上诉人陈**与上诉人阳光文化艺术培训中心、朱**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与上诉人阳光文化艺术培训中心（以下简称阳光培训中心）、朱**合同纠纷一案，均不服郾城区人民法院（2014）郾民初字第1876号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈**及其委托代理人郭**，上诉人阳光培训中心、朱**及其共同委托代理人魏宏献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年3月21日，陈**与阳光培**训中心转让合同，该合同甲方朱**，乙方陈**，合同约定：甲方阳光培训中心坐落于漯河市黄河广场新华书店东侧，中心面积为约600平方米；随该中心一并转让的附属设备、设施，以交接为准。该中心转让价格为80000元；首次付款50000元，尾款于2015年4月1日付清；自本合同签订之日起1日内，甲方将该中心及所属的所有设施和物品一并交给乙方；甲方保证该中心交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用，如交接后发生该中心交接前即存在的产权纠纷和财物纠纷，由甲方承担全部责任；该中心转让后所属租赁使用权利、义务和责任依法随之转让；本转让合同只涉及场地租用权及所属设施，不转让中心名号、资质证书等。签订地点：文化路阳光分校。合同签订后，陈**即开始使用该房屋开办少儿画画培训班。2014年6月1日，该房房东委托中介公司将房屋收回，大门锁上。另查明，阳光培训中心有办学资质，负责人是朱**。阳光培训中心之前租赁上述房屋，没有和房东签订书面合同。再查明，陈**从上述房屋搬出后，仍在其他地方开办画画培训班。陈**在庭审时将诉讼请求变更为265730元。

一审法院认为

原审法院认为：首先确定被告主体资格问题，朱**系阳光培训中心的负责人，其与陈**签订合同的行为，系职务行为。另外从合同内容“甲方阳光培训中心坐落于漯河市黄河广场新华书店东侧，中心面积为约600平方米；随该中心一并转让的附属设备、设施，以交接为准”可以进一步确认朱**签订合同的行为系职务行为。因此，阳光培训中心作为本案被告主体适当。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该法第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。该法二百三十二条还规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，阳光培训中心和房屋出租人没有签订书面合同，视为不定期租赁和同，按照上述法律规定，出租人可以随时解除合同，本案中的房屋出租人已实际解除租赁合同，承租人阳光培训中心丧失租赁权，转租合同也因赖以存在的基础不复存在而归于终止，因此承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，故陈**和阳光培训中心的转租合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，陈**的证人张*称“朱**找我和原告陈**说我们中间弄个内部转让不让房东知道”；朱**称“我还有两个月的的房租未用完，我转让给原告的房屋的装修及租用权不需要经过房东。”由此看出，双方均明知阳光培训中心和房屋出租人没有签订书面合同，也明知签订转租合同未经房屋出租人同意，故转租合同无效双方当事人均有过错，应当各自承担一半责任。对于陈**请求的各项损失，房屋转让费50000元，阳光培训中心认可收到，本院予以确认；装修费62400元，阳光培训中心、陈**均不认可，称陈**就刷刷墙，铺铺地毯，都是陈**自己干的，没有找装修公司，最多花费20000元，对于陈**提交的装修合同和收据不认可，认为该合同是假的，合同对方舞钢**材料公司是卖装饰材料的，没有施工资质，原审法院认为，装修合同后面签字压住公章，明显是先盖章后签字，且陈**没有提交舞钢**材料公司是否有施工资质的证据，也没有提供正规发票，另外提供的收据没有加盖公章，因此，对该证据本院不予认可，阳光培训中心认可装修费20000元，本院予以认定；学生退费85500元，阳光培训中心不予认可，认为给学生退费应当有学生家长出具的领款收据，陈**自己写的“已退费”，不能证明原退费的事实，对于陈**要求学生退费损失85500元，本院不予支持；对于陈**请求的教师工资53000元，本院认为，教师工资是陈**用工支出，不是租房损失，对于陈**该项请求，本院不予支持；对于陈**请求的办公费7590元，其中教材4390元，打印机2600元，宽带600元，阳光培训中心称教材和打印机是陈**的固定资产，另外陈**提交的证据仅仅是两张收据，也没有盖章，不予认可。庭审中陈**称其本人现在仍在开办画画班，即使陈**出资购买了画画教材和打印机，仍可以利用，因此对于阳光培训中心的辩称，本院予以采信，对于600元的宽带费，本院予以支持；陈**请求招生费用3500元，阳光培训中心不予认可，称一张复印社的收据不能证明陈**做过宣传，对于阳光培训中心辩称，予以采信；汽油费2200元，阳光培训中心认为油票显示是漯河本初艺术学校，与本案无关，对于阳光培训中心的辩称本院予以采信；画材转让费1440元，阳光培训中心认为陈**只提交一张田**的收条，不知道田**是谁，也没有时间，不予认可，对于阳光培训中心的辩称，本院予以采信；水费100元，阳光培训中心认为用水交水费是正常消费不是损失，对于该辩称本院予以采信。

