平果县马**三村民小组与农经南土地租赁合同纠纷一审民事裁定书

审理经过

原告平果县马**三村民小组（以下简称龙居第三村民小组）诉被告农**、第三人王**土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日受理后，依法由审判员韦**与代理审判员廖**、人民陪审员韦**组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行审理，书记员韦**担任法庭记录。原告龙居第三村民小组诉讼代表人农经满、委托代理人张*、被告农**及其委托代理人农经东和欧启进、第三人王**的委托代理人农荣善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告龙居第三村民小组诉称，1996年至1998年初期间，原告的集体土地被征收。为给原告村民有生活出路，平果县人民政府将位于原马头镇XX村XX屯（现为马头镇XX路旁）13.529亩的本集体土地规划为第三产业用地给原告支配。2008年3月28日，原告将该“三产用地”出租给被告使用，租期为2008年5月1日至2013年5月1日。并将该“三产用地”交给被告使用，被告一次性交付了5年的租金5万元。被告承租该三产用地后，又将该第三产业用地划块分别转租给平果**X中心、经典XX、第三人王**。其中第三人王**用承租的土地开办平果**中心（占地面积约为1000平方米）。平果**X中心和经典XX的经营者早已经停用转租的土地。2012年11月以来，原告一直要求被告和第三人返还该三产用地，但被告和第三人均予以拒绝，并拿出一份订立时间为2008年5月1日的《地皮租赁合同》，该合同是原告的出纳员农X礼以“XX市场开发部”的名义制作，租期为2008年5月1日至2018年5月1日。因客观事实上被告已于2008年向原告一次性交了租期为5年的租金5万元，所以原告承认与被告有“三产用地”的租赁关系。2008年5月1日，以“XX市场开发部”的名义与原告签订的《地皮租赁合同》，虽然该合同记载的租期为10年（即2008年5月1日至2018年5月1日），但是由于根本不存在“XX市场开发部”的主体（是虚拟的名称），且是原告的出纳员农X礼私自填写的，农X礼与被告不存在委托关系，根据民法规定，代理人须以被代理人的名义开展民事法律行为，即农X礼应以农经南的名义签订合同，故该合同从始至终均属于未成立的合同，未成立的合同当然是无效的合同。所以说，如果原告与被告于2008年3月28日签订的《地皮租赁而合同》不算数的话，那么只能视为原告与被告的“三产用地”租赁合同未采用书面形式订立合同。根据合同法第125条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。合同法第232条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告早已于2012年11月就开始要求被告和第三人返还所出租的“三产用地”，已给予被告及第三人足够的通知期限解除合同。合同法第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租租赁物的，出租人可以解除合同。退一步来讲就算2008年5月1日租期为10年的《地皮租赁合同》对原告与被告有约束力，是合法有效的合同，但由于被告未经原告的同意将租赁的“三产用地”擅自转租给第三人，对此，原告坚决不予以认可，从2012年11月以来，一直要求第三人拆迁其在原告“三产用地”上的建筑物，要求被告返还其承租的“三产用地”就是主张单方解除合同的表现。综上，特诉至法院，请求1、依法解除原告与被告的《地皮租赁合同》；2、判令被告将其承租原告位于平果县马头镇XX路边的第三产业用地（面积为13.529亩）腾空后返还给原告使用。

原告龙居**小组对其诉讼主张，提供的证据有：1、编号为9XXX1的三产用地平面图；2、《地皮租赁合同》复印件；3、《场地租赁合同》复印件；4、《证明》；5、《调查笔录》。

