新乡市红**乐有限公司诉新乡凯**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告新乡市红**乐有限公司（以下简称嘉乐盛邦）诉被告新乡凯**限公司（以下简称凯**司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年12月12日向本院提起诉讼，本院于当日作出受理决定，依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。被告于2015年3月9日向本院缴纳反诉费提起反诉，本院受理后，并向原告送达了反诉书、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人李**、李**，被告委托代理人谢**、张**到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。

原告诉称

原告嘉**邦诉称：2010年9月，原、被告双方签订租赁合同，原告承租被告位于凯德商业广场3层03／04／05室房屋及三层38号房屋和储藏室作为经营“酷玩一族电玩店”使用。合同签订后，原告依照合同约定如期向被告支付了租赁保证金及租金。2014年初，凯德商业广场多家店铺纷纷撤柜，客流量急剧减少，致使“酷玩一族电玩店”客源流失，经营陷入困境。2014年7月，沃尔玛超市闭店，直接导致“酷玩一族电玩店”完全丧失客源，无法继续经营，最终停业。因此，由于被告商场的经营环境持续恶化，客流量也随之完全丧失，较之双方租赁合同签订时发生了根本变化，双方的租赁合同赖以履行的环境和基础已经不复存在，继续履行原合同对于原告明显不公平，依据《合同法》解释（二）情势变更原则之规定，原告认为：1、被告公司已不能为原告提供租赁合同赖以履行的经营环境，故应依法解除双方之间所签订的租赁合同，并由被告返还原告保证金18.5万元。2、原被告之间的租赁期限至2015年10月27日届满，原告为经营“酷玩一族电玩店”投入巨额的装修费用和电玩机器采购费用，由于被告商场经营环境和条件的丧失，致使原告装修、机器投资得不到充分、合理利用造成巨大经济损失，被告应以公平原则对原告进行补偿。故诉至法院要求：1、依法解除原被告之间的租赁合同，并由被告返还原告保证金18.5万元；2、依法判令被告补偿原告经济损失104.43万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，由总额1229300元增加为1501782元。

被告辩称

被告凯**司辩称：1、原告以情势变更提起诉讼的理由不符合法律规定，该理由不能成立。2、原告的请求缺乏事实依据，也不符合双方合同的约定。

反诉原告凯**司反诉称：2010年9月2日、2010年10月18日，2014年2月21日反诉人与被反诉人分别签订了二份房屋租赁合同及一份储藏室租赁协议。被反诉人租赁反诉人“嘉乐.新乡.红旗”03层03／04／05号和03层38号房屋经营“酷玩一族电动游戏中心”，及租赁03层-S01房屋作为酷玩一族（仓库）使用经营的储藏室。先期，被反诉人能够按照合同约定履行合同义务。但自2014年6月份起，被反诉人开始拖欠租金及其他费用，之后，反诉人开始多次催收并于2014年10月27日向其下发了催缴欠费通知函。2014年11月3日，反诉人依据双方合同约定解除了与被反诉人所签订的三份合同并将解除通知送达了被反诉人。但被反诉人以各种理由和借口拒绝履行合同义务，故反诉请求：1、确认2014年11月3日反诉人与被反诉人解除了2010年9月2日、2010年10月18日，2014年2月21日所签订的三份租赁合同；2、判令被反诉人将租赁商铺恢复原状后返还反诉人；3、判令被反诉人支付租金、物业管理费及其他费用133541.12元；4、判令被反诉人支付违约金374314.2元；5、判令被反诉人自2014年11月6日至将房屋交付之日止，按照每日3273.53元支付房屋占用费；6、由被反诉人承担反诉费用。2016年3月10日，凯**司当庭撤回第二项反诉请求。

反诉被告嘉**辩称：被告商场所提供的经营环境已经无法实现租赁合同的目的，原告依据合同法第212、216条及第67条的规定依法行使先履行抗辩权，故被告反诉请求依法不应支持。

