桂林国**有限公司与蒋**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人蒋**因与被上诉人**发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成由审判员王**担任审判长，审判员吴*和代理审判员周*参加的合议庭，于2015年6月26日公开开庭审理了本案。书记员黄*担任记录。上诉人蒋**，被上诉人**发有限公司的委托代理人黄立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年5月6日，原告桂林国**有限公司与被告蒋**签订《南陡阁商铺租赁合同》，该合同的主要内容是：“原告同意将属于自己的商铺出租给被告，租期共一年，即自2012年6月1日零时至2013年5月31日24时止。租金为18000元／年，按月支付，在每月7日前交至原告财务。双方在签订本合同时，被告向原告交纳4500元押金。被告逾期交纳租金，经原告限期交纳后扔拒不交纳的，原告有权解除合同”。2013年5月31日24时，签订的租赁合同期限届满后，被告继续租赁原告商铺，原告收取了被告租金。2014年9月开始，被告未支付租金给原告，至原告起诉时止，被告已拖欠原告租金9000元。为此原告于2015年2月4日诉至该院，请求法院判令一、解除原告与被告的租赁合同关系，并立即将南陡阁商铺货物全部搬离；二、判令被告支付拖欠的房租费4500元（己减去被告交纳的押金4500元，按月租金1500元从2014年9月起算至2015年2月，以后的租金按每月1500元计算至被告返还商铺时止）。本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为

一审法院审理认为：原、被告双方于2012年5月6日自愿签订的《陡南阁商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且该合同未违反我国法律及行政法规规定，因此，该合同合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。租赁期限届满后，被告应当按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，及时返还其租赁的商铺给原告。根据本案已查明的事实，在租赁期限届满后，被告未返还商铺给原告。从被告占有使用原告的商铺之日起至2015年2月4日原告向**主张权利之日止，在这期间被告继续使用其商铺，虽然双方未签订书面的租赁合同，但原告无异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，为不定期租赁期间，被告应当按照原《南陡阁商铺租赁合同》的约定及时交纳商铺租金给原告，被告未按照合同约定交纳商铺租金之行为，违反了上述法律规定和合同的约定，己构成违约。2014年9月至2015年2月，共计六个月，租金9000元。因在合同中双方约定，合同签订之时被告交纳4500元押金给原告，合同终止或解除后返还，鉴于被告尚欠原告的房屋租金，被告所交纳的租房押金应抵扣商铺租金。因此，原告要求被告支付租金4500元（己减去被告交纳的押金4500元，按月租金1500元从2014年9月起己算至2015年2月，以后的租金按每月1500元计算至被告返还商铺时止）的请求，其理由正当，该院予以支持。2015年2月4日，原告向该院主张权利之日应视为原告依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定解除合同之日。被告应诉后就已经知道原告要与其解除不定期租赁合同，被告应当及时搬走其租用原告商铺中的货物，返还商铺。据此，原告要求解除与被告之间的商铺租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告桂林国**有限公司与被告蒋**签订的《陡南阁商铺租赁合同》。被告蒋**在本案判决生效后二十日内搬走存放在原告桂林国**限公司陡南阁商铺中的物品，将商铺完好无损返还给原告；二、被告蒋**支付拖欠原告桂林国**限公司的商铺租金4500元（已减去被告交纳的押金4500元，按月租金1500元从2014年9月起己算至2015年2月，以后的租金按每月1500元计算至被告返还商铺时止）。案件受理费50元（已减半收取），由被告负担。

上诉人诉称

上诉人蒋**不服一审判决，上诉称：一、其与被上诉人在租赁合同中明确约定，本合同在履行过程中发生争议双方协商或调解不成的，提交当地仲裁委员会仲裁。一审法院未向上诉人释明其有提起管辖权异议的权利，致使其在一审程序中未能行驶提起管辖权异议的权利，剥夺了其合法权益。一审法院无管辖权，本案因程序违法应将发回重审。二、一审法院认为被上诉人向法院提起诉讼之日，就是合同解除之日，上诉人应诉之日，就是收到解除合同通知之日，这完全是错误的。如合同的解除之日就是起诉之日，一审法院为何还要做出解除合同之判决？且一审法院判决解除合同并没有确定解除的具体时间，只是要上诉人在判决生效后搬离，属判决错误。三、按法律规定被上诉人应给予上诉人合理的解除合同的时间，其与被上诉人签订的租赁合同期满后，被上诉人口头答应可以根据上诉人的需求长期租赁，故双方未重新签订书面合同。现因缺少书面租赁合头，被上诉人不顾上诉人将要承担巨大经济损失，在未按法律规定提前通知的情况下起诉将其赶走，违背了双方签订合同的初衷，亦无事实和法律依据。综上，上诉人请求本院撤销一审判决，将本案发回重审或依法作出公正判决。

被上诉人辩称

被上诉人桂林国**限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，被上诉人向一审法院起诉时并未声明有仲裁协议，而上诉人亦未在一审法院组织的首次开庭审理前对受理该案提出异议，根据上述法律规定，应视为上诉人放弃仲裁协议，一审法院对本案受理并进行审理，程序合法。故上诉人称一审法院无管辖权、程序违法应发回重审的上诉理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人与被上诉人签订的《陡南阁商铺租赁合同》期限于2013年5月31日届满后，上诉人继续使用该商铺，被上诉人未提出异议，根据法律规定，双方即形成不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁关系。故被上诉人起诉要求解除双方不定期租赁关系于法有据，上诉人称被上诉人未按法律规定提前通知解除合同就起诉将其赶走，无事实和法律依据的上诉理由不成立，本院不予支持。同理，鉴于被上诉人未向上诉人发出解除租赁关系的书面通知，一审法院遂以被上诉人向法院主张权利之日视为其主张解除不定期租赁关系之日并无不当。一审法院并未将被上诉人主张权利之日认定为合同解除之日，判决解除双方租赁关系亦无不当。故上诉人称一审法院认定被上诉人起诉之日即为合同解除之日、遂又做出解除合同之判决属判决错误的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人蒋**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十四日