被告辩称

被告农经南经质证后对原告提交的证据1、3、4、5的真实性无异议，对证据2的真实性有异议。

第三人王**经质证后对原告提交的证据1、3、4、5的真实性无异议，对证据2的真实性有异议。

被告农**辩称，起初是农**与农X强、刘X财、刘X瞻合伙租赁龙居第1、2、3、4队的全部第三产业用地进行投资开发。后因故由农**和农X强自行投资开发第3队的第一宗地12.48亩，后农X强退出，由农**自行开发，先后兴办了经典XX、XX农贸市场和XX购物中心超市。农**是于2008年以“XX市场开发部”与原告签订的《地皮租赁合同》，合同约定由原告将其位于平果县马头镇XX路边的龙居三队的第三产业用地13.529亩出租给农**使用，租赁期限共十年整，出租方从2008年5月1日起将地皮交付承租方使用，至2018年5月1日回收，租金每年为壹万元，租金交纳定5年一交，合同签字生效后承租方交伍万元给出租方法定代表人（作为前五年的租金），到2013年5月1日再交伍万元给出租方法定代表人等。当时签订此合同时，农**是先找到本组村干队长农经满与出纳农X礼（会计农X荣当时在外无法联系）商量同意后，又与本组的堂叔、堂哥、堂弟都询问同意，才去给别人打印好合同书，然后交给农X礼拿合同书上门一家一户地找人签字，合同签字后农**才于2008年4月28日按照合同约定将伍万元租金交给农X礼。并写有收据，过后农经满又召开群众会议，会上农X礼告知群众农**以XX市场开发部的名义租用本组第三产业用地的租金、期限等内容，经群众讨论同意后，农经满将伍万元租金于2008年春节前进行分配完毕，各户都领取了该租金。后农**与合伙人王**共同出资60万元，于2010年5月8日开始成立“XX购物中心”超市。2010年12月底，农**向农经满提出以“XX购物中心”的名称重新签订合同，但是农经满称没有必要更改合同。而且在2013年12月6日，经平果县人民政府安排在平果**公室的调解会上，农**代表农**说过可以将租金从原来的每年1万元提高到是每年15万元，但出租方不接受。农**被监禁后，2012年11月5日上午，队长农经满的大嫂、二嫂和本组妇女就到XX购物中心超市去挂横幅说租赁到期要求租户于2012年11月15日之前搬迁和张贴“关于XX市场开发部拆迁的通告”，此事经马头镇人民政府调解未果。由于农**被监禁，队长农经满和其他人串供，密谋针对农**采取报复行为，并且对农**承租的第三产业用地上正在经营的“XX购物中心超市、经典XX、XX农贸市场”三家商店进行闹事，致使商店无法正常经营，造成经典XX停业，XX农贸市场搬迁。后农经满又组织人到队XX购物中心超市用砖头、砂石围堵、威胁有个把月，都无法让XX购物中心搬走，又组织人对经典XX的围墙和瓦房，强行非法拆下，最后还请挖掘机来把经典XX那栋房子拆了一半，最后还是没能把XX购物中心搬走。于是2014年2月24日，以平果县马头镇龙居社区第三村民小组的名义，法定代表人农经满向法院起诉，企图隐瞒事实。综上，自2008年5月1日到2012年11月份，农**以“XX市场开发部”与原告所签订的10年期限的《地皮租赁合同》期间，农**依照双方的各项约定，履行合同义务，并无侵犯和破坏出租方的权利。而原告却是趁着农**被监禁后，而农**经营投资开发的“龙居第三产业用地”人气上涨，生意越来越好，农经满等人联合串供所为。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告农**对其诉讼主张提供的证据有（证据编号顺延）：6、《地皮租赁合同》复印件；7、《收据》；8、原告分配账目表；9、《调解笔录》；10、《合伙协议书》；11、平果县人民法院（2014）平民二初字第43号民事判决书、裁定书；12、通告、通知；13、照片。

