月1日计算至付清之日止；以1584元为本金，从2014年5月1日计算至付清之日止；以686.4元为本金，从2014年6月1日计算至付清之日止）；四、驳回马*要求叶**退回保证金15000元的诉讼请求；五、驳回马*要求叶**赔偿因断电造成的损失99800元的诉讼请求；六、驳回马*要求叶**赔偿装修损失165000元的诉讼请求；七、驳回叶**要求马*支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金45000元及逾期付款违约金36000元的诉讼请求；八、驳回叶**要求马*支付拖欠的从2014年3月20日起至实际占用租赁房屋期间的水费、电费、公摊照明费、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费及逾期付款违约金的诉讼请求。本诉受理费2880元，由马*负担。反诉受理费1510元，由叶**负担。评估费2790元，由马*负担。

上诉人诉称

上诉人马*不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定主要事实错误，判决部分不当。1、一审判决认定“物业费和水电费是分别计付，每月每平方米6元包括的是物业费、管理费及卫生费，并没有包括公摊水电费”是错误的。因为双方在签订合同之前叶**说管理费其实就是公摊的水电费用，不再交公摊水电费。合同也没有明确约定马*需交纳各项公摊费用。再者，在叶**与南宁市**限责任公司签订的承包合同中，物业费仅为1．5元／月~2元／月平方米、垃圾费为0．57元／㎡月，根本没有单独的管理费这一项。那么，叶**转包给马*后，物业费、管理费及卫生费就达6元／月平方米。可见，管理费就是各项水电的公摊费用。故一审判决的上述认定及不予采信马*的主张是错误的。2、一审判决认定“叶**切断涉案商铺的电源，无须为此承担违约责任。”是错误的。因为，马*并没有拒付自己应付的自用水电费用，而是拒付公摊的水电费用。尽管如此，当马*把自用的水电费用及物业费等交给叶**时，叶**一直拒收。以此逼迫马*缴纳所有的水电公摊费用，从而引起纠纷，这才是本案的导火索。所以，一审判决认定马*拒付已用的水电费是没有事实根据的。叶**于2014年5月14日蛮横切断马*承包商铺的电源，从而导致马*无法营业。事后，马*又多次要求通电，并找有关部门解决，但是叶**仍我行我素，从而给马*造成了重大损失。可是，一审判决仍认为叶**的此种行为未超过《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定的限度。实质上，叶**的断电行为就是用自己的行动不履行合同的行为，是严重的毁约、违约行为。3、一审判决认定马*违约是错误的。因为马*拒付的是不明不白的水电公摊费用，而不是拒付自用的水电费、物业费等各项费用。故此，一审判决的第三项要求马*支付违约金，是没有事实根据的。4、在本案中，一审未判决叶**赔偿马*经济损失及装修损失是错误的。由于叶**强行断电行为，又实际控制了马*所承包的商铺，扣押、隐藏马*的财产，使得马*无法经营，造成的直接经济损失99800元、装修损失16500元。5、一审认定马*违约并不退回保证金是错误的。如上所述，在本案中不是马*违约，而是叶**毁约、违约，所以，导致马*不能实现合同目的，叶**应当无条件地退回马*的保证金15000元。二、一审对本案受理费用及鉴定费用的决定分担错误。依据最**法院关于诉讼费用负担的有关规定，应当由叶**全部负担本案一切诉讼费用，而不能由马*分担。综上所述，请求二审法院：一、维持一审判决的第一、二、七、八项判决；二、改判一审判决的第三项为：马*支付叶**2014年3月20日至2014年5月13日的物业费、管理费、卫生费共计2904元；三、改判一审判决第四项为：叶**应退回马*保证金15000元；四、改判一审判决第五项为：叶**赔偿马*经济损失人民币99800元；五、改判一审判决的第六项判决为：叶**赔偿马*装修损失人民币165000元；六、判令叶**承担本案一、二审一切诉讼费用。

