张**诉洛阳宏**有限公司、第三人吴**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年3月23日，原告与第三人签订房屋买卖合同，原告购买第三人所有的位于洛龙区通济街以东、展览路以北洛阳生态文化怡和花园1栋1单元1602号房屋一套。该房屋是第三人吴**2009年12月4日从被告处购买，当时被告与第三人签订有《商品房预售合同》，该合同约定第三人购买由被告开发的本案所涉房屋，2010年12月31日前被告向第三人交房，由于出卖方原因逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；出卖人应在商品房交付使用360日内，将办理权属登记，需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第三人与被告的合同签订后，第三人按照合同约定及时足额交清房款，原告也按照房屋买卖合同的约定按时交清购房款，但被告却一再违约，不按期交房，在众业主多方催促下于2011年2月28日得到住房钥匙，且交付房屋设施内容不符合合同要求。2013年2月5日，原告得到了所购房产的房屋所有权证，但至今未取得土地使用证。被告的行为已构成严重违约，给原告造成巨大损失，第三人已经将房屋卖给原告，原告有权基于第三人的权利向被告主张。原合同约定的违约责任条款数额过低，根本无法弥补原告的实际损失。现提起诉讼，请求判令1、被告为原告办理土地使用证，赔偿逾期办证损失20000元（暂算至起诉日），并按照已付全部房款，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的两倍标准向原告赔偿损失继续计算至实际办证之日；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称：1、原告诉状中所诉与事实不符，答辩人的交房日期和房屋设施均符合合同的约定。本案所涉房屋购买时不是一次性付款，而是由答辩人为其担保向银行办理抵押贷款，答辩人向银行缴纳保证金6500元。2、答辩人与原告之间没有直接法律利害关系，原告作为本案原告不适格。答辩人与第三人于2009年12月4日签订预售合同，将本案所涉房屋出售给第三人，按原告诉状陈述，第三人于2011年3月23日与原告签订房屋买卖合同。答辩人与原告之间既没有合同关系，也没有直接利害关系，土地使用证必须依据合同办理到第三人名下，再由第三人过户给原告，综上应驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。

第三人经合法传唤未到庭，亦无书面陈述意见。

本院查明

经审理查明：2009年12月4日，第三人与被告签订《商品房预售合同》，第三人购买被告开发的商品房一套，建筑面积99.25平米，价款288123元。合同第八条对交付期限进行约定，被告应当在2010年12月31日前，依照有关规定将商品房验收合格后交付买受人使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，第三人依照合同约定缴纳了所购商品房的房款并接收了所购房屋。

2011年3月23日，第三人与原告签订房屋买卖合同，第三人将本案所涉房屋出卖给本案原告张**，2013年4月16日，原告取得本案所涉房屋的房屋所有权证，但至今仍未取得该房屋的土地使用证，故此原告诉至法院。

另查明：本案所涉房产系被告开发的位于洛龙区通济街以东、展览路以北洛阳生态文化怡和花园小区，该小区共2栋商住楼，1#商住楼已经办理房产证，但至今未办理土地使用证，2#商住楼截止起诉时仍未办理房产证及土地使用证。2011年6月25日，洛阳市土地规划资料室给被告出具《建设工程档案初验认可证》，载明“你单位生态文化怡和花园2#商住楼、会馆商业楼、物业办公楼、地下车库工程建设档案经初验，符合有关规定，现予以认可。”

本院认为

本院认为：原告与第三人签订的《房屋买卖合同》、被告与第三人签订的《商品房预售合同》均是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行各自的义务。原告从第三人处购买被告开发的房产并支付了房款，原告有权就该房产行使其权利，故原告有权依据第三人与被告签订的合同行使所涉房产的各项权利，被告的辩解理由不能成立。根据第三人与被告签订的《商品房预售合同》第十五条，被告应该在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据被告提供的证据材料，被告开发的2#楼档案于2011年6月25日经洛阳市土地规划资料室初验认可，第三人与被告签订的合同第十五条明确约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的….被告才依照合同约定承担违约责任。庭审中原告仅提交了自己购买房屋的材料，并无其他证据证明被告对逾期办证负有责任，故原告诉求的赔偿逾期办证损失2万元证据不足，应予驳回。关于原告诉求被告为其办理土地使用证，根据双方合同约定，被告仅负有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，但不具有批准发放权属证书的权利，故本院对原告的此项诉求不予处理。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张**的诉讼请求。

本案受理费400元，由原告承担。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月九日