原告（反诉被告）嘉**就本诉、反诉一并向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》二份、《公司名称变更补充协议》一份及《储藏室租赁合同》一份，证明原、被告双方分别于2010年9月2日、2010年10月18日签订二份商铺租赁合同；于2011年7月15日签署公司名称变更补充协议；于2014年2月21日续签储藏室租赁合同；2、租赁保证金收据二份、货梯租用协议一份及使用保证金收据一份，证明原告依约向被告交纳租赁保证金及货梯使用保证金共计18.5万元；3、装修费用票据及费用清单二份，证明原告于2010年10月份进行店面装修花费装修款630569元；于2013年11月份依约更新装修花费装修款226395元；4、电玩机器采购清单二份，证明原告于2013年9月28日采购124000元电玩机器；于2013年11月3日采购2099250元；5、2014年7月1日凯德广场照片一组，证明因商家陆续撤柜，商场客流量完全丧失；6、律师函、邮寄单各一份，证明原告曾于2014年9月28日向被告发出律师函。

被告（反诉原告）凯**司就本诉、反诉一并向本院提供如下证据：1、2010年9月2日、2010年10月18日签订两份租赁合同、2014年2月21日储藏室租赁合同一份，证明原被告双方存在房屋租赁合同关系，合同约定了双方的权利和义务；2、欠费清单一份，证明从2014年7月份，原告开始欠缴租金、物业管理费及水费，原告存在违约行为；3、催缴欠费通知函和解除合同通知书及邮寄回执，证明在原告欠费后我们及时通知了他们缴费，导致了合同解除的条件；4、照片4张，证明在沃尔玛停止营业后，我们贴出了告示，我们商场继续经营。

审理中，因凯**司申请对嘉乐盛邦所租赁的商铺装修费用剩余价值进行评估鉴定，新乡市**有限公司出具新兴价评字（2015）20号价格评估报告书，价格评估结论为：按照自然损耗计算成新率的情况下：标的在评估基准日价格为人民币349673元；按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下：标的在评估基准日价格为人民币153656元。因嘉乐盛邦申请对电玩机器价值及电玩机器残值进行评估鉴定，新乡市**有限公司出具新兴价评字（2015）22号价格评估报告书，价格评估结论为：电玩机器在基准日价格为人民币1190261元；电玩机器残值在基准日价格为人民币238052元。

经庭审质证，被告凯**司对原告所举证据1、2无异议；对证据3，认为收据不是正规发票，不应作为原告装修实际所产生的费用；工程结算清单也不能确定原告实际装修所产生的费用和项目；对证据4，认为由于不是正规发票以及与之相对应的合同，不能证明原告购买电玩机器所产生的费用；另外，即使双方合同终止后这些设备也仍然能够使用，用这些证明其损失不符合客观事实；对证据5，认为停业公告是沃尔玛的不是被告的停业公告，在沃尔玛停业后凯*并没有停止营业，凯**司仍然按原告所提供的条件向各经营户继续提供，并没有影响正常经营；对证据6，认为律师函的内容与合同的约定不符，另外与客观事实也不符。

原告嘉**对被告所举证据1，认为租赁合同也约定了被告交付房屋不能实现租赁目的的情况下，应由被告承担原告的经济损失；对证据2、3不认可，根据被告商场经营的客观事实，仍然要求原告支付同等的租金，但不能提供相应的客流量，明显违反等价有偿和诚实信用原则；被告计算的违约金和滞纳金因缺乏租金缴纳依据，不应得到支持。对证据4证明目的有异议，被告自沃尔玛超市停业后，包括原告经营的三楼电玩店，没有一个人再来玩；被告商场也是在这样的情况下，于2014年9月份完全闭店；该告示贴出后，被告商场的管理已经陷入了僵局，根本不能为原告提供规范的有效的经营和管理环境。

对于装修费用价格评估报告，嘉**认为应当按照自然损耗标准来确定装修损失，根据双方租赁合同约定，承租方应保证每三年对房屋的装修和设施进行更新，原告装修和设施更新的费用支出是应被告的要求产生，在租赁协议未约定禁止续约条款的情况下，原告对于合同续约具有合理期待性；原告占用大额资金进行装修和设施更新除应被告要求外，也为了提高经营形象和服务，实现租赁经营的经济效益，被告的违约行为导致原告的装修在租赁期限内不能合理、充分利用，装修投入物品又不能拆卸和再次利用，所投入资金完全不能收回已经成为既定事实，被告要求按照租赁期限计算装修损失违背公平原则，应当采用自然损耗标准确定。**公司认为装饰装修费用作为租赁房屋的投资成本，应当在租赁期限内摊销完毕，整个租期剩余租赁期限不足一年时间，鉴定机构的评估结论书中的成新率最高为80%、70%，结论不应采纳。

