上诉人魏起民与被上诉人河南**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**为与被上诉人河南**限公司（以下简称台**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏**的委托代理人回新生，被上诉人台**司的委托代理人李*、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年1月27日，魏**作为买受人、台**司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，魏**购买台**司开发的位于郑州市二七区京广南路西、代庄南街南中岳大厦2单元30层南3号房屋，建筑面积为79.27平方米，总价款为443674元，付款方式及期限为，其中133674元，于2011年1月27日现金付款，剩余310000元，商业贷款，付款时间为2011年2月27日。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备五大责任主体验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、遇政府重大城市规划，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，顺延交房日期。如出卖人未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日的，魏**有权解除合同，魏**要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，台**司按日向魏**支付已交房价款万分之零点二的违约金，合同还对其它事项进行了约定。2010年12月31日，魏**向台**司交纳定金10000元，2011年1月27日魏**交纳房款124674元，2011年6月23日，魏**又交纳购房款310000元，上述房款共计443674元。2010年5月14日，魏**又向台**司交纳购房款327000元，上述房款共计409928元。2011年11月25日，本案中岳大厦工程竣工验收表载明，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收，综合等级为合格。2012年5月1日，魏**自台**司处领取了涉案房屋钥匙，但认为台**司逾期交房且所交房屋不符合法定交房条件，双方由此引发纠纷，协商无果，魏**诉至该院。

原审法院另查明：台**司应于2011年12月31日前向魏**交房，台**司实际交房日期为2012年5月1日，违约时间从2012年1月1日起至2012年5月1日共计122天。魏**房款交纳时间为2011年1月27日和2月27日，魏**房款的实际交纳时间为2011年1月27日和2011年6月23日，共计逾期付款时间为143天，顺延后，台**司不构成延期交房。

一审法院认为

原审法院认为，魏**、台**司就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，魏**向台**司付清全部房款后，台**司应按合同约定于2011年12月31日前向魏**交付所购房屋，台**司延迟至2012年5月1日才将涉案房屋钥匙交与魏**，逾期天数为122天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向魏**支付自2012年1月1日起至2012年5月1日的逾期交房违约金，因魏**逾期付款时间为143天，顺延后，台**司不构成逾期交房，故魏**起诉要求台**司支付逾期交房违约金，没有事实和法律根据，该院不予支持。关于魏**要求确认合同第五条中关于面积误差的约定，第十五条第1款中关于580日的约定，第十八条中关于保修期从约定交付使用之日起算的约定，第十九条第1款中第（1）项、第（2）项、第（5）项的约定，合同附件四第3条、第4条的约定无效的请求，该院认为，因魏**的该项诉求与其所诉求的逾期交房违约金不属同一法律关系，对该部分，该院不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，该院判决：一、驳回魏**的诉讼请求。一审案件受理费100元，由魏**负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉人魏起民不服上诉称：

一、原审法院认定事实错误。1、按照商品房买卖的惯例，一般情况下，业主通过银行按揭贷款的方式支付房价款的，都是开发商（出卖人）联系贷款银行，业主提交贷款所需要的手续和文件。在开发商和银行约好时间地点后，通知业主，业主去某地点，在借款合同和抵押上签字，银行就向开发商支付贷款了。在以上几个环节中，业主只是提交相关文件，在借款合同和抵押合同上签字，其他业主就不再过问。2、此案中，双方在合同中明确约定，其通过银行按揭贷款向台**司支付房价款，事实上也的确是通过银行按揭贷款向台**司支付房价款。在签订合同和支付首付款时，其已经把贷款所需要的手续和文件全部交给台**司了。3、此案中，双方在合同中明确了贷款时间，而且明确了向台**司支付贷款的时间。从明确支付价款的时间上就可以看出，这个时间是开发商（台**司）所把控的，业主自己无法把控这个时间。如果说是业主自己寻找贷款银行，自己办理抵押，自己请台**司进行担保，那么，业主自己根本不敢确定贷款下来的时间，即业主根本不敢在合同中和开发商约定一个月的付款时间。因此，此案中，在按揭贷款环节中，贷款银行是台**司寻找的，何时放款是台**司与银行协商的，其根本无从知晓。即银行如没有在一个月内向台**司支付贷款，责任不在其，在台**司，不能认定为其延期支付房价款。综上，原审判决认定其延期付款是错误的。

二、原审判决故意对合同中的法律关系作出错误认定，适用法律错误。

其依据双方的商品房买卖合同提出数项诉讼请求，各个诉讼请求之间是独立的，都是以合同为依据的，原审判决故意混淆法律关系，错误认定其第二项以后的诉讼请求第一项诉讼请求不是同一法律关系，不予审理。

