上诉人黄**与被上诉人柳州市地震局租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上**地震局租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭于2015年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人黄**、被上**地震局的委托代理人连慧榕、韦**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，柳州市东环大道274号3栋（观测房）、2栋（业务用房）的所有权人为柳**震局。2012年12月28日柳**震局与黄**签订《房屋租赁合同》壹份，约定黄**承租柳**震局在柳州市东环路274号防震减灾综合楼门面一、二层作为餐饮所用，租赁期为：壹年，2012年12月20日起至2013年12月19日止。月租金每月人民币4300元。此外，合同第三条中约定，在承租期间内如因国家的方针、政策、法令、法规调整、变化，政府统一安排拆迁、改建、扩建、征用和市地震局搬迁时，甲方可提前终止合同，且不承担任何赔偿责任。合同期满后，双方没有再另行签订新的《租赁合同》。黄**的租金交纳至2014年2月。柳**震局于2014年7月11日向黄**发出书面的解除租赁关系通知书，要求黄**于2014年7月20日前搬离所承租的柳州市东环路274号防震减灾综合楼门面一、二层及相关承租场地，并将承租场地交还。目前，黄**已停止在柳**震局出租的场地经营，但未将场地内的物品搬离，并安排有人员看护场内物品。

一审法院认为

一审法院审理认为，双方于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同各方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方在《租赁合同》中约定的租赁期已于2013年12月19日届满。之后黄**继续使用租赁物，柳**震局亦未提出异议，则双方从2013年12月20日起，形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。可见在形成不定期租赁合同的情况下，双方可随时解除合同，出租人只需在合理期限之前通知承租人。本案中，柳**震局于2014年7月11日向黄**发出书面的解除租赁关系通知书，要求黄**于2014年7月20日前搬离所承租的场地，至此双方租赁合同已经解除，黄**应当按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，将租赁的房屋返还柳**震局。柳**震局诉请黄**停止占用并搬离租赁场地有法律依据，一审法院予以支持。

关于黄**辩称的房屋因拆迁未获得补偿才不予搬迁，一审法院认为，政府的征地拆迁行为与双方之间的租赁关系不属于同一法律关系，柳**震局自身也是被拆迁人，黄**以未获得拆迁补偿而拒绝搬迁的理由不能成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定。判决：黄**停止占用柳州市东环路274号防震减灾综合楼一、二层门面及相关租赁场地，并于五日内将上述场地腾空交付给柳**震局。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元（柳**震局已预交），由黄**承担。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决，上诉称：2012年12月18日，黄**和柳**震局签订的关于柳州市东环路274号房屋租赁合同虽于2013年12月19日到期，柳**震局口头同意黄**继续租用该房屋，租用方黄**按时交租金，形成了事实的不定期合同，2014年3月7日，柳**震局相关工作人员口头通知，柳州建**任公司因修建马鹿山北路需要马上拆迁位于柳州市东环路274号柳**震局办公用楼及其附属门面建筑物（即黄**承租使用的房屋），通知黄**一方马上停业，进行搬迁，该通知来得太突然，黄**一方尚未做好搬迁的准备。黄**一方要求即使要终止合同也希望按原合同要求提前一个月以书面的形式通知黄**一方，索要书面纸质通知书，柳**震局拒绝出具，因此黄**一方拒绝停业，但在后来的一个多星期里，柳**震局相关工作人员不断放出马上拆迁的信息，严重扰乱了黄**店面的经营，造成店面员工人心涣散、客源大量流失，迫于无奈，于2014年3月16日被迫停业，对员工进行遣散和安置，并同时向柳**震局提出商议。依据《柳州市人民政府2012年6月11日下发的关于柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中的第三十二条规定，向拆迁方柳**责任公司索要黄**一方合法应得的搬迁和造成停产停业等损失的补偿费，但遭到了柳州市**责任公司的拒绝，因此黄**一方依据柳州市国有土地第38条规定拒绝搬迁，并留守工作人员值班看守店面的财物。至2014年6月初，柳**震局办公楼搬迁完毕，2014年6月9日柳州市**责任公司派施工队进驻原柳**震局，并于6月12日拆除了原柳**震局原办公大楼，剪断了黄**一方承租房屋的供水供电，并封堵挖断承租房屋的道路通行，迫使黄**一方搬迁，这严重的违反了柳州市国有土地上的第五章法律责任中的第四十一条的第二条规定。2014年7月11日，柳**震局才给黄**一方下了书面的纸质终止合同通知书，即黄**一方与柳**震局形成的不定期合同，按原合同签订条款规定，双方的不定期租赁合同应在2014年8月11日才到期，那么不定期合同到期前的两个月，柳州市**责任公司就实施了柳**震局办公用楼的拆除，并对黄**一方承租房屋断水、断电、断路，形成了事实的拆迁，那么黄**一方依据《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中的第三十八条规定，实施房屋征收应当先补偿后搬迁的原则，因至今仍未收到相应的补偿款故拒绝搬迁，据此，黄**继续占用原承租房屋是有依据且合法的。另外，黄**认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，双方签订的合同中第三条的约定属于格式合同条款，应认定为无效（自2007年以来多个曾经租用户与柳**震局签订的合同均有该相同条款）。并且，因合同中约定：在承租期间内如因国家的方针、政策、法令、法规调整，变化，政府统一安排拆迁、改建、扩建、征用和市地震局搬迁时，甲方可提前终止合同，且不承担任何赔偿责任，事实上柳**震局在2009年8月便得知该局已列入拆迁，柳**震局的搬迁不是在与黄**一方签订的合同期间做出的，而是很早就做出了，而柳**震局又没有告知黄**、没有提供相关资料，也没有在合同内给予声明，存在事实的欺诈行为，造成黄**一方的误判，投入大量资金进行接盘装修、经营、造成巨大损失，故该条款存在违反《中华人民共和国合同法》中的第五十二条的规定一方以欺诈的手段订立合同导致无效的法定情形，也违反了《中华人民共和国合同法》第五十三条关于合同免责条款的无效的规定。还需要补充的是，在2012年12月份，黄**与柳**震局签订的合同违反了《机关事务管理条例》的第五章法律责任第三十二条：擅自租用办公用房等的规定。