对于电玩机器价值及电玩机器残值价格评估报告，嘉乐盛邦无异议。凯**司认为：1、原告提供的采购清单未经双方质证，且提供的设备清单，是在2013年9月28日和2013年11月3日，即是在开业后三年才大规模的采购设备，明显不符合常理，同时也没有采购合同；2、设备的经济使用年限，综合成新率的确定缺乏依据；3、在确定2015年7月31日设备残值时以2014年7月29日设备评估价值的20%计算缺乏依据；4、电玩设备和办公设备等用同样的方法评估缺乏依据；5、2014年7月29日基准日确定错误。

本院查明

依据当事人质证意见，本院对原告嘉*盛邦所举证据1、2，因被告无异议，本院作为有效证据予以确认；对证据3、4，因本案已经鉴定机构对装修残值及电玩机器价值和电玩机器残值进行了鉴定，故对该证据不再予以认定，经济损失根据鉴定结论予以确定；对证据5，沃尔玛停业照片因与被告提供照片显示的内容相吻合，对该证据真实性予以确认，对商场内照片因不能确定拍摄时间是否为营业时间，不作为有效证据予以确认；对证据6，因被告并未否认证据的真实性，对证据真实性予以确认。

对被告凯**司所举证据1因与原告所举证据一致，对该证据予以确认；对证据2、3、4，将综合本案其它证据和当事人当庭陈述再予以综合认定。

对于新兴价评字（2015）20号和22号价格评估报告书，因原、被告对鉴定程序、鉴定机构和人员的资质均无异议，鉴定人出庭接受了双方质询，故对该评估报告书作为有效证据予以确认。

经审理查明：2010年9月2日，凯**司（出租方、甲方）与嘉**（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定：嘉**租赁凯**司“嘉茂.新乡.红旗”03层03／04／05号房屋作为经营“酷玩一族电动游戏中心”使用，租用面积514.02平方米。商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上10：00。租赁期限为2010年10月28日至2015年10月27日。甲方给予乙方2010年8月28日至2010年10月27日2个月装修期，装修期内乙方无需承担期内的租金、物业管理费及宣传推广费。该房屋的租金（含物业管理费）按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取：1、保底租金：按租用面积计算。第一个租金计收年度的月租金额为每平方米90元，月保底租金为46261.8元；第二个租金计收年度的月租金额为每平方米93元，月保底租金为47803.86元；第三个租金计收年度的月租金额为每平方米96元，月保底租金为49345.92元；第四个租金计收年度的月租金额为每平方米100元，月保底租金为51402元；第五个租金计收年度的月租金额为每平方米105元，月保底租金为53972.1元。物业管理费每平方米35元，月物业管理费17990.7元。2、提成租金：第一个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的12%计算月租；第二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的12%计算月租；第三个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的13%计算月租；第四个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的13%计算月租；第五个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的14%计算月租。乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金150000元。如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还。乙方应于租赁期满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还，甲方除有权在交还房屋逾期满7日后将房屋腾空收回外还有权要求乙方按照每日每平方米10.36元标准支付逾期期间的房屋占用费，乙方承担房屋占用期间所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的乙方还应承担赔偿责任。租赁期和装修期内房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均由乙方承担。乙方逾期支付租金和租赁保证金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。若甲方交付的房屋不符合合同约定，不能实现租赁目的，乙方可书面通知甲方解除合同且甲方承担由此给乙方造成的直接损失。签订合同后，嘉**缴纳150000元租赁保证金，凯**司将房屋交付嘉**租赁使用。

