邵镇南与张**行纪合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人邵镇南，原审第三人新乡市桦世房地**有限公司（桦**司）房屋买卖合同纠纷一案，邵镇南于2015年8月17日提起诉讼，要求：1、解除邵镇南与张**之间签订的《房屋买卖合同》；2、张**双倍退还邵镇南交纳的定金10000元，并赔偿因张**不履行合同给邵镇南造成的经济损失8000元；3、诉讼费用由张**承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年12月2日作出（2015）红民一初字第1868号民事判决。宣判后，张**不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2015年7月6日，邵**与张**双方通过桦**司介绍签订《房屋买卖合同》。根据该合同，张**以房屋总价款410000元将位于新乡市平原路699号文渊花园8号楼3单元3402室的房屋出售给邵**。合同第二条第二款约定“合同签订之日，邵**支付给张**定金5000元，由桦**司代为保管”，第三条第一款约定“本合同签订之日起15个工作日内，邵**将首付付清，交付给张**”。第九条第一款约定“本合同签订后，邵**中途悔约的，应及时通知张**、桦**司两方，购房定金归张**所有；张**中途悔约的，应及时通知邵**、桦**司两方，并在悔约之日起10日内双倍返还定金给邵**，如邵**违约赔付张**双倍订金。本合同签订后，张**、邵**两方中一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费，桦**司有权在定金中优先收取。”，第九条第三款约定“邵**未按期向张**付清购房款或张**未按期向邵**交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之一的违约金。逾期十日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任，”合同签订后，张**对房屋价款反悔，未配合邵**办理涉案房屋相关登记手续。另查明，邵**于2015年7月6日将5000元定金交至桦**司，于2015年7月13日支出房屋评估费300元，于2015年7月14日支出房屋按揭费、调查费3600元。

认定上述事实的证据材料有邵**提供的房屋买卖合同、桦**司出具的证明、录音、定金单据、评估费收据、按揭费和调查费收据，予以证实。

一审法院认为

原审法院认为：邵**与张**签订的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，因张**未配合邵**办理涉案房屋相关登记手续，导致双方签订的房屋买卖合同至今未能实际履行，张**违反了合同约定，应当承担违约责任。根据合同，张**违约的，邵**有权解除合同并有权要求张**返还双倍定金。故对邵**要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。因合同中约定桦**司有权在定金中优先收取中介服务费，故对邵**要求张**双倍返还定金10000元的诉讼请求，予以支持。邵**支出的房屋评估费300元以及房屋按揭费、调查费3600元共计3900元，是为履行合同支出的必要费用，对邵**的该项损失，张**应予以赔偿。邵**的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除邵**与张**于2015年7月6日签订的《房屋买卖合同》；二、张**于判决生效之日起十日内双倍返还邵**交纳的定金共计10000元，并赔偿邵**损失共计3900元；三、驳回邵**的其他诉讼请求。案件受理费250元，由邵**负担57元，张**负担193元。

上诉人诉称

张**上诉称：一、涉案房屋买卖合同签订后，邵镇南应当在15个工作日内向上诉人缴纳30%的首付，但因邵镇南多套取了银行贷款，而不愿意交付30%的首付，双方经协商未果，邵镇南一直未按约定支付首付，违约在先。2015年7月10日，邵镇南找到上诉人称为办理按揭事宜，要求上诉人与其到新乡市都**有限公司办理相关手续，但邵镇南庭审时提交的却是新乡市**产信息部出具的“按揭费、调查费”的收据，无其他证据相印证，不应采信。二、涉案定金5000元由桦**司保管，违约方系邵镇南，原审判令上诉人支付双倍定金明显有误。三、原审程序严重违法，本案一审实际是由书记员王**独自审理的。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回邵镇南的诉讼请求。

被上诉人辩称

邵镇南辩称：1、本案中，张**违约不配合办理按揭手续，答辩人不存在违约情形。答辩人在原审提交的桦**司出具的证明、谈话录音能够证明上述事实。2、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。

桦**司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。

本院查明

本院查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：张**上诉称邵**未按约定交纳首付款，违约在先。邵**辩称其不存在违约情形。对于自己的辩解主张，邵**在原审提交了其与张**的谈话录音，从该录音的内容看，邵**欲向张**交纳首付款，但张**因邵**不同意其涨房价的要求，而拒不接受。对于该录音，张**虽有异议，但在原审法院规定的期限内未提交鉴定申请，放弃了鉴定的权利。因此，原审判决对该录音证据予以采信，符合证据规则。该录音证据能够证明张**违约在先，应当承担违约责任。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”邵**既向张**主张双倍返还定金，又要求张**赔偿损失，但其提交的证据不能证明定金不足以弥补因张**违约给其造成的损失，故对其要求赔偿损失部分，不应予以支持。邵**向张**支付的定金5000元，由桦**司代为保管，系三方当事人的约定。涉案买卖合同还约定违约方应承担双方的中介服务费，桦**司有权在定金中优先收取。张**作为违约方在承担向邵**双倍返还定金10000元的违约责任后，可要求桦**司将其代管的5000元定金，在扣除4100元中介费用后，余额900元转交给自己。张**上诉称主张本案原审由书记员开庭审理，该说法与原审庭审笔录记载内容不相符，且张**的二审委托代理人未参与原审庭审，对具体情况并不了解，出庭证人是否参加了原审旁听亦无法核实，且邵**并不认可原审存在此程序问题。因此，张**的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民一初字第1868号民事判决第一项、第三项及诉讼费用负担部分；

二、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民一初字第1868号民事判决第二项为：张**于判决生效之日起十日内双倍返还邵镇南定金10000元。

二审案件受理费148元，由张**负担100元，邵镇南负担48元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日