另外，一审法院存在违反法律程序违规开庭，侵害了黄**的合法权益，造成黄**在取证不足的情况下，匆忙开庭。柳州市**责任公司在修建马鹿山北路存在无施工许可证的违规行为，同时柳州市**责任公司和柳**震局之间存在私下达成初步补偿86万人民币的搬迁补偿方案，双方可能存在私相接受的违法行为，本人为下岗人员，属于有肢体残疾的弱势人员，自主创业不易，本应得到政府的关心和支持并受到法律公正的保护，因此黄**上诉至柳州市中级人民法院，请求二审法院撤销一审判决，由柳**震局承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人柳**震局答辩称：双方签订的租赁合同于2013年12月19日到期，就双方的租赁合同关系来说，柳**震局已将房屋交由上诉人使用，柳**震局没有违约行为，在租赁合同期满之后，柳**震局没有要求黄**予以搬离，双方形成不定期的租赁合同关系，按照相关法律规定，基于不定期的租赁合同关系，任何一方均有权利解除合同关系。2014年1月至2014年7月11日期间，柳**震局多次通知黄**搬离并给予其相应的时间。柳**震局于2013年7月11日向黄**下达了解除通知书，黄**不搬离本案的场地没有法律依据，陈述的内容不符合事实，请求二审法院驳回黄**的请求，维持原判。

上诉人黄**在二审中提交以下证据：

1、柳州市规划局柳规用地（2009）129号文；

2、柳州市发展和改革委员会柳发改函至（2014）262号文；

3、2013年11月19日的柳州晚报；

4、柳州市人民政府柳**（2008）309号文；

5、柳州市发展和改革委员会发改规划（2010）28号文；

6、柳州市发展和改革委员会柳发改规划（2013）第33号；

7、柳州市发展和改革委员会2014年12月8日给黄**的答复；

8、柳州市人民政府柳**（2011）389号批复；

9、柳州市国土资源局柳国土规（2013）158号文；

10、3份柳州市住房和城乡建设委员会的信息告知书，柳*依告（2014）106、107、108号；

11、2014年11月5日柳州市地震局给黄**的答复。

以上证据都是为了证明对柳**震局的拆迁规划很早有了，但柳**震局没有告知黄**，黄**对此并不知道。因黄**二审中提交的上述证据来源真实、合法，柳**震局对其真实性予以认可，故本院对黄**提交的这些证据的真实性予以认定，这些证据的证明目的，将在此后阐述。

上诉人黄*强除对一审法院认定双方签订的合同第三条属有效条款有异议外，对一审法院查明的事实没有异议；被上诉人柳**震局就一审法院查明的事实未提出异议，在二审期间亦未向本院提交新的证据。

针对上诉人黄**就一审法院查明的事实提出的异议，本院认为，柳**震局不是从事租赁行业的企业，不存在需要重复使用租赁合同的条款而预先拟定制定格式合同或格式条款的情形。目前，黄**也没有证据证实柳**震局与多人签订合同时使用了这一条款。而从柳**震局在一审过程中提交的证据中可知，柳**震局在2007年、2011年两次和案**某某签订本案涉案场地的两份租赁合同中对这一条款的表述不一致。此后，韦某某于2011年11月16日将涉案场地上开办的饭店转让给黄**，黄**与柳**震局于2011年12月20日签订本案场地的租赁合同中第三条的约定与韦某某2007年的合同的第三条的约定一致。因此，这一条款在最近的三份合同中表述并不完全一致，故不具有格式合同的特征，不属于格式合同的范畴，据此，黄**提出的异议不成立，本院对此不予采信。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是，上诉人黄**是否应向被上诉人柳州市地震局交还租赁场地。

对此，本院认为，本案的双方当事人所签订的租赁合同的期限为2012年12月20日起至2013年12月19日止。2013年12月19日合同到期后，双方不再续签合同，黄**继续使用租赁物，柳**震局也没有明确要求黄**交还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。黄**也认可，在2014年3月7日，柳**震局相关工作人员口头通知其停业搬迁，2014年7月11日，柳**震局向黄**发出书面解除租赁关系通知书，要求黄**7月20日前搬迁，已给了黄**4个多月的合理期限搬迁，符合根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，合同已依法解除，黄**应及时搬离承租场地。

黄**在上诉时提出一方以欺诈手段订立合同，存在无效情形的理由不成立。理由如下：首先，本案合同解除的依据是不定期租赁合同产生的解除权，拆迁不是导致合同解除的原因，是否搬迁并不影响合同的解除；其次，本案的合同解除符合法律规定，是否告知租赁场地即将拆迁，并不影响黄**的合法权益；再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。但本案既不存在欺诈、胁迫的情形，也不存在损害国家利益的情形，因而不适用该条款。

至于黄**是否应获得补偿，不属于本案审理的范畴，由于本案不审理拆迁补偿的法律关系，因此一审法院不同意黄**延期举证的申请并无不当；黄**也可以另行起诉，一审法院口头驳回黄**的反诉没有违反法律规定。

综上，上诉人上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、审理程序合法、实体判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（上诉人黄**已预交），由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十一日