2010年10月18日，凯**司（出租方、甲方）与嘉**（承租方、乙方）又签订房屋租赁合同一份，主要约定：嘉**租赁凯**司“嘉茂.新乡.红旗”03层38号房屋作为经营“酷玩一族电动游戏中心”使用，租用面积119.56平方米。商场营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上10：00。租赁期限为2010年11月26日至2015年11月25日。甲方给予乙方2010年10月19日至2010年00月25日37天装修期，装修期乙方无需承担期内的租金、物业管理费及宣传推广费。自免租装修期满后的次日起，该房屋的租金（含物业管理费）按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取：1、保底租金：按租用面积计算。第一个租金计收年度的月租金额为每平方米60元，月保底租金为7173.6元；第二个租金计收年度的月租金额为每平方米633元，月保底租金为7532.28元；第三个租金计收年度的月租金额为每平方米66元，月保底租金为7890.96元；第四个租金计收年度的月租金额为每平方米70元，月保底租金为8369.2元；第五个租金计收年度的月租金额为每平方米75元，月保底租金为8967元。物业管理费每平方米35元，月物业管理费4184.6元。2、提成租金：第一至二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的12%计算月租；第三至四个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的13%计算月租；第五个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的14%计算月租。乙方应于合同签订前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金15000元，如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。乙方应于租赁期满之日或合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期不交还甲方除有权在交还房屋逾期满7日后将房屋腾空收回外还有权要求乙方按照每日每平方米7.4元标准支付逾期期间的房屋占用费，乙方承担房屋占用期间所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的乙方还应承担赔偿责任。租赁期和装修期内房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均由乙方承担。乙方逾期支付租金和／或和租赁保证金、物业管理费及其他费用的的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。签订合同后，凯**司将房屋交付嘉**租赁使用，嘉**缴纳了15000元租赁保证金。

2014年2月21日，凯**司（甲方）与嘉**（乙方）签订储藏室租赁协议一份，主要约定：嘉**租赁凯**司“凯德广场·红旗”03层S01房屋作为酷玩一族（仓库）使用，租用面积14.8平方米，租赁期限自2014年3月1日至2015年2月28日，乙方应向甲方支付租赁保证金266.4元，月租金每平方米6元，月租金88.8元，逾期支付租金乙方每逾期一日应按应付费用的0.1%支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在协议终止之日恢复原状并返还甲方，应经甲方验收认可后双方结清各自承担的费用，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按租赁期最后一年日租金的三倍向甲方支付该房屋的占用使用费；若乙方违反协议约定，甲方有权书面通知乙方解除协议，乙方已支付的所有以及租赁保证金和其他费用均不予退还，乙方还应向甲方支付相当于租赁保证金金额的款项作为违约金。签订合同后，凯**司将房屋交付嘉**使用。该合同到期后双方未续签或对租金进行新的约定，由嘉**实际占有。2013年12月20日，双方签订一份货运电梯租用合同，嘉**按约向凯**司缴纳了20000元保证金。

2014年10月27日，凯**司向嘉**发出催缴欠费通知函，主要载明：嘉**截止2014年10月累计欠缴租金共计121154.53元，要求于2014年10月29日17：30前缴纳。逾期缴纳，按合同约定将停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由嘉**自行承担。2014年11月3日，凯**司向嘉**解除合同通知书，主要载明：我公司已向你发出催收拖欠租金函，但仍未在要求的时间内支付，其行为已构成违约，根据合同规定，我公司决定：1、解除与你签订的三份房屋租赁合同；2、要求你于2014年11月5日前将所拖欠的租金、水电费、物业管理费等所有费用与我公司结清并按合同承担违约金。2014年9月26日，河南**事务所受嘉**委托向凯**司发出河南克谨律函（2014）149号律师函，主要载明贵公司于2010年9月2日将位于新乡市人民路与劳动路交叉口东南角被称为““嘉茂.新乡.红旗”03层03／04／05号房屋出租给北京悦城飞杨文**限公司，用于经营“酷玩一族电动游戏中心”，并签订了房屋租赁合同，后来北京悦城飞杨文**限公司将“酷玩一族电动游戏中心”的经营权转让给嘉**。2014年5月份，贵公司准备对整个商场重新招商和改建，开始让现在的商户撤离，嘉**在得知该信息并已经由部分商户撤离的情况下，联合其他几家商户联名向**司对房租交纳问题进行了申请报告，目前并没有接到贵公司的任何答复。截止2014年9月份整个商城大部分商户已经撤离，几乎没有顾客。为了双方妥善解决此事，请贵公司在接到本律师函后5日内与本律师或嘉**联系协商解决相关事宜，以免双方造成不必要的损失。

