南宁市**限责任公司与韦*物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人韦*因与被上诉人南宁市**限责任公司（以下简称康**司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江*一初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月10日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问和调解。上诉人韦*及其委托代理人覃臣寿、黄**，被上诉人康**司的委托代理人罗**、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2003年12月16日，韦*向南宁市城市建设投资发展总公司签约购买南**沙大道138号江南新兴苑石之梦×栋×单元×号房，建筑面积99.92平方米。

2005年3月19日，韦*收到开发商发出的入住通知书。韦*入住后，在小区进行物业服务的企业为南宁市家**限责任公司。

2006年1月1日，南宁市西**限责任公司（该公司隶属于南宁市城市建设投资发展有限责任公司）与南宁市**限责任公司签订《江南新兴苑小区前期物业服务合同》，约定南宁市西**限责任公司聘请南宁市**限责任公司实施物业管理服务，合同有效期自合同签订之日起到业主委员会成立并选聘物业管理公司、签订新的物业管理服务协议之日止。前期物业服务合同第二十八条约定，住宅房屋由康**司按照建筑面积每月每平米0．5元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金，对欠费逾期一个月的，康**司有权停止对该业主或使用人提供物

业管理服务，对欠费逾期三个月的，康**司有权采取法律手段处理；前期物业服务合同第三十四条约定业主委员会成立以前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平米0.05元收取，以后若有变更，则由康业**公司与业主委员会协商。

2006年3月9日，南宁市西**限责任公司与南宁市**限责任公司签订《补充协议书》，约定《前期服务合同》第二十八条第三项第（1）点中“从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳滞纳金”，现修改为“从逾期之日起每天按交物业管理费的千分之三交付违约金”。

南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10至2007年7月9日按7．5元／户．月收取，2007年7月10日起按8元／户．月收取。

2005年9月1日，南宁市物价局出具南价格（2005）145号《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，载明开发建设单位已正式通知入伙的物业，就不算是空置房，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

2009年12月22日，广西绿**限公司发出《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，从2010年1月1日起，居民生活用水第一阶梯（月用水小于或者等于32立方米每户）按2．28元／m3计价。

2010年10月8日，南宁市物价局出具收费标准备案表，同意江南新兴苑小区三级备案，物业服务收费应按建筑面积计，住宅综合费最高为0．45元／㎡。

2011年6月27日，南宁市**限责任公司的名称变更为南宁市**限责任公司。

韦*入住后，按时交纳物业服务费用至2009年12月份，从2009年12月至2013年12月韦*拖欠的电公摊、水公摊费如下：

电公摊方面：2009年12月为4．4元，2010年2月为4．1元，2010年4月为4．6元，2010年6月为4．1元，2010年8月为3．8元，2010年10月为3．9元，2010年12月为4．5元，2011年2月为4．5元，2011年4月为5．4元，2011年6月为5。9元，2011年8月为6．4元，2011年10月为5．5元，2011年12月为6元，2012年2月为6．6元，2012年4月为8．3元，2012年6月为8．8元，2012年8月为7．9元，2012年10月为7．9元，2012年12月为10．7元，2013年2月为9．3元，2013年4月为了．5元，2013年6月为了．9元，2013年8月为8元，2013年10月为6．5元，2013年12月为6．5元，以上电公摊费合计159元。

水公摊费方面：2009年12月为0．8元，2010年1月为1．8元，2010年2月为0．9元，2010年3月为1．1元，2010年4月为1．2元，2010年5月为1元，2010年6月为0．8元，2010年7月为0．8元，2010年8月为0．6元，2010年9月为1元，2010年10月为1元，2010年11月为1．1元，2010年12月为1．1元，2011年1月为1元，2011年2月为1元，2011年3月为0．9元，2011年4月为1．3元，2011年5月为1．3元，2011年6月为1．1元，2011年7月为1元，2011年8月为1．1元，2011年9月为1．3元，2011年10月为1．2元，2011年11月为1．2元，2011年12月为1．1元，2012年1月为1．2元，2012年2月为1．4元，2012年3月为1．3元，2012年4月为1．9元，2012年5月为2元，2012年6月为1．2元，2012年7月为1．5元，2012年8月为1．5元，2012年9月为1元，2012年10月为1元，2012年11月为0．8元，2012年12月为0．9元，2013年1月为0．8元，2013年2月为1元，2013年3月为1．2元，2013年4月为1元，2013年5月为0．8元，2013年6月为0．9元，2013年7月为0．6元，2013年8月为0．8元，2013年9月为0．7元，2013年10月为0．9元，2013年11月为0．9元，2013年12月为0．9元，以上水公摊费合计52．9元。

