上诉人周**因与被上诉人河南鑫**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉人河南鑫**有限公司（以下简称鑫**司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2014）二**二初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周**的委托代理人盛战柯、李**，被上诉人鑫**司的委托代理人郭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2013年6月19日，周**、鑫**司分别签订了《房屋租赁合同》和《物业服务协议》各1份。合同约定鑫**司将位于郑**海中路100号的鑫苑·美适中心三层13号商铺（建筑面积195.21平方米）租赁给周**经营餐饮（伊美丽麻辣香锅），租赁期限为叁个租约年，第一个租约年每月每平方米90元，即每月租金为人民币17568.90元…。周**按承租商铺的计租面积交纳物业服务费，交纳标准暂定为每平方米每月45元。周**应于合同签订之日向鑫**司交纳35137.80元为履约保证金，同时向商业服务公司支付17568.90元作为物业服务保证金。合同签订后，周**按照约定支付了履约保证金35137.80元、物业服务保证金17568.90元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、三个月的租金52706.7元、物业费26353.35元。现周**以鑫**司违反合同约定，给其造成损失为由诉至该院，请求判令：1、解除周**、鑫**司签订的《租赁合同》和《物业服务协议》；2、鑫**司按合同约定双倍返还周**支付的履约保证金70275.6元、物业服务保证金35137.8元，退回周**已交付的租金52706.7元以及物业服务费48374.35元、装修质保金10000元、收银系统押金2000元及收银系统使用费1200元、燃气押金6886元，并赔偿因鑫**司违约给周**所造成的经济损失437290.76元，共计663871.21元；3、本案诉讼费用及其他一切费用由鑫**司承担。

在诉讼中，鑫**司以周**仅按合同和协议支付了部分租金和服务费，剩余到期租金和服务费周**拒绝支付为由提起反诉，请求判令：1、依法解除周**、鑫**司之间的《租赁合同》和《物业服务协议》，责令周**限期将租赁房屋内的物品搬走腾空，将房屋交付鑫**司；2、周**支付鑫**司房屋租金75546.27元、物业服务费37773.14元（两项暂计算至2014年4月20日，剩余直至将房屋交付鑫**司时止）；3、周**赔偿鑫**司违约金30089.36元；4、本案的全部诉讼费用由周**承担。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，周**、鑫**司签订租赁合同后，双方形成租赁合同法律关系，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。周**要求解除租赁合同，鉴于鑫**司在反诉中亦请求解除合同，故对周**、鑫**司双方的该请求，该院予以支持。根据本案事实，该院确认双方的租赁合同已于2014年4月18日解除。周**诉称系因鑫**司未向其提供申请办理商业经营证照所必要的文件，而导致其无法正常经营。鑫**司对周**的该请求不予认可，在诉讼中，鑫**司提供了其同一经营区域包括“德克士”、“巴奴火锅”等相同业态承租商户的营业执照，以及工商管理部门的相关办证要求等，来证明其出租的物业符合法律规定。周**请求鑫**司承担双倍返还履约保证金及赔偿损失的责任，但其证据不能证明鑫**司已构成根本违约，其该诉讼请求因证据不力，理由不能成立，该院不予支持。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案中租赁物及保证金的返还，合同解除后，周**应将其租赁的商铺（建筑面积195.21平方米）归还鑫**司，同时鑫**司应退还周**交纳的履约保证金、物业服务保证金等。关于双方损失的计算，鑫**司收取周**交纳的履约保证金35137.80元、物业服务保证金17568.90元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、天然气押金6886元，应退还周**。周**支付的三个月的租金52706.7元、物业费26353.35元、收银系统使用费1200元，在合同履行期间已实际支出，其请求退还于法无据，该院不予支持。周**主张的经济损失437290.76元，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，对其该请求，该院不予支持。周**在诉争房屋内进行了实际经营，即实际使用了租赁物，对合同解除前的租金及物业管理费，周**仍应按约支付，故对鑫**司的反诉请求，该院予以支持。周**、鑫**司于2013年6月19日签订租赁合同，双方合同约定的进场日为同年6月20日、暂定开业时间是同年7月30日。合同签订后，周**进场装修，2013年9月12日，周**开业经营，2014年4月18日，双方的租赁合同确认解除。根据周**实际占有使用房屋的时间，并考虑到周**在装修期间未实际使用房屋，依据公平合理的原则，周**应承担自2013年9月12日至2014年4月18日期间的租金及物业管理费。根据双方的合同约定，租金为128252.97元（90元／平方米／月÷30日×195.21平方米×219日）、物业管理费64126.49元（45元／平方米／月÷30日×195.21平方米×219日）。扣除周**已经支付的租金52706.7元、物业费26353.35元，周**还应向鑫**司支付租金75546.27元、物业费37773.14元。鑫**司请求周**支付违约金30089.36元，但其未提交周**经其书面催告而拒不交纳的证据来证明其主张，故其该请求因证据不力，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、解除周**与河南鑫**有限公司签订的《租赁合同》和《物业服务协议》；二、周**将位于郑**海中路100号的鑫苑·美适中心三层13号商铺归还河南鑫**有限公司；三、河南鑫**有限公司退还周**履约保证金35137.80元、物业服务保证金17568.90元、装修保证金10000元、收银系统（POS机）押金2000元、天然气押金6886元，以上共计71592.7元；四、周**向河南鑫**有限公司支付租金75546.27元、物业费37773.14元，以上共计113319.41元；五、驳回周**的其他诉讼请求；六、驳回河南鑫**有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。本诉案件受理费10438元、反诉费3168元，由周**承担10438元、由鑫**司承担3168元。

