原告史**与被告新疆**产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告史*利诉被告新疆利**有限公司（以下简称利**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理，依法适用简易程序由审判员田海*于2015年7月29日、7月30日两次公开开庭进行了审理，原告史*利及其委托代理人邓*时、被告利**产公司委托代理人哈**·吐尔逊拜*、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告史*利诉称，2012年10月12日，被告投资开发乌尔禾奇石城商业街商铺、住宅，承诺投资商铺住宅可办理落户克拉玛依，原告为落户故申请购买乌尔禾奇石城龙翔小区62栋42号住宅楼，原告向被告共计交纳房款203032.50元、契税3045.49元、印花税101.52元、住宅维修资金5874元，合计212026.51元，被告承诺2014年10月交付房屋。后原告获知上当根本无法落户克拉玛依，原告多次找被告协商未果，被告拒绝退还原告购房款。因原告所购买的住宅楼至今未交工，被告与原告至今未签订商品房买卖合同。原告现诉至法院，要求被告退还原告已付购房款203032.50元，被告返还原告交纳的契税3045.49元、印花税101.52元、住宅维修资金5874元合计212026.51元，要求被告自2012年10月12日起至2015年6月24日按一至三年同期银行贷款利率赔偿原告利息损失35403.50元（212026.51元×6.15%÷365天×991天），上述各项合计247430元，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告**产公司辩称，被告投资开发乌尔禾奇石城商业及住宅楼项目，2013年7月25日办理了商品房预销售许可证，该项目一期工程为奇石城商业街，已完工交付，二期工程为龙翔小区61、62、63栋住宅楼，二期工程因出现规划、设计变更，建筑工程施工许可证正在办理之中，二期工程计划于2015年12月30日前完工交付。原、被告双签订的龙翔小区62栋42号商品房买卖协议合法有效，双方虽未签订书面买卖合同，但被告给原告出具的交款收据上记载有房屋栋号、面积、单价、房款数额等内容，已经构成交易。被告多次通知原告签订商品房买卖合同，原告至今未与被告签订合同。现被告同意与原告签订商品房买卖合同，只要原告符合公安机关的落户政策，被告愿意协助原告办理落户克拉玛依，本案不存在合同法规定的约定解除或法定解除的情形，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。

本院查明

经审理查明，被告**产公司计划开发建设乌尔禾奇石城商业街及住宅楼工程，被告**产公司在其制作发布的乌尔禾奇石街商业销售广告中载明：“购买乌尔禾奇石街住宅可落户克拉玛依。”2012年10月12日，原告史**向被告**产公司法定代表人黄**的建设银行卡转账存入购房款150000元。同日，被告**产公司的员工纳**向原告史**出具“乌尔禾·奇石街购房计划书”一份，载明房号B栋1单元3号，面积58.88平方米，单价3450元，总房款203136元，代收维修基金12188元、印花税1016元、契税6094元，房屋全款共计222434元。

2013年9月3日，被告**产公司向原告史**出具“购房流程”一份，载明“业主史**，房屋编号62-42，维修资金5847元，未付房款53032.50元，契税3045.49元，印花税101.52元，合计56179.50元，15个工作日后业主到奇石城售楼部领取购房合同和契税发票。”另备注“面积58.85平方米，单价3450元”。同日，原告史**向被告**产公司交纳剩余房款53032.50元，被告**产公司向原告史**开具房款总额203032.50元的克拉玛依市商品房预（销）售专用收据一份，载明房屋栋号62-42，面积58.85平方米，单价3450元，并由被告**产公司代收印花税101.52元、契税3045.49元，原告史**自行缴纳住宅专项维修资金5847元。原告史**未按照“购房流程”中通知的时间、地点与被告**产公司签订商品房买卖合同。

另查明，2013年7月25日，被告**产公司取得克拉**管理局核准颁发的新建房许字（2013）029号商品房预销售许可证，载明项目名称为克拉玛依市乌尔禾奇石城商业及住宅楼，小区名称龙翔小区61-63栋。该工程分一期商铺工程和二期住宅楼工程，二期住宅楼工程自2013年初开工建设至今未完工。被告**产公司与龙翔小区62栋其他业主签订的商品房买卖合同中约定的交付房屋时间为2015年12月30日前。

2015年6月，原告史**向被告**产公司书面申请退房，要求被告**产公司退还全部已付款项，被告**产公司至今未予答复。

上述事实，有经庭审质证的建设工程规划许可证、商品房预销售许可证、乌尔禾奇石城商业广告、购房计划书、建设银行客户回单、购房流程、克拉玛依市商品房预（销）售专用收据、契税和印花税收据、住宅专项维修资金专用收据、商品房买卖合同及原、被告陈述等证据予以证实，足以认定。

本院认为

本院认为，被告**产公司作为房地产开发商在乌尔禾奇石街商业销售广告中作出“购买乌尔禾奇石街住宅可落户克拉玛依”的商业宣传，因户籍管理依法属于公安机关的行政管理职权，购房仅是诸多落户的条件之一，而非房地产公司一方的行为可以完成，故被告**产公司为商业促销而宣传的购房即可落户克拉玛依的行为应认定为要约邀请，并不构成合同法上的要约。原告史**以购房在克拉玛依落户为目的，向被告**产公司交纳购房款203032.50元及印花税101.52元、契税3045.49元及住宅专项维修资金5847元，被告**产公司向原告史**出具购房计划书、购房流程、商品房预（销）售专用收据、契税和印花税收据，且购房计划书、购房流程、商品房预（销）售专用收据中均记载了所购房屋的栋号、面积、单价、房款数额、契税、印花税及住宅专项维修资金的内容，但未载明所购住宅楼的交付时间及违约责任等条款，已具备商品房买卖预约合同的主要条款，应认定原、被告双方于2013年9月3日以各自的实际行为订立了龙翔小区62栋42号住宅楼的商品房买卖预约合同，该预约合同合法有效，双方应本着诚实信用原则继续履行，签订商品房买卖本约合同。后因原告史**未按照被告告利通房地产公司给其出具的“购房流程”中通知的时间、地点与被告**产公司签订商品房买卖本约合同。原告史**2015年6月向被告**产公司提交书面退房申请，被告**产公司至今未予答复。原、被告双方以行为方式订立的商品房买卖预约合同，因不能继续签订商品房买卖本约合同，导致合同难以继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，依法应解除商品房买卖预约合同。因商品房买卖预约合同解除，原、被告双方因该预约合同而取得的财产应予返还，故原告史**主张被告**产公司应退还购房款203032.50元、印花税101.52元、契税3045.49元及住宅专项维修资金5847元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告史**主张被告**产公司应自2012年10月12日起至2015年6月24日止赔偿原告史**利息损失35403.50元（212026.51元×6.15%÷365天×991天）的诉讼请求，因原告史**未按照被告**产公司“购房流程”中通知的时间、地点与被告**产公司签订商品房买卖本约合同，应负缔约过失的主要责任，故原告史**要求被告**产公司赔偿其利息损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。为维护双方当事人的合法权益，规范房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告史**与被告新疆利**有限公司于2013年9月3日订立的乌尔**小区62栋42号住宅楼的商品房买卖预约合同于2015年9月2日依法解除；

二、被告新疆利**有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告史**购房款203032.50元；

三、被告新疆利**有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告史**交纳的契税101.52元、印花税3045.49元、住宅专项维修资金5847元共计8994.01元；

四、驳回原告史**要求被告新疆利**有限公司赔偿利息损失35403.50元的诉讼请求。

案件受理费2056元，被告新疆利**有限公司负担2015元，原告史**负担41元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二日