陈**的损失为：

1、房屋转让费50000元；

2、房屋装修费20000元；

3、宽带费600元

合计：70600元，阳光培训中心和陈**各承担一半损失35300元。依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告漯**术培训中心于本判决生效后十日内支付原告陈**损失35300元。二、驳回原告陈**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7870元，由被告阳光文化艺术培训中心承担700元，由原告承担7170元。

上诉人诉称

上诉人陈**向本院上诉称：一、原审认定事实错误，适用法律错误。根据上诉人和被上诉人签订的转让合同第五条约定，被上诉人保证该中心交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用。如交接后发生该中心交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担责任。上诉人并不认识出租人，也不知道被上诉人是否和出租人签订书面合同，是否征得出租人同意转租，如果存在过错，也应当是被上诉人承担全部过错或主要过错，而不应该是双方平均分担过错。被上诉人取得的57000元转让费应当全部返还给上诉人。二、原审法院对于上诉人的财产损失事实认定不清。首先，装修一项就花费了62400元，原审法院在没有查清事实，也没有鉴定的情况下，仅凭上诉人一句话就认可仅花费2万元，属于认定事实不清。其次，双方签订转让合同后，上诉人就着手宣传和招生，共花费129230元，原审法院对上诉人损失没有予以认定，属于事实认定不清。综上，请求：1、请求撤销（2014）郾民初字第1876号判决，改判被上诉人返还上诉人转让费57000元，赔偿上诉人全部财产损失129230元，以上共计186239元。

被上诉人辩称

上诉人阳光培训中心、朱**辩称，双方签订的转让合同合法有效。合同内容不违反法律规定，不损害社会公共利益。合同第7条明确约定：“本转让合同只涉及场地租用权及所属设施，不转让中心名号、资质证书等。”上诉人陈**请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉人陈**的诉讼请求。

上诉人阳光培训中心、朱**向本院上诉称：1、上诉人提交的证据以及原告当庭认可的事实均证明，是因为被上诉人陈**和出租人在租赁价格、期限以及租期内能否涨租金为未达成一致意见而解除租赁关系的，这一事实足以说明房东不是因为所谓的转租而不同意陈**用房。陈**接收的空调、教学所需的各项设备未返还，尚欠转让款3万元，接收的学生因原告的原因导致退费，给上诉人造成的损失均未查明。装修损失2万元没有依据，宽带费用600元不实。2、原判认定事实错误，导致适用法律错误。综上，请求1、撤销郾城区人民法院（2014）郾民初字第11876号民事判决。2、驳回被上诉人陈**的诉讼请求。

上诉人陈**答辩称，上诉人阳光培训中心、朱**在签订转租合同时，隐瞒事实真相，没有取得转租权，在没有经过出租人同意的情况下，将房屋转租给陈**，后出租人知道后不认可，导致转租合同无效。空调和教学设备均被所谓的房东拉走，陈**的设备也被拉走。应当将房东列为第三人参加诉讼。陈**的损失应由阳光培训中心、朱**承担，请求返还转让款57000元。另外，装修损失原审认定为2万元不适当。综上，请求支持我方的上诉请求，驳回对方的上诉请求。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，应予以确认。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原审判决阳光培训中心支付陈**损失35300元是否适当。

本院认为，上诉人阳光培训中心、朱**将其所租房屋转租给上诉人陈**的事实，有朱**与房屋出租人饶建枝签订的房屋租赁合同、朱**与陈**签订的转让合同为证，本院予以确认。本案中，朱**与阳光培训中心没有提供证据证明其对所租赁房屋有转租权，故其未经出租人同意的转租行为无效，其与陈**签订的转租合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用若干问题的解释》第五条规定：“……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”该解释第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”陈**和朱**签订转租合同未经房屋出租人同意，因此原审认定转租合同无效双方均有过错，各承担一半责任并无不当。对上诉人陈**因转租合同无效造成的损失，房屋转让费50000元，当事人双方对此予以认可，本院予以确认。因陈**装修房屋未经房屋出租人同意，且朱**在签订转租合同过程中也有过错，对于陈**造成的房屋装修费损失应承担相应责任，原审酌定由阳光培训中心赔偿陈**1万元房屋装修费损失并无不当，本院予以支持。至于上诉人陈**上诉请求的招生宣传费3500元、油费2200元、员工工资54600元、美术教材2090元、美术用品2300元、画材转让1440元、水费100元，共计66230元，因朱**与陈**签订转租合同时对以上费用如何承担没有约定，故陈**该上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人阳光培训中心、朱**与上诉人陈**上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4707元，由上诉人**培训中心、朱**负担683元，由上诉人陈**负担4024元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月四日