上诉人诉称

周**不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实部分存在错误。鑫**司的行为己构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿周**的经济损失。1、鑫**司没有按照合同约定履行向周**提供申请办理商业经营证照所必要的文件，未尽协助办证工作义务，是导致周**无法办证经营的根本原因。在办证大厅申请办理工商执照等证件时，被告知需备好：房屋租赁合同，老板身份证复印件，居委会盖章、楼上居民签字、办环保证等其他依法应交的材料，周**据此向鑫**司索要相关材料，但鑫**司至今未提供，致使周**环保证、营业执照等证件无法办理。周**经营餐饮行业，办理营业执照时，必须提供环保证，周**办理环保证，需要提供商场环评，但商场环评一直未办下来。2、鑫**司不向周**提供上述材料，直接导致了周**无法取得相应的经营证件，无法进行合法经营，鑫**司是直接责任人，依法应对损失承担赔偿责任。根据我国《民法通则》第115条与《合同法》第97条规定，合同解除并不影响当事人要求赔偿的权利，同时为了切实保护过错方的合同权益，合同解除时，除法律另有规定或者当事人另有约定者外，可以请求损害赔偿的范围，不仅包括不履行的损害赔偿，而且包括因合同解除而产生的损害赔偿。周**签订合同后，由于鑫**司要求在指定时间段必须完成装修、采购等营业前的筹备工作，周**就立即对房屋进行装修，花去大量费用，由于鑫**司的行为，营业执照无法办理，周**也无法合法经营，合同解除，周**遭受的装修损失，鑫**司应当依法赔偿。二、周**不应当向鑫**司支付2013年9月12日至2014年4月18日期间的租金及物业服务费用。鑫**司违约，周**无法经营，从合同形式上虽为周**租赁使用，但实际上周**并未达到合法经营使用店铺目的，更谈不上鑫**司为其提供的物业服务，周**就应当向鑫**司支付租金及物业服务费用。周**向鑫**司己支付的租金52706.7元及物业服务费48374.35元，应属于周**受到的经济损失，鑫**司应当退回。上诉请求：1、请求依法撤销郑州市二七区人民法院（2014）二**二初字第552号民事判决的第四、五、六项，维持一、二、三项；2、改判鑫**司返回周**已交付的租金52706.7元及物业服务费48374.35元，并赔偿周**经济损失437290.76元；3、驳回鑫**司的反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用由鑫**司承担。

被上诉人辩称

鑫**司辩称：周**的上诉请求及事实理由无事实和法律依据，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，鑫**司证据充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为

本院认为：周**上诉称，鑫**司没有按照合同约定履行向周**提供申请办理商业经营证照所必要的文件，未尽协助办证工作义务，鑫**司构成根本违约。但周**未提交证据有效证明鑫**司未提供什么文件且是办理商业经营证照所必须的，从而致使鑫**司构成根本违约。且鑫**司一审提供了同一经营区域包括“德克士”、“巴奴火锅”等相同业态承租商户的营业执照来反驳周**的该项主张。周**的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10438元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月四日