被上诉人辩称

叶**针对马群的上诉辩称：一审认定马群未按合同约定交付2014年4月份的物业费、水电费等费用，构成违约，判决其承担违约责任，符合法律和合同的约定。

上诉人叶**上诉称：一、一审事实认定方面存在部分错误，请求二审予以纠正。根据合同法的规定，在租赁合同中，承租人将租赁物返还出租人是一项基本义务，本案承租人马群在没有办理交接手续、将涉案铺面返还叶**的情况下，任由铺面处于闲置状态，由此发生的铺面租金损失理应由马群承担。在马群违约不交付物业费、水电费并闲置铺面后，上诉人叶**在2014年9月25日将涉案铺面租赁给他人属于防止损失扩大的恰当行为，符合合同法第一百一十九条的规定。在涉案铺面租赁给他人之前，该铺面应认定为处于马群的实际控制之下，但一审判决认为“从2014年5月14日以后涉案铺面已经处于叶**的实际控制之下，马群没有继续占有使用涉案铺面”的认定实属错误，应予以纠正，请二审支持叶**主张2014年6月20日至2014年9月20日的租金和逾期付款违约金，以及2014年5月14日之后的物业费、管理费、卫生费及逾期付款违约金等诉讼请求。二、一审法院不支持叶**主张的自用水电费及公摊水电费是错误的。1、对于马群承租期间的自用水费和电费，叶**根据其实际用量制作《交费清单》交给马群，马群收到后未对自用水费和电费的数量和费用提出异议，其仅对公摊费用提出异议。但一审法院未予支持错误，请二审法院改判。2、对于公摊水电费等费用，正佳物业公司己向叶**收取，叶**按照租赁面积将该费用进行分摊，并向承租人收取是合法的，一审法院未予支持是错误的。综上所述，请求二审法院：一、维持一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项，撤销第二项、第七项及第八项，依法改判支持叶**的全部诉讼请求。二、马群承担本案一、二审的诉讼费及其他费用。

马群针对叶**的上诉辩称：叶**的上诉没有事实和法律依据。2014年5月14日，叶**以断电的行为解除合同，双方合同解除的时间应为2014年5月14日。关于水电费和物业费等问题。我只同意支付自用水电费和物业费，但不同意支付公摊水电费，因为双方合同约定不明，且比其他租户交的费用高了很多倍，其主张公摊水电费没有事实和法律依据。

当事人二审争议焦点为：1、双方签订的《老街商贸中心租赁合同》的解除时间应如何确定？2、双方在履行合同过程中是否存在违约行为，违约责任应如何承担？

双方当事人在二审中均未提交新的证据。

上诉人马*对一审查明的事实提出如下异议：1、对“本案租赁商铺位于仙葫经济开发区通泰路北二里1、2号B座一层、二层（正佳综合市场）的二层”有异议，主张其只租赁了B座的二层，没有租赁一层；2、对“在诉讼过程中，马*主张叶**扣押了皮沙发、冰柜、电视等物品，但未能提供证据予以证明”有异议，认为其在一审已经申请证人出庭作证，并不是没有证据证实。本院认为，马*的上述异议理由不成立，本院不予采信。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

二审另查明：马群承租的铺面均设有独立水电表，马群愿意电费按1.3元／度、水费按3.5元／立方米支付自用水电费。叶**在一审时自述按独立水电表读取马群承租铺面的自用水电费为：2014年4月实用电1631度，水58立方米；5月实用电539度，水0立方米；6月实用电0度，水0立方米。

本院认为

本院认为：关于合同解除时间及违约责任的问题。马*与叶**因公摊水电费应否另行支付问题产生争议。马*主张合同约定的物业费、管理费已包含公摊水电费，无需再另行支付。叶**对此不予认可，要求马*另行支付公摊水电费。双方签订的《老街商贸中心租赁合同》对公摊水电费的支付方法及标准约定不明，双方对此产生争议后本应友好协商解决，但在马*已履行支付租金的主要合同义务并要求协商的情况下，叶**未与马*协商既于2014年5月14日擅自对马*承租的铺面断电，并将马*留存的物品放在涉案铺面的一个包间内，致使马*无法继续使用铺面，叶**的行为已构成违约，其已用实际行动单方解除了合同。因此，本院确认双方合同自2014年5月14日解除。

关于租金的问题。叶**已收取马*2014年3月20日至2014年6月20日期间的租金，双方合同于2014年5月14日解除，叶**应将2014年5月14日至2014年6月20日期间的租金17500元返还给马*。叶**要求马*支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金及逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。