原告龙居第三村民小组经质证后对被告农经南提交的证据7、8、11、12、13无异议，对证据6、9、10的真实性有异议。

第三人王**经质证后对被告农经南提交的证据6-13均无异议。

第三人王**陈述称，1、原告起诉称“2008年3月28日，原告将该三产用地”出租给被告使用，租赁期为2008年5月1日至2013年5月1日违背事实，该合同原告曾经于2014年2月26日向平**院起诉，法院也作出了判决，后原告上诉又撤回上诉，依照法律规定该判决书已经生效。2、农**与原告于2008年5月1日签订的《地皮租赁合同》合法有效，双方又已经履行合同义务，应遵循诚实信用原则，继续履行合同。根据我国合同法第32条、《城乡个体工商户管理暂行条例》及《个体工商户名称登记管理办法》第三条的规定，被告农**以XX市场开发部的名义与原告签订合同没有违反法律规定。合同签订后，双方均已经履行了合同义务，农**已经向原告支付了五年的土地租金，原告将出租的土地交付后，农**已经开发平整后实际经营管理并一直使用，既不违反国家法律，也没有违反合同约定。法律规定民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案中，虽然合同书中XX市场开发部的签名为农X礼所写，但其签名得到农**的授权，合同的权利义务实际上已经由农**承担，并实际经营管理使用该土地，原告明知而未提出异议。双方于2008年5月1日签订的《地皮租赁合同》依法成立并合法有效，应继续全面履行合同。3、农**并未转租其承租的土地使用权，且根据法律规定，如果土地承包合同中没有约定不得转让、出租等内容的，承包经营权人是可以自行流转其土地承包经营权的，因此，原告请求解除合同理由不成立。农**与原告签订合同并支付租金后，依法取得该集体土地的承包经营权。农**租赁的是农村集体土地，依法应当优先适用农村土地承包法的规定。农**作为该土地所在农贸集体经济组织成员，且其是以家庭承包以外的“其他方式”，通过市场化行为并支付租金获得该土地承包经营权的，这种土地承包经营权的流转依法允许，且双方签订的合同中并无限制承包方出租土地的约定。原告与农**签订的是《场地租赁合同》，而不是土地租赁合同。合同中约定的第三人王**承租位于平果县XX路XX农贸市场左侧铁皮棚的经营权，不是承租土地，不应成为原告解除合同的借口和理由。并且当天第三人考虑到自己是外地人，人生地不熟，如农**不参与经营，自己单独经营恐怕困难重重，所以，经协商，双方改为合伙经营，并签订了《合伙协议书》，农**与第三人之间事实上是合伙关系。第三人经营的XX购物中心超市依法经公司行政管理部门核准登记，领取营业执照，依法纳税，合法经营。但原告从强行收回出租土地闹剧一开始，就采取毁坏封堵营业中的XX购物中心超市大门，破坏生产经营，导致超市无法营业，针对的是农**。可见，原告对第三人与农**之间是合伙关系是明知的，而合伙协议书充分证明这一事实。因此，原告以农**未经其同意，将租赁土地转租给第三人为由起诉解除合同，显然缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人王**对其诉讼主张提供的证据有（证据编号顺延）：14、《合伙协议书》原件。

原告龙居第三村民小组经质证后对第三人王**提供的证据14的真实性有异议。

被告农经南经质证后对第三人王**提供的证据14无异议。

本院结合各方举证和质证的证据，认证如下：对双方确认的证据1、3、4、5、7、8、11、12、13予以采信；对双方提出异议的证据2、6、9、10、14，因该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

本院查明

依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：

被告农**是原告龙居第三村民小组成员。农经满自1998年至今一直担任原告龙居第三村民小组的小组长，农X礼自2004年至今一直担任原告龙居第三村民小组的出纳员。1998年元月平果县人民政府将位于原马头镇XX村XX屯的13.529亩集体土地规划为第三产业用地给原告支配。2008年，原告将该“三产用地”（不含平果县马头镇政府征用该三产用地0.819亩）出租给被告农**使用，被告农**于2008年4月28日将2008年至2013年共5年的租金共计5万元支付给原告。后原告将该土地交付被告管理、使用至今。2014年2月26日，原告持签订日期为2008年3月28日，出租方为“平果县马头镇龙居三队”，承租方为“农**”，租期为5年的《地皮租赁合同》复印件，以农**为被告、王**为第三人向本院提起诉讼称双方地皮租赁合同期限已届满，要求判令被告将承租的位于平果县马头镇XX路第三产业用地全部腾空后返还原告。本院经审理后认为原告对自己的主张所依据的事实，没有提供充分的证据加以证实，应当承担举证不能的不利后果，并于2014年7月14日作出判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，后又申请撤回上诉，百色**民法院于2014年8月27日作出终审裁定准许原告撤回上诉，双方按原审判决执行。2014年8月29日，原告就同一事项，再次向本院提起诉讼，请求解除原、被告的《地皮租赁合同》，由被告农**将其原承租原告的位于平果县马头镇XX路的第三产业用地全部腾空后退还原告使用。

本院认为

本院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或裁判生效后再次起诉，同时符合后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉。本案中，原告已于2014年2月26日就本案事项提起诉讼，且该诉讼的裁判已经发生法律效力。而原告又于2014年8月28日就同一事项，以相同的当事人、相同的诉讼标的和实质上否定前诉判决结果的诉讼请求再次提起诉讼，其诉讼已经构成重复起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告平果县马头镇龙居社区龙居第三村民小组的起诉。

本案受理费1000元，原告平果县马头镇龙居社区龙居第三村民小组已经预交500元，本院向其全额退回其预交的诉讼费。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或直接向百色**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色**民法院。

裁判日期

二〇一五年二月二十八日