高**与妥*刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）高**与被告（反诉原告）妥*刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法由代理审判员周*独任审判，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高**及其委托代理人麻丽、被告（反诉原告）妥*刚及其委托代理人马小*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告高**起诉称：2014年6月26日，原告与被告妥*刚经过反复的协商，签订了门面房租赁合同，被告承诺一次性付清全年房租，但签完合同付款时，被告称暂时没准备这么多钱，加上刚刚转业，接着要装修房子，剩余7000元能否缓交至12月底，考虑到年轻人创业不容易，原告勉强答应，被告当场出具欠条一份。然而到了还款日期，原告经常以电话、短信及亲自前往等形式催要房租，被告总以各种理由和借口推拖直至今日，更为恶劣的是，被告既不交房租也不同意交还房屋，甚至拖欠水电等各项费用拒不支付。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告间的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付其所拖欠的房租24500元及房屋使用期间拖欠的各项费用5600元，并支付违约金18500元（以上合计48500元）；3、被告承担本案的诉讼费及邮寄费。

被告辩称

被告妥*刚答辩称：原告于2015年7月18日将涉案房屋上锁，致使我无法经营，导致租赁合同的目的不能实现，我同意解除合同，解除合同的时间应为2015年7月18日；因原告的违约行为解除合同，故2015年7月18日后被告不应再支付房屋租赁费，亦不应承担违约金及相关费用；被告认可欠付原告房屋租赁款7000元，但原告主张的违约金明显高于造成的损失，请求法院予以减少。

反诉原告妥*刚反诉称：2014年6月26日反诉原告从反诉被告处租赁门面房一间，该房为毛坯房，双方签订了门面租赁合同，租赁房屋后原告即开展了门面装饰工作，为此花费了72000余元，但由于反诉原告门面房外的临时设施阻挡在门前，导致无法正常经营，反诉原告不仅有经营损失，也导致无法收回成本，此问题反诉原告与反诉被告曾多次沟通交涉，反诉被告一直承诺会解决此问题，但至今未解决。反诉原告租赁的2号楼门面房因为门前遮挡物还牵扯到被告与第三方的纠纷问题，在证据材料中有被告及2号楼门面所有房东向有关部门反映情况的材料及QQ聊天记录均能说明，反诉原告与反诉被告在《门面出租合同》第八项第2条的第二部分中明确规定，反诉被告与第三人之间的纠纷涉及该房屋的，致使反诉原告无法正常经营，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告赔偿装修款和经济损失。在房屋租赁期间，反诉原告多次要求反诉被告到此门面房来协商门前被堵事宜，但反诉被告以各种理由推托，此证据在5月20日的通话记录也能说明，通话当天反诉被告还在推托，直到7月18日反诉原告过肉孜节的这一天，在双方一年合同租赁未到期的情况下，反诉被告以反诉原告张贴出的“本店转让”视为将本店的房屋所有权转让为由，强行将反诉原告的门面锁了起来，导致此后反诉原告至今未经营，反诉原告曾电话沟通过多次要求打开房门以协商解决事情为重，因为一直不能正常经营反诉原告也没有经济来源，被迫无奈下反诉原告曾愿意变卖店铺内设施以还欠反诉被告的7000元，或将房屋能便宜转让出去，哪怕是一、两万元，能还清反诉被告的欠款，但被反诉被告拒绝。综上所述，被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，使反诉人受到了严重的经济损失，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失72000元；2、由反诉被告承担本案的所有诉讼费用。

反诉被告高**针对反诉原告妥**的反诉答辩称：不同意反诉原告的反诉请求。双方签订合同时，反诉原告明知房屋前有遮挡，且门面房与遮挡物之间有20多米的距离可以停车可以经营，正是由于有临时设施的遮挡，反诉被告才将门面房以低于市场价的价格出租给反诉原告，反诉被告曾锁过房屋的门，但反诉原告自行打开并进行经营，产生了相关费用，而且房屋现在仍然由反诉原告经营使用。