综上所述，其请求本院：撤销原审判决，改判支持其在原审诉讼请求；台**司承担上诉费。

被上诉人辩称

台**司答辩称：一、此案对方诉求：“中岳大厦延期交房”的问题。

其与业主签订的《商品房买卖合同》第八条约定（遇政府重大城市规划、市政工程影响工期的，顺延交房日期。）中岳大厦施工期间，由于郑州市京沙快速通道修路和政府新出台外墙保温阻燃标准的提高（由可燃外保温材料B2级改为阻燃外保温材料A级）导致中岳大厦完工交房日期拖延数月。公消（2011）65号“关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知”出台时，其所建中岳大厦部分楼层的外墙保温已经完工，按照政府新的外墙保温A级阻燃标准，中岳大厦施工方拆除原已完工的B2级外墙保温，重新购买新的A级外墙保温材料并重新施工，造成其交房日期的拖延和经济上的巨大损失。《商品房买卖合同》约定交房日期20ll年l2月3l日。其实际交房日期为2012年5月1日。中岳大厦已完全符合其与业主签订的《商品房买卖合同》第八条和第十四条约定的交房条件：五大责任主体验收合格，并水、电同时交付使用。

二、此案对方诉求：《商品房买卖合同》第五条关于“面积误差”是格式条款，应认定无效。

其与业主签订的中岳大厦《商品房买卖合同》的版本是由“河南省工商行政管理局”和“河南省建设厅”联合监制，《商品房买卖合同》中的条款内容已经“郑州市住房保障和房地产管理局”备案核准。《商品房买卖合同》第五条选择项政府版本中有“买卖双方自行约定”一栏。

根据《商品房销售管理办法》第二十条和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”

三、此案对方诉求：《商品房买卖合同》第十五条关于“产权登记备案日期”是格式条款，应认定无效。

《商品房买卖合同》是政府统一印制，《商品房买卖合同》中的条款内容已经“郑州市住房保障和房地产管理局”备案核准。产权登记备案日期又是政府版本的填空式内容。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定理解，“开发企业和承购人有特殊约定的，取得房屋权属证书的日期从双方约定日期。”

四、此案对方诉求：《商品房买卖合同》第十八条关于“保修责任起始日期”的条款，应认定无效。

其与业主签订的《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。

其与业主签订的郑州市《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》第三条规定，自竣工验收备案生效之日起，承担约定项目的保修责任。

上述二者保修责任的起始日期存在文字差异，其执行后者，自竣工验收备案生效之日起，承担约定项目的保修责任。

五、此案对方诉求：《商品房买卖合同》第十九条第1项，第2项，第5项关于“楼宇的屋面使用权，外墙面使用权，广告设置权，应认定无效”。

中岳大厦是商业和住宅的综合大厦，其在制定中岳大厦商品房住宅部分的销售价格时，鉴于中岳大厦商住综合的因素：楼宇的屋面使用权归开发企业卖方所有的因素：楼宇的外墙面使用权归开发企业卖方所有的因素；楼宇的外墙面和屋面的广告设置权归开发企业卖方所有的因素。中岳大厦的商品房销售定价远低于同城市、同区域周边楼盘的销售价格。

其与业主签订中岳大厦的《商品房买卖合同》中的条款内容已经“郑州市住房保障和房地产管理局”备案核准。其第十九条第l项，第2项，第5项是买卖双方约定的有效条款，双方应该执行。

六、此案对方诉求：《商品房买卖合同》附件四第3条应认定无效。1、《商品房买卖合同》中的条款内容属于买卖双方约定的有效条款，又经“郑州市住房保障和房地产管理局”备案核准。2、根据《中华人民共和国物权法》的第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。中岳大厦的车位，车库的所有权归开发企业卖方所有。3、根据《中华人民共和国物权法》的规定，中岳大厦一至三层商场属于商业专有部分，所有权归开发企业卖方所有。

七、此案对方诉求：《商品房买卖合同》附件四第4条“关于前期物业应认定无效。

“郑州中**限公司”是经政府正式批准的中岳大**务公司，作为中岳大厦前期物业服务方仅是临时过渡。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项规定，业主共同决定“选聘和解聘物业服务企业。”随时解聘“郑州中**限公司”作为中岳大厦的前期物业是业主的权利。

综上所述，其完全尊重中岳大厦业主的共同利益，依法执行政府的各项条例和法规。对方的多项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回对方的诉讼请求。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，台**司在按国家标准建成涉案房屋后，又因政府行为，将房屋的外部加装的B2级阻燃保温材料拆除，改加装为A级。

本院认为

本院认为，魏**、台**司就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任均系双方真实意思表示，双方当事人均应依约履行。本案中，魏**向台**司付清全部房款后，台**司应按合同约定于2011年12月31日前向魏**交付所购房屋，台**司延迟至2012年5月1日才将涉案房屋钥匙交与魏**，逾期天数为122天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向魏**支付自2012年1月1日起至2012年5月1日的逾期交房违约金，因魏**逾期付款时间为143天，顺延后，台**司不构成逾期交房，故魏**起诉要求台**司支付逾期交房违约金，没有事实和法律根据，该院不予支持并无不妥。关于魏**要求确认合同第五条中关于面积误差的约定，第十五条第1款中关于580日的约定，第十八条中关于保修期从约定交付使用之日起算的约定，第十九条第1款中第（1）项、第（2）项、第（5）项的约定，合同附件四第3条、第4条的约定无效的请求，该院认为，因魏**的该项诉求与其所诉求的逾期交房违约金不属同一法律关系，对该部分，该院不予处理亦无不妥。故魏**的上诉主张均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人魏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十三日