林**与广西贺州**有限公司、南宁长**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广**开发有限公司与被上诉人林州洪商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺**二初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员凌**担任审判长，代理审判员邓**、张**参加的合议庭审理了本案。书记员谢**担任记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审查明，原告林**（乙方）与被**公司（甲方）签订《商品房定向开发协议》，约定桂**司将贺州**国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180日，视为甲方违约，并承担违约责任。第十四条约定：丙方（即长**司）愿意就甲乙双方签订的本商品房定向开发协议提供担保，如甲方未履行或未完全履行本协议约定的甲方的义务和责任，乙方可直接要求丙方履行完成。2010年10月25日，原告与被**公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂**司将贺州市鞍山西路83号贺州**国际城第9栋3单元1402号房出卖给原告，房屋总价款273697元；第八条约定交房时间为2011年3月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向开发协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款。被**公司于2013年8月26日将房屋交付给原告。

桂**司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为85天。根据2009年4月-2013年8月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州**务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为321天，因桩基延误的85天中包含了下雨停工天数23天，该23天不应重复扣除。因此，被告桂**司可据实予以延期的天数为383天。

一审法院认为

该院认为：一、被告迟延履行交房事由及违约责任的确定。原告与被告之间的《商品房定向开发协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂**司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约。被告长**司辩称，其与原告签订的《商品房定向开发协议》属于一般保证，只有被告桂**司不能履行债务之后才对原告承担保证责任。该院认为，《商品房定向开发协议》第十四条并未明确约定桂**司不能履行债务时，长**司才承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，长**司作为定向开发协议的担保人，应当承担连带担保责任。

二、关于违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被**公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被**公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被**公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。计算至2013年8月26日，逾期交房天数为878天，扣除桂**司可据实予以延期的383天，据此，桂**司实际逾期交房的违约天数为495天（878天-383天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向开发协议》第四条的约定：被**公司应向原告支付逾期交房违约金为38181元（273697元×0.2‰×90天＋273697元×0.3‰×405天）。

综上所述，判决，一、被告广西**发有限公司应向原告林**支付逾期交房违约金38181元。二、被告南宁**有限公司对上述债务承担连带清偿责任。

上诉人诉称

上**东公司不服一审判决，上诉称：一、一审中被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》仅为复印件，其内容的真实性无法确定，不能作为认定本案的依据。一审法院认定其“合法有效”存在错误。二、双方对逾期交房违约金计算标准约定不明，应当认定没有约定违约金计算标准。上诉人在一审中并没有认可被上诉人对违约金的计算标准，一审法院认定“被告对原告主张的违约金计算标准无异议”存在错误。此外，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第二种方式处理：即按原、被告双方签订的《商品房定向优惠销售协议》中有关规定处理”。但被上诉人没有提供《商品房定向开发协议》原件，《商品房定向优惠销售协议》也没有作为《商品房买卖合同》附件附后。被上诉人提供的《商品房定向优惠销售协议》对违约金计算标准约定的内容是否真实无法确定，双方当事人对违约金计算标准也不能达成一致，应该认定《商品房买卖合同》对违约金约定不明。综上，一审认定事实错误，请求二审法院依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人林**未提交书面答辩意见。

各方当事人均未提交新证据。

当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人在一审中未提交《商品房定向开发协议》，但双方签订有该合同是客观存在的事实。上诉人对被上诉人的主张如果存在异议，有义务提交相关证据反证，如果无法提供相关证据证实，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，被上诉人关于定向协议的主张成立。且上诉人桂**司的委托代理人在一审中对违约金计算标准没有异议，上诉人认为双方当事人对违约金计算标准不能达成一致，《商品房买卖合同》对违约金约定不明，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

综上，上诉人广西贺州**有限公司上诉无理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费755元（上诉人已预交），由上诉人广**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日