雷**、彭**等与广西桂**发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告雷**、彭**与被告广西**发有限公司（以下简称金**司）、第三人中国邮政储蓄银行环城西**支行（以下简称邮储银行环城西**支行）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由代理审判员蒙**适用简易程序，于2015年4月28日公开开庭进行了审理，代书记员覃*担任法庭记录。原告彭**及其诉讼代理人雷**、被告金**司诉讼代理人韦**、第三人邮储银行环城西**支行诉讼代理人卿**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告雷**、彭**诉称，2010年12月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于桂林市环城西二路2号金*广场综合楼1层A3号门面，套内建筑面积42.3平方米，租赁期自2011年元月1日至2015年12月31日止，租金每月为3620元。租金自2011年3月1日起按月结算，由被告于每月5日前交付给原告；如被告延期支付租金，延期一天，则由被告向原告赔偿整月租金的5‰，拖欠租金达15天，原告有权终止合同并收回房屋。现房屋实际使用人为第三人。被告至今拖欠四个月租金未付，原告向其索要，遭到拒绝，故诉至法院，请求：一、判令解除原、被告于2010年12月20日签订的《房屋租赁合同》，由被告归还房屋；二、判令被告向原告支付拖欠1个月的房屋租金3620元及损失400元（损失以每月拖欠金额为基数按每天5‰计算至付清租金为止）；三、本案诉讼费用由被告承担。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

一、房屋所有权证，证明原告系涉案房屋的所有权人；

二、房屋租赁合同，证明原、被告间的租赁合同关系；

三、电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格。

被告辩称

被告金**司辩称，一、被告在履行与原告的房屋租赁合同期间，因客观原因有延期支付租金的情况，偶尔拖欠租金。就原告主张的拖欠租金，被告于原告起讼前即2015年3月23日仍在向原告支付3月份租金，可见被告有足够的诚意继续履行合同。二、2014年12月3日，涉案门面所属金*广场综合楼公用变压器损坏，整栋大楼全面停电长达三个多月，影响到第三人的正常经营，其以此为由拒付2015年租金。因变压器属于公共设备，全体业主均有责任承担相应的修复费用。在多次与业主协商未果的情况下，被告先行垫付了约6万元的维修费，才使得第三人得以正常营业。三、如按原告的要求解除房屋租赁合同，则第三人与被告的租赁合同也将被迫解除，会损害第三人及其他未涉案业主的共同利益。综上，被告虽因客观原因有延期支付租金的情况，但不应成为原告解除合同的正当理由。加之原告解除合同未依法通知被告，故被告认为应继续履行与原告、第三人的租赁合同。

被**公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：

桂**行转账汇款电子回单，证明被告已支付原告2015年1月、2月、3月的租金。

第三人邮储银行环城西二路支行述称，第三人认为原、被告之间的租赁合同依法不应解除，理由如下：一、被告是否属无正当理由拖欠原告房租并达到解除合同的条件，对此事实由被告依法抗辩，并由法院依法查实。但是从被告提交的相关资料来看，即便被告存在未如期支付原告租金的情形，至少在起诉时被告已完成了向原告支付租金的义务，不存在拖欠租金的行为，且原告接受了被告的付款，故原告在起诉时欠缺解除租赁合同的事实依据。二、原告依约解除租赁合同是否实际通知了被告，第三人不得而知。但合同解除权属形成权，根据合同法第96条之规定，原告行使合同解除权应当通知对方，本案原告未经通知径行起诉与法不符。三、综合考虑本案的实际情况，租赁合同也不宜解除。一方面，第三人系依法承租涉案房屋，其合法承租权应当依法给予保护；另一方面，第三人作为次承租人是整体承租了包括本次涉案的四间门面在内的九间门面，如单单解除了本案原告的租赁合同，将导致第三人整体的承租权受到破坏，并进而牵涉其他案外人租赁合同之履行。因此，从合同法所遵循的“尽力维护合同的有效性和促进合同的继续履行”这一立法目的，结合本案具体情况，本案租赁合同实不宜解除。综上，请法院依法查明事实，以调解方式解决本案纠纷，以维护第三人的合法权益。如调解不成，请法院驳回原告要求解除租赁合同，归还房屋的诉请。

第三人为其主张在举证期限内提供的证据有：

一、房屋租赁合同两份，证明被告有权转租，被告将其拥有出租权的九个门面整体转租给第三人，第三人合同的租赁间在被告承租的有效期内，双方在合同中就租金及其交纳等进行了约定。

二、联系函、关于中国邮**林分行租房事宜的复函、复函、桂**行转账汇款电子回单、中国**银行结算账户付款凭证，证明鉴于被告与业主的纠纷及公用变压器损坏，第三人向被告提出异议，在获得被告支付租金的凭证及承诺后，第三人履行合同约定的支付租金义务；至原告2015年3月25日起诉时止，被告并无拖欠原告租金的情形，原告径行起诉解除合同缺乏事实依据。