关于叶**主张的物业费、管理费、卫生费、自用水电费、公摊水电费及逾期付款违约金问题。因双方对于公摊水电费并未明确约定，而根据合同第三条“物业费、管理费、卫生费合计按6元／月／平方米收取，独立用电按月按电表读数1.3元／度收取，物业费、水电费等每月收缴”的约定，不能得出物业费、管理费包括公摊水电费的结论，而公摊水电费是马群使用铺面必然产生的费用，其应予支付。即2014年3月20日至2014年5月13日期间，马群使用涉案铺面，应向叶**支付相应的物业费、管理费、卫生费、自用水电费、公摊水电费。一审关于物业费、管理费、卫生费的计算正确，本院予以维持。至于自用水电费，马群愿意电费按1.3元／度、水费按3.5元／立方米支付自用水电费。双方认可马群承租的铺面有独立的水电表，马群亦有义务核对水电表的读数但其至今未核对，故叶**按照独立水电表的读表数计算自用水电费，本院予以确认。即2014年4月至5月马群铺面自用电费为：2170度×1.5元／度=2821元；自用水费为：58立方米×3.5元／立方米=203元，共计3024元，马群应予支付。至于公摊水电费，叶**提供的公摊水电费用的相关证据系自行制作，马群不予认可，且无法区分各铺面的公摊水电费数额，因此，其主张公摊水电费证据不足，本院不予支持。至于逾期付款违约金，如前所述，在双方就公摊水电费问题约定不明且协商未果的情况下，马群有理由拒绝支付物业费、管理费、卫生费、自用水电费、公摊水电费，其逾期付款不属于违约行为，无需承担违约金。故，叶**主张马群支付逾期付款违约金，本院不予支持。

关于马群主张退还保证金的问题。合同第三条第3点约定“合同正常期满，乙方无违约时，甲方全额退回保证金，但不计利息。”本案中，双方合同解除原因并非合同正常期满，不符合上述约定情形，故不适用该合同条款。鉴于马群确实存在未交纳物业费、管理费、卫生费等的事实，根据公平原则，本院酌定叶**退还马群保证金13000元。

关于马群主张的装修损失问题。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条约定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案合同因叶**违约导致解除，且不属于合同第六条第4点约定的情形，根据上述法律规定，马群要求叶**赔偿装修残值损失，本院予以支持。一审审理过程中，马群已申请对涉案铺面装修残值进行评估，广西正**有限公司已作出《桂正价估字（2014）50323号价格评估意见书》，涉案铺面在价格评估基准日2014年5月14日的评估残余价值为127019元，该评估意见程序合法、客观真实，可以作为本案的定案依据。据此，叶**应赔偿马群装修残值损失127019元。

关于马群主张的断电损失问题。叶**切断涉案铺面的电源，马群主张造成其损失99800元，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1890号民事判决第二项、第五项、第七项、第八项；

二、撤销南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1890号民事判决第四项、第六项；

三、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1890号民事判决第一项为：上诉人马群与上诉人叶**于2014年2月25日签订的《老街商贸中心租赁合同》于2014年5月14日解除；

四、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1890号民事判决第三项为：上诉人马群向上诉人叶**支付物业费、管理费、卫生费2904元；

五、上诉人马群向上诉人叶**支付自用水电费3024元；

六、上诉人叶**返还上诉人马群保证金13000元；

七、上诉人叶**赔偿上诉人马群装修残值损失127019元。

一审案件本诉受理费2880元，由上诉人马群负担1354元，上诉人叶**负担1526元；反诉受理费1510元，由上诉人叶**负担1435元，马群负担75元；评估费2790元，由上诉人叶**负担。二审案件受理费5541元，由上诉人马群负担2605元，上诉人叶**负担2936元。上诉人马群已预交二审案件诉讼费5541元，由本院退回马群2936元。上诉人叶**已预交二审案件诉讼费1748元，叶**应于签收本判决之日起7日内向本院补缴诉讼费1188元（户名：南宁**民法院，开户行：中国农**竹溪支行，账号：20×××28）。

上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如逾期不履行的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日