上诉人王**因与被上诉人河南鑫**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人河南鑫**有限公司（以下简**公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二**二初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王**，鑫**司的委托代理人郭**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年5月27日，王**、鑫**司分别签订了《房屋租赁合同》和《物业服务协议》各1份。合同约定鑫**司将位于郑**海中路100号的鑫苑·美适中心三层10号商铺（建筑面积172.45平方米）租赁给王**经营餐饮（江边渔村巫山烤全鱼），租赁期限为叁个租约年，第一个租约年每月每平方米90元，即每月租金为人民币15520.50元…。王**按承租商铺的计租面积交纳物业服务费，交纳标准暂定为每平方米每月45元。王**应于合同签订之日向鑫**司交纳31041元为履约保证金，同时向商业服务公司支付15520.50元作为物业服务保证金。

合同签订后，王**按照约定支付了履约保证金31041元、物业服务保证金15520.50元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、三个月的租金46561.5元、物业费23280.75元。现王**以鑫**司违反合同约定，给其造成损失为由诉至原审法院，请求判令：1、解除王**、鑫**司双方签订的合同编号为XY13-12-ZL-031鑫苑·美适生活中心《租赁合同》和《物业服务协议》；2、鑫**司按合同约定双倍返还王**支付的履约保证金62082元、物业服务保证金31041元，退回王**已交付的租金46561.50元以及物业服务费23280.75元、装修质保金10000元、收银系统押金2000元及收银系统使用费1200元、燃气押金18600元，并赔偿因鑫**司违约给王**所造成的经济损失338821元，共计533586.25元；3、本案诉讼费用及其他一切费用由鑫**司承担。

在诉讼中，鑫**司以王**仅按合同和协议支付了部分租金和服务费，剩余到期租金和服务费王**拒绝支付为由提起反诉，请求判令：1、依法解除王**、鑫**司之间的《租赁合同》和《物业服务协议》，责令王**限期将租赁房屋内的物品搬走腾空，将房屋交付鑫**司；2、王**支付鑫**司房屋租金66738.15元、物业服务费33369.08元（两项暂计算至2014年4月20日，剩余直至将房屋交付鑫**司时止）；3、王**赔偿鑫**司违约金26583.15元；4、本案的全部诉讼费用由王**承担。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，王**、鑫**司签订租赁合同后，双方形成租赁合同法律关系，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。王**要求解除租赁合同，鉴于鑫**司在反诉中亦请求解除合同，故对王**、鑫**司双方的该请求，原审法院予以支持。根据本案事实，原审法院确认双方的租赁合同已于2014年4月18日解除。

王**诉称系因鑫**司未向其提供申请办理商业经营证照所必要的文件，而导致其无法正常经营。鑫**司对王**的该请求不予认可，在诉讼中，鑫**司提供了其同一经营区域包括“德克士”、“巴奴火锅”等相同业态承租商户的营业执照，以及工商管理部门的相关办证要求等，来证明其出租的物业符合法律规定。王**请求鑫**司承担双倍返还履约保证金及赔偿损失的责任，但其证据不能证明鑫**司已构成根本违约，其该诉讼请求因证据不力，理由不能成立，原审法院不予支持。

根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案中租赁物及保证金的返还，合同解除后，王**应将其租赁的商铺（建筑面积172.45平方米）归还鑫**司，同时鑫**司应退还王**交纳的履约保证金、物业服务保证金等。关于双方损失的计算，王**主张其向鑫**司交纳了履约保证金31041元、物业服务保证金15520.50元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元，虽未提供证据证明，但鑫**司认可王**交纳了上述费用，鑫**司应将上述费用退还王**。王**主张的燃气押金18600元，但无证据证明，经原审法院核实，鑫**司认可王**交纳了燃气押金8369元，该部分费用，鑫**司应退还王**。王**支付的三个月的租金46561.5元、物业费23280.75元、收银系统使用费1200元，在合同履行期间已实际支出，其请求退还于法无据，原审法院不予支持。

王**主张的经济损失338821元，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，对其该请求，原审法院不予支持。

