周*与广西超**限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周*与被告广**有限公司（以下简称超越公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜**任审理，书记员张**担任记录。在审理过程中，依原告周*的申请，本院依法对被告超越公司的财产采取了保全措施。本案于2015年8月6日公开开庭审理。原告周*的委托代理人蒋**、傅**，被告超越公司的委托代理人王**到庭参加了诉讼。因案情复杂，各方当事人争议较大，不宜适用简易程序审理，本院于2015年9月21日裁定将本案转为普通程序审理，由审判员杜**担任审判长，与审判员梁*、胡*组成合议庭，书记员张**担任记录，并于2015年11月9日公开开庭审理了本案。原告周*及其委托代理人蒋**、傅**，被告超越公司的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周*诉称，2009年10月18日，原告与被告签订《合同书》一份，合同约定被告将南宁市厢竹大道44号（44-3号）2600平方米的土地出租给原告使用，租期从2010年1月1日起至2015年12月30日止，该合同第二条约定：原告须缴纳2万元合同信誉押金及水电押金1万元，合同期满后出租方3天内无息全部退回押金，原告须先交租金后使用土地及库房，其中第三条约定第三年租金为374400元。2010年9月1日，原告与被告又签订《补充合同》一份，该补充合同约定延长2年租期至2017年12月29日止，原告须一次性预交2年租金624000元，原合同约定的5年租期及支付租金的数额标准相应顺延。该补充合同第四条还约定“在租用期内，如因国家征收等原因收回或拆迁所租场地，被告退回多收租金”。上述合同签订后，原告即向被告缴纳2万元合同信誉押金及水电押金1万元，并在此后履行过程中按照合同约定向被告足额支付了租金，至2014年，原告又按照合同约定向被告如约预缴纳租金374400元。2014年5月1日，被告发来通知，告知原告租赁土地已被青秀区房屋征收补偿和征地拆迁办公室征收，要求原告在2014年5月1日至3日自行搬离租赁场地，因此，原告自2014年5月1日开始即无法使用租赁场地。按照合同约定，被告本应在发出通知之日起三日内退还押金3万元以及自2014年5月1日至2014年12月30日止的多缴纳租金249600元，但经原告反复多次催讨，被告至今仍分文未退还。由于被告仍拒不退还租金及押金的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，为维护自身合法权益，遂提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告已缴纳租金及押金合计279600元；2、被告向原告支付违约金67104元（以279600元为本金，按照中**银行贷款利率6%的四倍计算，自2014年5月2日暂计至2015年5月1日，以后计算至履行判决之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。在第一次庭审过程中，原告变更诉讼请求第2项为：被告向原告支付经济损失67104元（以279600元为本金，按照中**银行贷款利率6%的四倍计算，自2014年5月2日暂计至2015年5月1日，以后计算至履行判决之日止）。

被告辩称

被告超越公司辩称，本案没有证据证明原告向被告足额支付了租金，原告没有按时支付租金给被告，反而是拖欠被告巨额的租金和水电费，被告保留追究原告相关的权利，原告要求被告退回租金及承担违约责任是没有事实理由根据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2009年10月18日，原告与被告签订了一份《合同书》，约定：由被告将南宁市厢竹大道44号（44-3号）2600平方米的土地出租给原告，租赁期限从2010年1月1日起至2015年12月30日止，原告向被告缴纳2万元合同信誉押金及水电押金1万元，共计3万元，合同期满后3天内被告无息将全部押金退回给原告；租金本着先交租金后使用土地及库房的原则实施，每年租金应在每年12月30日前支付，其中第一年租金为312000元，须在2009年10月19日前支付，第二年至第三年的，即从2011年1月1日起至2012年12月30日止，每年租金为374400元，第四年起租金在原来的基础上递增10%，即2013年1月1日起至2013年12月30日止，租金为411840元，第五年租金从2014年1月1日起至2014年12月30日止为430560元，第六年租金从2015年1月1日起至2015年12月30日止为449280元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订前一天，即2009年10月17日，原告向被告支付了信誉押金及水电押金3万元，合同签订后，从2009年10月29日至2010年1月20日，原告共分4次向被告支付了第一年即2010年1月1日至2010年12月30日止的租金312000元。2010年9月1日，原告与被告签订了《补充合同》，约定：被告同意在原《合同书》基础上给予原告延期两年的租期，即从2015年12月30日起至2017年12月29日止；原告需在2010年9月3日前预交2010年12月30日至2012年12月29日两年租金624000元，预交该两年租金后，仍按原合同所约定缴纳剩余五年的场地租金；在租期内，如因国家征收等原因收回或拆迁所租场地，被告退回多收租金；如2010年9月3日前原告未按本补充合同预交两年场地租金，补充合同作废。补充合同签订后，2010年9月3日，原告向被告支付了624000元。2013年1月5日，原告向被告支付了租金312000元；2014年1月9日至2014年2月7日，原告分4次向被告支付了租金374400元。由于涉案土地被征收，2014年7月4日，南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁办公室向原告下发《确认函》，要求原告先行搬迁，让地施工。在庭审过程中，原被告双方均认可原告于2014年7月10日从涉案土地搬离完毕。因被告未返还剩余租金及押金，原告遂提起诉讼，提出前述诉讼请求。