另查明：2009年2月17日，江**苑小区成立了由业主代表组成的业主大会筹备组，2009年8月8日，江**苑小区召开业主代表大会，大会授权业主委员会选聘小区物业服务企业，2009年8月18日，江**苑小区业主委员会与南宁市居**责任公司签订物业服务合同。2009年9月17日，南宁**建设局发出通告：江南**委员会于2009年8月8日组织召开业主代表大会在未经小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下就选聘一家物业服务企业并与该企业签订了物业服务合同，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条的规定，现责令江南**委员会严格遵守国家有关物业管理

法律法规的规定，按照规定程序重新召开业主大会选聘物业服务企业。

因双方就物业服务费等产生纠纷，康**司于2014年3月诉至一审法院，请求判令：韦*支付物业费2430元、城市垃圾处理费427元、房屋维修基金270元、电公摊176.7元、水公摊59.4元、违约金8088.88元（按每日千分之三计到2013年12月31日），合计11451.98元。

一审法院认为

一审法院认为：根据**务院颁布的《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。康**司和南宁市西**限责任公司（即建设单位）签订《江南新兴苑前期物业服务合同》，为江南新兴苑小区提供前期物业管理服务，可以认定康**司向韦*提供前期物业服务的法律关系合法有效。虽然“江南新兴苑”小区于2009年成立了业委会，选聘了新的物业公司并与之签订了新的物业服务合同，但业委会的该选聘行为已被有关行政部门确认违反法定程序，并要求其重新依法选聘。而至今并无证据证明业委会依法重新选聘的物业公司，康**司仍按照前期物业服务合同约定履行管理服务职责，则韦*作为“江南新兴苑”小区的业主，也应当按照合同约定，向康**司交纳有关物业管理费及相关费用。现韦*既已享受康**司提供的物业服务，就应当支付物业管理费用及相关费用。故韦*以与康**司不存在法律上的服务合同关系而拒交相关物业管理费用的抗辩理由，一审法院不予采纳。

关于物业服务费：根据康**司与建设单位签订的前期物业服务合同，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，现韦*房屋建筑面积99.92平方米，而康**司主张按照0.45元每月每平方米的标准计算未违反法律规定，则每月的物业服务费为：0.45×99.92=44.96元，从2010年1月至2013年12月共计48个月，故物业服务费为：44.96×48=2158元。对于韦*抗辩康**司服务态度差，管理不到位的问题，因物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，即使韦*确能证明康**司提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现其采用拒交物业管理服务费的行为并无法律依据，一审法院对韦*抗辩不予采纳。

关于物业费的违约金：根据前期物业服务合同，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金。该处的“滞纳金”实属违约金，即韦*未履行按时向康**司交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的，给康**司造成的应为利息损失，康**司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30％，现业主以违约金过高进行抗辩，一审法院予以支持。结合本案的实际情况，一审法院酌定违约金应当按照中**银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。韦*欠交2010年1月至2013年12月的物业服务费的违约金，应以44.96元为基数，自次月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130％计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。

关于城市垃圾处理费：《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户．月收取，现康**司主张城市生活垃圾处理费2010年1月---2010年10月（共计10个月）按7．5元／户．月计算，2010年11月---2013年12月（共计38个月）按8元／户．月计算未超过相应规定，一审法院对康**司该项诉请依法予以支持，则城市垃圾处理费为7．5元／户．月×10个月＋8元／户．月×38个月=379元。

关于房屋维修基金：前期物业服务合同约定业主委员会成立以前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平米0.05元收取，以后若有变更，则由康**司与业主委员会协商，故康**司要求韦*支付2010年1月到2013年12月期间的维修基金0．05×99．92×48=240元合法有据（每月应交为0.05×99.92=4.99元），一审法院予以支持。