合同签订后，嘉**陆续投入数百万元用于店面装修和购置电玩机器设备，并按时交纳租金和物业管理费；2014年初凯德广场多家商铺纷纷撤柜，客流量急剧减少，直接导致嘉**经营的“酷玩一族电玩店”客源流失，经营陷入困境；2014年7月沃尔玛超市闭店，直接导致“酷玩一族电玩店”完全丧失客源，无法经营；由于凯德商场的经营环境和客流量较之双方签订租赁合同时发生了根本变化，继续履行原合同对于嘉**明显不公平，嘉**有权提出变更或解除双方之间的租赁合同，由于凯德广场经营环境的变化发生在租赁期内，嘉**有权要求凯**司进行相应补偿。嘉**向凯**司缴纳租金和物业管理费到2014年6月底。嘉**称2014年8月10日停止经营。2016年1月29日，凯**司将嘉**涉案所有租赁房屋腾空。

另查明，在凯**司“凯德广场·红旗”商厦经营的沃尔玛超市于2014年7月29日停止营业，凯**司在商场门前发出告示称商场继续经营，2014年12月16日“凯德广场·红旗”停止营业。

还查明，2011年7月15日，凯**司与嘉乐**公司名称变更补充协议，双方同意于2010年9月2日签订的03层03／04／05号房屋租赁合同及2010年10月18日签订的03层38号房屋租赁合同的承租方北京悦**有限公司，于2011年7月15日起名称变更为新乡市红**乐有限公司。

再查明，凯**司在审理期间申请对涉案“凯德广场·红旗”03层嘉乐盛邦商铺装修残值进行评估，新乡市**有限公司出具新兴价评字（2015）20号价格评估报告书，认为按照自然损耗计算成新率的情况下标的在评估基准日2014年7月价格为人民币349673元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下标的在评估基准日价格为人民币153656元。嘉乐盛邦申请对电玩机器价值及电玩机器残值进行评估鉴定，新乡市**有限公司出具新兴价评字（2015）22号价格评估报告书，价格评估结论为：电玩机器在基准日2014年7月29日价格为人民币1190261元；电玩机器残值在基准日2015年7月31日价格为人民币238052元。

庭审中，嘉**对凯**司反诉主张的违约金认为合同约定明显过高，不应支持。凯**司称嘉**2014年6月份不欠租金、物业管理费，存在滞纳金的问题；租金、物业管理费从2014年7月份开始拖欠，主张的租金、物业管理费截止到2014年11月份。凯**司还明确反诉请求的133541.12元，包含03-03／04／05、03-38铺租金、物业管理费是110015.86元，滞纳金8963.78元，电费12353.62元，水费22.2元，合计为131355.46元；03-S01铺租金和物管费是370元，滞纳金29.21元，合计399.21元；2#货梯租金和物管费是1786.45元。

本院认为

本院认为，（一）关于解除合同问题。凯**司与嘉**邦签订的多份租赁合同均为双方真实意思表示，为有效合同。诉讼中，嘉**邦与凯**司在本诉和反诉中均要求解除双方于2010年9月2日、2010年10月18日、2014年2月21日所签订的三份租赁合同，诉讼期间上述合同均已到期，双方均未举证重新签订合同或对原合同进行续签，合同效力已经终止，即使双方仍存在租赁关系，根据相关法律规定，也为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同关系，对原租赁合同无需再确认解除，故本院对嘉**邦要求解除合同的诉求和凯**司第一项反诉请求均不予支持。

（二）关于租赁保证金问题。本案嘉乐盛邦共向凯**司缴纳租赁保证金为18.5万元。双方在租赁合同中有约定“若乙方违反合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还”，综合涉案合同履行情况，对于租赁合同无法履行凯**司过错居多，故应以租赁保证金抵扣嘉乐盛邦应付款项为宜。