王**在诉争房屋内进行了实际经营，即实际使用了租赁物，对合同解除前的租金及物业管理费，王**仍应按约支付，故对鑫**司的反诉请求，原审法院予以支持。王**、鑫**司于2013年5月27日签订租赁合同，双方合同约定的进场日为同年5月30日、计租时间是同年7月10日。2013年6月10日，王**进场装修，2013年9月12日，王**开业经营，2014年4月18日，双方的租赁合同确认解除。根据王**实际占有使用房屋的时间，并考虑到王**在装修期间未实际使用房屋，依据公平合理的原则，王**应承担自2013年9月12日至2014年4月18日期间的租金及物业管理费。根据双方的合同约定，租金为113299.65元（90元／平方米／月÷30日×172.45平方米×219日）、物业管理费56649.83元（45元／平方米／月÷30日×172.45平方米×219日）。扣除王**已经支付的租金46561.5元、物业费23280.75元，王**还应向鑫**司支付租金66738.15元、物业费33369.08元。鑫**司请求王**支付违约金26583.15元，但其未提交王**经其书面催告而拒不交纳租金的证据来证明其主张，故其该请求因证据不力，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除王**与河南鑫**有限公司签订的《租赁合同》和《物业服务协议》；二、王**将位于郑**海中路100号的鑫苑·美适中心三层10号商铺归还河南鑫**有限公司；三、河南鑫**有限公司退还王**履约保证金31041元、物业服务保证金15520.50元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、燃气押金8369元，以上共计66930.50元；四、王**向河南鑫**有限公司支付租金66738.15元、物业费33369.08元，以上共计100107.23元；五、驳回王**的其他诉讼请求；六、驳回河南鑫**有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。本诉案件受理费9135元、反诉费2834元，由王**承担9135元、由鑫**司承担2834元。

上诉人诉称

王**不服原审判决向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清。根据双方的《租赁合同》和《物业服务协议》的约定，鑫**司提供申请办理商业经营证照所必要的文件。而鑫**司却未按约定提供相应的文件，造成王**的合同目的无法实现。原审法院却以鑫**司提供了同一经营区域其他相同业态承租商的营业执照，以及工商管理部门办证要求（该办证要求为鑫**司提供的网上下载的邮件，没有加盖工商部门印章）来证明鑫**司出租的物业符合法律规定明显与事实不符。按照相关规定，餐饮业在办理营业执照前应当先行通过环评审批。2014年3月23日王**向鑫**司发出书面通知要求提供环评文件，鑫**司至庭审结果也未提交。

二、原审法院对王**提出的鉴定申请未委托鉴定人鉴定，程序违法。租赁合同解除后装修的残值损失属专门性问题，应当通过鉴定来予以确认。而原审法院却以王**未提供证据证明其损失和损失的数额，回避王**的损失，明显不妥。

三、原审判决王**向鑫**司支付租金、物业费共计10万余元，没有事实依据和法律依据。因鑫**司的违约行为造成王**在试运营当天就被责令停业，在此情况下，再要求王**支付租金，显然不妥。因2014年3月23日王**已经向鑫**司发出了通知，要求鑫**司改正，鑫**司至今未履行合同义务，且在原审期间，鑫**司强行拆除王**所承租房屋的装修，将房屋内物品拉走，侵害了王**的权益等。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

鑫**司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：王**主张鑫**司违反《租赁合同》中关于鑫**司应向王**提供为申请办理商业经营证照所必要的文件的约定，致使王**不能办理工商登记材料，进而使王**的合同目的无法实现。但王**未提供需要鑫**司出具何种文件而未出具致使王**不能办理工商登记，因此，王**的该主张证据不足。同时，鑫**司提交了同一经营区域其他相同业态承租商的营业执照，故也不能认定鑫**司违反约定不提供相关文件。

王**上诉称其装修损失应当通过鉴定来确认，原审法院却以王**款提供证据予以驳回。对于王**主张的损失，应当由王**承担举证责任，也包括王**申请对该装修损失申请鉴定，但一审时，王**并未申请鉴定。故按照谁主张谁举证的原则，王**应当对其主张承担举证不能的法律后果。

因王**不能证明其未能办理工商登记的证照致使被责任停业系鑫**司原因造成的，在此情况下，王**继续占有和使用所承租的房屋，应当支付相应的租赁费用和物业费用。二审中，鑫**司认可将王**房屋内的物品拉走了，但同时认为是在公证部门的公证下拉走的，王**可就该物品的返还问题与鑫**司另行协议。因物品返还问题不是王**本案诉讼所主张的范围，本案不予处理。

综上，王**的上诉请求和理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9135元，由王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月四日