以上事实，有合同书、补充合同、收款收据、进账单、个人结算业务申请书及客户缴费回单、租金发票、确认函、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。

本院认为

本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。

根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、原告是否向被告足额支付租金，原告要求被告返还已支付的租金及押金合计279000元是否有依据；2、原告要求被告支付经济损失是否有事实和法律依据。

本院认为，原告周*与被告超越公司签订的《合同书》及《补充合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。

关于原告是否足额支付租金问题。原告主张2013年、2014年的租金标准应按《合同书》约定的第一年、第二年的租金标准，即2013年的租金是312000元，2014年的租金是374400元，原告已足额支付；而被告主张2013年、2014年的租金标准应按《合同书》约定的第四年、第五年的租金标准，即2013年的租金是411840元，2014年的租金是430560元，原告均没有足额支付。从双方上述主张来看，2013年的租金标准应从《合同书》约定租期的第几年起算是双方争议所在。根据《补充合同》的约定，原告预交2010年12月30日至2012年12月29日两年租金后，仍按原合同所约定缴纳剩余五年的场地租金。从被告出具的租金发票内容来看，2014年1月至4月，原告每月应支付的租金标准是31200元，据此计算，2014年的租金为374400元（计算方法：31200元×12个月）。实际上，原告2014年支付了租金374400元，与被告开具的租金发票内容相互吻合，形成证据链。同时，原告2013年支付的租金31200元，2014年支付的租金374400元，这两年的租金数额正好与《合同书》约定的第一年、第二年租金数额相对应。另外，被告均认可收到了上述两笔租金，虽然被告在庭审中主张原告未足额支付租金，但从被告分别收到之日起至今，特别是2013年的租金，被告从收到之日起至今将近两年的时间里，被告也未能提供任何证据证实其曾向原告催缴过拖欠的租金。故被告主张原告未足额支付租金明显与常理不符，也与查明的事实不符，本院不予采纳。因此，2013年、2014年的租金标准应按《合同书》约定的第一年、第二年的租金标准支付，即2013年的租金是312000元，2014年的租金是374400元，原告已足额支付。

关于原告要求被告返还已支付的剩余租金及押金共计279000元是否有依据问题。《合同书》第三条第1款约定：“乙方（原告）必须向甲方（被告）缴纳贰万元的合同信誉押金及水电押金壹万元，以上共计叁万元。合同期满后3天内无息将全部押金退回给乙方（原告）。”，及《补充协议》第4条约定：“在租期内，如因国家征收等原因收回或拆迁所租场地，被告退回多收租金。……”，由于涉案土地被征收，双方的合同已无法实际履行，被告应按双方的约定返还原告的押金3万元及剩余租金。关于剩余租金的起算时间，原告主张其于2014年5月1日收到被告超越公司的搬离通知，但原告未能提供任何证据证实，被告不予认可，对原告该主张，本院不予支持。在庭审过程中，原被告双方均确认原告于2014年7月10日搬离涉案土地，被告应从2014年7月11日起返还剩余租金给原告。根据双方的约定，2014年的租期从2014年1月1日至2014年12月30日止，如前所述，原告已支付2014年的租金374400元，被告应返还原告自2014年7月11日至2014年12月30日止的租金177942.86元（计算方法：374400元÷364天×173天）。综上，被告应返还原告剩余租金177942.86元及押金3万元，共计207942.86元。

关于原告要求被告支付经济损失是否有依据问题。合同无法继续履行，被告应及时返还剩余租金及押金给原告，但被告未及时返还，应赔偿原告的损失。原告主张被告按中**银行同期贷款利率6%的4倍计算，既没有合同约定，也没有法律依据，对原告该主张，本院不予支持。被告给原告造成的实际经济损失仅仅是资金占用的利息损失，应按中**银行同期流动资金贷款利率分段计算，即被告应支付原告经济损失计算方法为：以207942.86元为基数，自2014年7月11日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率分段计算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告广**有限公司向原告周*返还剩余租金177942.86元及押金30000元，共计207942.86元；

二、被告广**有限公司赔偿原告周*经济损失（计算方法：以207942.86元为基数，自2014年7月11日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中**银行同期流动资金贷款利率分段计算）；

三、驳回原告周*其他诉讼请求。

本案案件受理费6501元，财产保全费2254元，共计8755元（原告已预交），由原告周*承担3080元，由被告广**有限公司承担5675元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6501元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二十日