关于电公摊、水公摊：康**司提供了电公摊、水公摊明细，韦*未有相反证据证明该费用存在不合理，则现康**司要求韦*支付电公摊、水公摊，一审法院予以支持。

对于城市生活垃圾处理费、房屋维修基金、电公摊、水公摊违约金：康**司仅仅为代收人，康**司主张按每日千分之三的标准计算违约金，理据不足，一审法院不予支持；康**司仅得主张**赔偿其损失，康**司不能证明其在为韦*代垫费用时被相关单位收取每日千分之三的违约金的，康**司的损失仅为代垫资金被占用的损失。

至于业主缴纳各项费用的时间，按照交易惯例，应为当月份的最后一日交纳，则次月第一日则应当支付康**司代垫费用的违约金（即：以每月应交费用数额作为计算基数，自次月1日起按中**银行同期贷款利率计取依次计至本判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、韦*向康**司支付2010年1月至2013年12月的物业服务费2158元；二、韦*向康**司支付物业服务费的违约金（违约金从2010年1月到2013年12月，以44．96元为基数，自次月1日起按中**银行规定的同期贷款利率的130％计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；三、韦*支付康**司从2010年1月至2013年12月的城市生活垃圾处理费379元；四、韦*向康**司支付2010年1月至2013年12月的维修基金240元；五、韦*向康**司支付2009年12月至2013年12月的电公摊费159元；六、韦*向康**司支付2009年12月至2013年12月的水公摊费52.9元；七、韦*支付康**司城市生活垃圾处理费、维修基金、电公摊、水公摊违约金（违约金计算：以每月应交费用数额作为计算基数，自次月1日起按中**银行同期贷款利率计取依次计至本判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；八、驳回康**司其他诉讼请求。案件受理费86元，由康**司负担6元，韦*负担80元。

上诉人诉称

上诉人韦*不服一审判决，上诉称：一、上诉人于2003年12月16日与南宁市**总公司签约购买南**沙大道138号江南新兴苑石之梦×栋×单元×号之房产，并于2005年3月19日收到开发商和前期物业服务公司（“南宁市家**有限公司”）发来的入住通知书。需要特别强调的是，上诉人作为业主，收房时所签约的前期物业服务公司，并非被上诉人，而是“南宁市家**有限公司”。而开发商于2006年擅自变更前期物业管理公司，与被上诉人签约，应为无效合同。理由：既未经公开招标、投标，也未经召开业主大会并经小区专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，把“脏”“乱”“差”的物业服务，强加于业主，并以暴力威胁进行乱收费，擅自霸占小区公共物业（物业大楼、会所、幼儿园、商铺和公共道路等等）用以经营牟利，损害了广大江**苑小区业主的公共利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；”、第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，被上诉人进驻并管理江**苑小区是非法的。因此，被上诉人向小区业主强行征收各种费用，在法律上没有依据。二、虽受被上诉人等方面的种种阻挠和破坏，但江南**主大会依法选举产生了江南新兴苑第一届主业主委员会。江南新兴苑第一届业主委员会经业主代表大会授权，于2009年8月18日选聘“南宁市居**责任公司”为小区物业服务企业并已签订《物业服务合同》，终止了《前期物业管理合同》，并发出要求全体业主停止向被上诉人缴纳各种费用的公告。上诉人赞成并授权业主委员会选聘新的物业管理公司，停止向被上诉人缴纳各种费用，不仅是合理的，也是合法的。但是，被上诉人拒绝向“南宁市居**责任公司”交接工作，双方为此曾于2009年8月20日发生冲突、大打出手，警察及政府相关人员到场处理，媒体也进行过报道。此后，业主委员及“南宁市居**责任公司”多次与被上诉人进行交涉，但被上诉人无理地拒绝撤离江**苑小区，继续强行为江**苑小区提供不到位的服务，继续以暴力威胁进行乱收费。三、即使业主委员会选聘新物业服务公司过程中存在瑕疵，也不能说明被上诉人强行进驻小区和强行向业主收费等行为具有合法性。综上所述，请求二审法院：1、撤销（2014）江*一初字第543号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人康**司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。虽然小区业主委员会已经合法成立，但是业主委员会在解聘物业的时候违反了物权法的规定，没有征得过半数业主的同意而解除物业，所以解除物业是无效的，被上诉人还是有权收取业主的物业费。

当事人的争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系？上诉人应否向被上诉人支付物业服务费、生活垃圾处理费、维修基金、水电公摊费以及违约金？