（三）关于租金问题。凯**司按约向嘉**交付了租赁房屋，嘉**应当按照约定支付租赁期间的租金和物业管理费、水电费等各种费用。虽然嘉**称因沃尔玛超市停止营业造成凯德商场的经营环境和客流量较之双方签订租赁合同时发生了根本变化，但二者并无必然的联系，应属嘉**经营中遇到的商业风险，在其与凯**司就租金问题达成新的合意之前应当按照生效合同继续支付租金和物业管理费等各种费用。同时，凯**司在庭审中确认2014年12月16日“凯德广场·红旗”停止营业，这必然导致嘉**租用商铺无法经营，如仍按合同约定支付在停止营业期间的租金和物业管理费，对嘉**显失公平。结合双方陈述及提供的证据，本院对凯**司要求嘉**支付2014年11月份之前的租金和物业管理费及水电费共计124548.13元的诉求予以支持。嘉**的租赁保证金185000元抵扣应支付124548.13元后，凯**司还需返还租赁保证金60451.87元。

（四）关于违约责任问题。凯**司反诉请求中的滞纳金在双方合同中实际约定为逾期付款违约金，双方在租赁合同中还约定逾期支付租金一个月以上的应支付违约金的标准。我国《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。嘉乐盛邦欠付租金和物业管理费超过一个月确实存在违约，凯**司未及时采取适当措施防止损失扩大也具有过错。我国《合同法》第一百一十四条等法律规定确定的违约金系以弥补损失为主，惩罚为辅，嘉乐盛邦在庭审中对违约金认为约定过高，而凯**司因逾期付款受到的损失主要应当是利息损失，故本院依法将合同约定的违约金调整为实际欠付租金、物业管理费、水电费金额的30%计算，即124548.13元×30%=37364.44元，故对凯**司关于违约金的诉求予以部分支持。凯**司2014年12月16日对“凯德广场·红旗”停止营业时间在商铺租赁期间，因停止营业致使嘉乐盛邦无法利用租赁商铺继续经营，亦属违约。根据双方合同约定“甲、乙双方同意，若甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁目的，则乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失”的约定，以及我国《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，凯**司应承担嘉乐盛邦相应损失。从嘉乐盛邦的陈述和所举证据来看，其损失包括装修损失、机器、办公设备损失。装修损失经评估鉴定具有两种标准，即按照自然损耗计算成新率的情况下为349673元，按照租赁合同剩余年限计算成新率的情况下为153656元，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。装修损失应按照租赁合同剩余年限计算，故凯**司应赔偿嘉乐盛邦装修损失数额为153656元；电玩游戏机、办公设备价格经评估鉴定为1190261元；该批电玩游戏机、办公设备的残值为238052元。故凯**司应赔偿嘉乐盛邦机器、办公设备损失数额为1190261元-238052元=952209元。综上，凯**司应赔偿嘉乐盛邦各项损失为153656元＋952209元=1105865元。

（五）关于房屋占用费问题。“凯德广场·红旗”已于2014年12月16日停止营业至今，凯**司庭审中确认已于2016年1月29日自行将涉案租赁房屋腾空收回，涉案房屋不再存在返还问题。但停止营业期间嘉**无法利用租赁房屋正常经营，根据公平原则，嘉**不应承担停止营业期间的房屋占用费，对凯**司该项诉求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

新乡凯**限公司于本判决生效之日起十日内赔偿新乡市红**乐有限公司各项损失1105865元。

二、新乡凯**限公司于本判决生效之日起十日内返还新乡市红**乐有限公司租赁保证金60451.87元。

三、新乡市红**乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付新乡凯**限公司违约金37364.44元。

四、驳回新乡市红**乐有限公司其它诉讼请求。

五、驳回新乡凯**限公司其它反诉请求。

如果新乡市红**乐有限公司、新乡凯**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费18316元，由新乡市红**乐有限公司承担4579元，由新乡凯**限公司承担13737元。反诉费4555元，由新乡市红**乐有限公司承担1458元，由新乡凯**限公司承担3097元。鉴定费18400元，由新乡市红**乐有限公司承担4600元，由新乡凯**限公司承担13800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年四月八日