本院查明

经审理查明：2014年6月26日，高**与妥*刚签订一份《门面出租合同》，合同主要约定高**将其坐落于本市新市区鲤鱼山路锦绣山河2-5号门面房（建筑面积107平方米）出租给妥*刚使用，租赁期限为5年，自2014年6月26日起至2019年7月30日止，租金起算日为2014年7月30日，第一年租金为27000元，第二年租金为30000元，第三年租金为30000元，第四年在第三年基础上以10%为上浮底线，以该小区门面房租金涨幅为主要依据双方协商确定实际上浮率，第五年在第四年基础上以10%为上浮底线，以该小区门面房租金涨幅为主要依据双方协商确定实际上浮率。租金的支付方式为：首年支付在本合同签订之日立即付清；之后每年8月1日支付全年租金，不得超过8月16日付清，否则按全年租金的百分之五十支付违约金。合同还约定了在租赁期内因租赁门面所产生的水、电、暖、燃气、卫生、物业管理等费用均由妥*刚承担。合同签订当日，妥*刚向高**交纳了第一年的房租20000元，剩余7000元未付，妥*刚出具欠条一张，约定剩余7000元在2014年12月31日前交付给高**，随后，高**将该门面房交给妥*刚，妥*刚对该门面房进行了装修，作为餐厅投入经营使用。因妥*刚欠付高**7000元房租到清偿期未还，高**多次催要无果后于2015年7月将门面房上锁，要求妥*刚支付租金，妥*刚并未支付，将锁打开后继续使用该门面房。至本案开庭审理之日，妥*刚未向高**偿还欠付的7000元租金及2015年7月30日起至今的租金15000元，且未向物业公司、热力公司交纳其租赁期间产生的电费1606.95元、采暖费1319.50元（计算至2016年1月31日）、物业费1233.84元，高**代妥*刚向物业公司、热力公司交纳了以上费用。

以上事实有《门面出租合同》、欠条、物业公司证明、照片、物业费、采暖费、水电费发票及庭审笔录等存卷为证。

本院认为

本院认为：承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

高**、妥*刚签订的《门面出租合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效。妥*刚欠付高**2014年7月30日至2015年7月30日门面房租金7000元，约定2014年12月31日偿还，妥*刚逾期未偿还，且欠付自2015年7月30日至今的租金，以上款项经高**多次催要后妥*刚拒不支付，故高**有权要求解除合同；妥*刚欠付高**租金22000元（计算至本案判决之日即2016年1月31日），有双方签订的租赁合同及妥*刚出具的欠条为证，高**主张妥*刚支付租金24500元，本院支持22000元，其余部分本院不予支持；妥*刚拖欠房屋使用期间的电费1606.95元、采暖费1319.50元（计算至2016年1月31日）、物业费1233.84元，以上各项费用共计4160.29元，双方合同约定以上费用应当由妥*刚缴纳，妥*刚未交拖欠至今，高**代妥*刚向物业公司、热力公司缴纳了以上费用，有物业公司、热力公司出具的收据及热力公司出具的证明为证，高**主张妥*刚支付拖欠的各项费用5600元，本院支持4160.29元，其余部分本院不予支持；高**要求妥*刚按照双方合同约定支付违约金18500元，妥*刚抗辩称双方约定的违约金过分高于实际损失，要求法院予以调整，本院认为，双方在《门面出租合同》第九条第2项“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方可要求乙方赔付当年租金的百分之五十违约金”的约定过分高于高**的实际损失，对妥*刚的抗辩主张本院予以采纳，本院将违约金调整为1717.46元（7000元×4.875‰×13个月×130%＋30000元×4.875‰×6个月×130%），其余部分本院不予支持；妥*刚反诉要求依据《门面出租合同》第八条第2项“甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔付装修款和经济损失…（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷，或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业的”，妥*刚认为门面房前二十余米处有临时设施，系高**与开发商之间存在纠纷，临时设施迟迟未能拆除，导致了妥*刚无法正常经营，因此要求按照合同约定赔偿其赔偿装修损失72000元，对妥*刚的此项反诉请求，本院认为，根据双方提供的照片可以认定，门前临时设施（彩钢板围栏）并未导致妥*刚无法正常营业，且门前临时设施在双方签订租赁合同时业已存在，在租赁期间高**并未与第三方就房屋及土地发生纠纷，故妥*刚要求高**赔偿装修损失72000元的反诉请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）高**与被告（反诉原告）妥*刚签订的《门面出租合同》；

二、被告（反诉原告）妥*刚给付原告（反诉被告）高**租金22000元（7000元＋2015年7月31日-2016年1月31日期间15000元）；

三、被告（反诉原告）妥*刚给付原告（反诉被告）高**采暖费、电费、物业费合计4160.29元；

四、被告（反诉原告）妥*刚给付原告（反诉被告）高**违约金1717.46元；

五、驳回被告（反诉原告）妥*刚要求原告（反诉被告）高**赔偿装修损失72000元的反诉请求。

上述款项，被告（反诉原告）妥*刚应于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）高善慧，逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉诉讼标的金额48600元，确认给付金额27877.75元，确认给付金额占诉讼标的金额的57.36%，本案本诉案件受理费1012.5元（高**已预交）减半收取，退还高**506.25元，剩余506.25元由高**负担215.86元，妥*刚负担290.39元，妥*刚应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付高**；本案反诉案件受理费800元（妥*刚已预交），由妥*刚负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交

上诉状，并按对方当事人人数提交副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月三十一日