本院查明

被上诉人在二审期间提交如下证据：1、南宁市城**限责任公司出具的证明，证明南宁市西**限责任公司是经南宁市城**限责任公司授权，负责江南新兴苑小区的销售管理和物业选聘工作；2、南宁市物业管理项目中标备案表，证明康**司是经过招投标选聘。上诉人韦坚经质证认为，对证据1、2的真实性由法院认定，证据1不能证明康**司进驻江南新兴苑小区的合法性，证据2中记载的招标时间是2006年8月1日，但是康**司在招标之前已经进驻江南新兴苑小区，程序不合法。对于被上诉人提供的上述证据的真实性，本院予以确认。

上诉人韦*对一审查明的“该公司隶属于南宁市城**限责任公司”有异议，认为并没有任何证据证实南宁市西**有限公司是隶属于南宁市城**限责任公司。被上**公司对一审查明的事实没有异议。

除上诉人提出的上述异议外，对于一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。

二审另查明：南宁市西**责任公司是由南宁城市**责任公司和南宁市城**限责任公司全资设立的子公司，经南宁市**展有限公司授权许可，负责南**沙大道138号江南新兴苑小区的销售管理和物业选聘工作。

南宁市西**限责任公司于2006年8月1日为江南新兴苑小区选聘物业管理企业进行公开招标，康**司经选聘中标，南宁市房产物业管理处于2006年8月22日进行了中标备案。

一审法院于2014年7月22日作出的庭审笔录中记载：“审判长：原告是何时进驻小区进行物业服务的？原代：2006年8月份入驻小区，直到现在还在小区进行服务。审判长：被告是否认可？被告：确认，现在原告还在小区从事物业服务。”

本院认为

本院认为：关于上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系问题。上诉人以被上诉人进驻江南新兴苑小区程序违法为由，主张南宁市西**责任公司（以下简称西**公司）与被上诉人签订的《江南新兴苑小区前期物业服务合同》属无效合同。**务院颁布的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”西**公司系经南宁市城**限责任公司（建设方）授权，负责江南新兴苑小区的销售管理和物业选聘工作。虽被上诉人与西**公司于2006年1月1日签订《江南新兴苑小区前期物业服务合同》，但被上诉人于2006年8月1日经西**公司公开招标选聘物业服务企业而中标，且在南宁房产物业管理处备案，并于中标后才进驻涉案小区进行前期物业服务管理。因此，被上诉人进驻江南新兴苑小区并不违反法律法规的规定。西**公司与被上诉人签订的《江南新兴苑小区前期物业服务合同》应属合法有效，对业主具有约束力。上诉人作为江南新兴苑小区的业主，与被上诉人之间已形成物业服务合同关系。

关于被上诉人主张的各项费用问题。虽江南新兴苑小区于2009年成立了业委会，选聘了新的物业公司并与之签订了新的物业服务合同，但业委会的该选聘行为已被有关行政部门确认违反法定程序，并要求其重新依法选聘。而上诉人至今未能提供证据证明业委会依法重新选聘了物业公司，被上诉人仍按照前期物业服务合同对江南新兴苑小区提供物业服务，上诉人应当按照合同约定向被上诉人缴纳有关物业管理费及相关费用。对于一审关于物业服务费、城市垃圾处理费、房屋维修基金、水电公摊费的计算正确，本院予以维持。对于被上诉人主张的违约金问题。在本案诉讼之前，对于南宁市城市建设投资发展总公司与西**公司是何种关系以及西**公司何时经招标程序选聘被上诉人，上诉人并不知情，且被上诉人在中标前既与西**公司签订了前期物业服务合同，上诉人有理由对被上诉人进驻小区的合法性产生怀疑，并拒交物业服务费及相关费用，直至本案确认被上诉人进驻江南新兴苑小区的合法性。故，上诉人之前拒交物业服务费等费用并不构成违约。因此，被上诉人主张上诉人支付物业服务费、城市垃圾处理费、房屋维修基金、水电公摊费的违约金，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市江南区人民法院（2014）江*一初字第543号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；

二、撤销南宁市江南区人民法院（2014）江*一初字第543号民事判决第二项、第七项。

一审案件受理费86元，由韦*负担22元，南宁市**限责任公司负担64元；二审案件受理费86，由韦*负担22元，南宁市**限责任公司负担64元。

上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如逾期不履行的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日