经过开庭质证，原告对被告、第三人提交的证据真实性无异议，认为被告即使支付了2015年3月的租金，但仍拖欠4月份的租金。被告对原告、第三人提交的证据真实性无异议。第三人对原告、被告提交的证据真实性无异议，但认为邮储银行环城西二路支行不是本案适格第三人，邮储银行桂林分行才是租赁合同的相对方。

本院认为

本院认为，原、被告及第三人提供的证据与本案有关联性，能够反映客观事实，具有合法性，均应作为本案定性的依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

原告系桂林市象山区环城西二路2号金*广场综合楼一层A3号门面的所有权人。2011年1月18日，原告雷**、彭**（出租方、甲方）与被**公司法定代表人黄**（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于金*广场A3号门面，套内建筑面积36.2平方米出租，乙方有转租权；租赁期限自2011年元月1日至2015年12月31日止；该房屋月租金为3620元，租金自2011年3月1日起按月结算，由乙方于每月的5日前交付给甲方；乙方延期付款的，每超过一天赔偿甲方月总租金的5‰，拖欠租金达15天，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。被**公司持有的《房屋租赁合同》则是加盖了金**司公章。审理中，双方对两份合同的真实性均无异议，对金**司系房屋租赁合同的相对方亦无异议。

2011年3月1日，被告金**司（出租方、甲方）与中国邮**林市分行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于桂林市环城西二路2号A1、A2、A3、A4、A5、A6、B1、B2、B3房屋出租给乙方作为金融服务使用；房屋租赁期限自2011年3月1日至2015年12月31日止；该房屋每月每平方米租金为138元，按每两年递增5%；租金支付按12个月为一期进行支付，即自每年3月1日起至次年2月28日为一期。现涉案门面为第三人邮储银行环城西二路支行实际使用。因被告金**司未按时支付原告租金，原告认为被告构成违约，遂诉至法院，请求判如所请。

另查明，被告金**司于2015年3月13日支付1月份租金，2015年3月16日支付2月份租金，2015年3月23日支付3月份租金。

本院认为，根据本案各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题归纳为：一、原告行使解除权是否符合法律规定；二、房屋租赁合同因承租人未依约支付租金而解除的，次承租人可否要求继续履行转租合同。

关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告对合同解除条件在《房屋租赁合同》第七条第1项予以了约定，即“乙方（被告）延期付款的，每超过一天赔偿甲方月总租金5‰，拖欠租金达15天，甲方（原告）有权终止合同收回房屋，造成损失的，由乙方负责赔偿”。《房屋租赁合同》第四条约定被告应于每月5日前支付租金，根据被告金**司提供的转账凭证显示，其一直存在未按期支付租金的行为，拖欠租金超过15天。被告金**司的上述行为已使该合同解除条件成就，作为出租方的原告有权依据该约定行使解除合同的权利。关于合同解除时间，根据合同法第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告并未向被告发出解除合同的通知，而是向本院提起解除合同的诉讼，说明原告自愿放弃合同约定的解除权而采取诉讼的方式解除合同。因本案诉状副本于2015年4月2日送达被告，原告要求解除合同的意思表达于当天到达被告，此时不能发生合同即时解除的效果，而应以判决生效之日起合同解除。原告主张解除双方于2010年12月20日签订的《房屋租赁合同》的诉请符合法律规定及合同约定，本院予以支持。

关于第二个争议焦点，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定

：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。故本案中次承租人即第三人主张已向承租人即被告缴纳租金并不能抗辩出租人合同解除权。因被告的违约行为，原告主张解除合同，承租合同解除，承租人丧失了对租赁标的依租赁合同所享有的权利，转租合同因此处于履行不能的状态。租赁合同与转租合同毕竟是两个相互独立的合同，出租人并非转租合同的当事人，不能强迫其继续履行转租合同的义务。因此，第三人要求继续履行合同的主张，本院不予支持。次承租人如因解除合同遭受损失，应向承租人即被告另**。

综上事实，本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应遵照履行。原告已依约履行合同，被告未按合同约定如期缴纳租金，已构成违约，依合同和法律规定，上述合同可解除，故原告请求解除原告与被告于2010年12月20日所签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。根据合同的相对性，合同解除后，被告负有将房屋返还给原告的义务。原告主张被告拖欠的租金，被告已付清，该项诉请已经履行完毕。对于原告要求被告按每月拖欠的租金按日5‰支付违约金的请求，本院认为，诉讼中原告未提交证据证明其因被告违约所受损失，故本院认定原告的损失为租金利息损失。因此，双方关于违约金的约定明显过高，违约金应以3620元为基数按中**银行同期同类贷款利率自2015年3月6日起计算至2015年3月22日为宜，计算得9元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告雷**、彭**与被告广西**发有限公司于2010年12月20日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除；

二、被告广西**发有限公司将坐落于桂林市象山区环城西二路2号金*广场综合楼一层A3号门面返还给原告雷**、彭**；

三、被告广西**发有限公司向原告雷**、彭**支付逾期付款违约金9元；

四、驳回原告雷**、彭**的其他诉讼请求。

本案案件受理费减半收取353元（原告已预交），由被告广西**发有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费706元［户名：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行**支行］，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年七月一日