上诉人**有限公司与被上诉人李*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）为与被上诉人李*房屋买卖合同纠纷，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚**司的委托代理人张**，被上诉人李*的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月6日，李*（买受人）与聚**司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001081434）一份，约定：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；李*购买中原区航海路北、秦岭路西5幢8层803号房屋一套，商品房用途为经济适用房，建筑面积72.42平方米；总价款为252303元，李*以现金方式于2012年9月6日将总价款支付完毕；出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除合同规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施于2013年3月6日达到接通使用条件，雨污水设施于2013年3月6日达到使用条件，供配电设施于2013年3月6日达到试用条件，燃气供应设施于2013年3月6日达到管线铺设到位，电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年3月6日敷设到户，达到申请使用条件，门禁系统于2013年3月6日达到正常使用标准，供暖设施于2013年12月31日达到试用条件。上述合同还约定了其他权利义务内容。2012年9月6日，聚**司向李*出具销售不动产统一发票，显示购房款252303元。聚**司于2013年11月8日向李*交付房屋。

以上事实有当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：李*与聚**司签订的商品房买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然李*购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项；商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，故对聚**司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日前，但房屋实际交付时间为2013年11月8日，逾期天数为247天，且李*已向聚**司交付房款252303元，根据合同约定的按照已交房款日万分之1的标准计算违约金，聚**司应当支付李*违约金6231.88元。对聚**司关于违约金过高，要求对违约金数额进行调整的辩称，因李*、聚**司双方约定的违约金不违反法律规定，聚**司该项辩称没有事实与法律依据，该院不予支持。关于诉讼时效问题，因逾期交房违约金连续计算，本案违约金的数额截止于2013年11月8日，李*主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而李*起诉时间并未超过法定的两年诉讼时效，故对聚**司关于李*的诉讼请求超过诉讼时效的辩称该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：聚**司自该判决生效之日起十日内向李*支付违约金6231.88元。如果聚**司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

原审判决宣判后，聚**司不服上诉称：一、本案属于经济适用住房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。原审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误。二、根据法律规定，经济适用住房项目由政府主导，其仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包括建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，作为执行者并非其因素所致，原审法院认定其违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及其违约的前提下，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，原审法院判决其承担违约金6231.88元，该数额占其获得的最高利润（7569.09元）的比例高达82%，明显过高，应当予以调整。三、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，原审法院判决违约金请求权的诉讼时效从交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。综上所述，本案依法不属于人民法院主管范围，原审法院判决其违约承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，其请求本院：1、撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民初二字第1151号民事判决；2、依法查明事实并依法驳回李*的诉讼请求或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由李*承担。

被上诉人辩称

李*答辩称：坚持一审诉、辩及代理意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：聚**司的上诉主张为，本案依法不属于人民法院主管范围，一审法院判决其违约且承担违约责任系认定事实错误、适用法律错误，应驳回李*的原审诉讼请求。关于其前述上诉主张，本院认为，首先，涉案商品房买卖合同签约主体李*与聚**司之间不存在隶属关系，该二主体在合同中的地位是平等的；虽然李*购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度。但在上述程序之后，李*与聚**司是在平等协商的基础上签订了《商品房买卖合同》，换言之，李*与聚**司如不能就房屋的买卖的有关条款达成一致意见，是不可能有前述《商品房买卖合同》的成功签订的。合同的主要内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整。前述的内容不存在当事人意思表示不真实之情形，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。其次，聚**司虽称其违约交房的原因多样，但其并未能提交证据证明是何种原因导致其延期交房及该原因能使其免责。再次，聚**司所称的诉讼时效问题，如原审法院所述，李*的原审诉讼请求并未超诉讼时效。最后，原审法院有权依据案件难易程度等决定以普通还是简易程序审理，其以简易程序审理本案并无不妥之处。故聚**司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日