尹**与河南**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告尹**与被告河**限公司（以下简称聚**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹**的委托代理人王**，被告聚**司的委托代理人周鹏举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告尹**诉称：2012年7月22日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的聚龙花园XX幢2单元11层1107号房屋一套，总价款为253139元。合同约定交房日期为2013年3月6日之前，如被告逾期交房，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。原告按照合同履行了付款义务，被告却违约于2013年10月1日才向原告交房。被告的行为构成违约，应承担违约责任。请求判令：被告支付原告逾期交房违约金5289元并承担诉讼费用。

被告辩称

被告聚**司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》实为经济适用房购买合同。经济适用房项目的立项、规划、申报、审批及购买者资格的申请、公示受到严格的行政审批，由行政机关主导。经济适用房项目的房屋规划、房屋面积、销售价格也是行政机关决定的，被告仅仅是扮演实施者的角色。原、被告签订的房屋买卖合同不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等原则达成的民事交易，不属于民事诉讼受案范围。二、原告起诉已经超过诉讼时效期间。合同约定被告应在2013年3月6日之前将原告购买的经济适用住房交付原告，即使在被告违约及该案属于人民法院受诉范围之内的前提下，原告也应当在2015年3月6日之前向人民法院起诉，原告起诉时已经超过法律规定的诉讼时效期间。三、经济适用住房项目出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，并非作为执行者的被告因素造成，原告主张被告违约不仅没有充分的事实和法律依据，而且合同约定的违约金也过高，请求对违约金的数额予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年7月22日，原告尹**（买受人）与被告河**限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXX），合同约定：原告购买被告建设的聚龙花园小区（经济适用房）项目中的中原区航海路北、秦岭路西XX幢2单元11层1107号房，房屋总价款为253139元；被告应当在2013年3月6日前将商品房交付原告使用，交付时房屋应符合”商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合合同约定的条件；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年3月7日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务内容。

2012年8月14日，原告向被告交纳购房款253139元，被告向原告出具销售不动产统一发票一张。被告于2013年10月1日向原告交付房屋。

以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告尹**与被告河**限公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。被告辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内。本院认为，虽然原告购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，故被告的辩称本院不予采信。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，原告主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，故原告起诉时并未超过法定的诉讼时效，被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院亦不予采信。合同约定逾期交房每天以总房款的万分之一为标准计算违约金，该标准系双方合意形成，符合法律规定，故被告关于该标准过高的辩称本院不予采信。

合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的每天以已交房款万分之一的标准计算，被告应当支付违约金5291元（253139元0.0001209天），原告主张的5289元没有超出双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告河**限公司自本判决生效之日起十日内向原告尹**支付违约金5289元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告河**限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日